Vermietete Immobilie verkaufen

Eine vermietete Immobilie lässt sich auch mit bestehendem Mietverhältnis erfolgreich verkaufen, insbesondere an Kapitalanleger. Wir kennen die rechtlichen Besonderheiten genau.

 

Mit Mietern verkaufen: Was Käufer wissen wollen

 

Der Mieter bleibt, der Eigentümer wechselt: Bei einer vermieteten Immobilie kauft der neue Eigentümer ein laufendes Mietverhältnis mit. Das ist rechtlich geregelt und am Markt eingespielt. Für Sie als Verkäufer kommt es darauf an, die Zahlen zum Mietverhältnis sauber aufzubereiten, denn Kapitalanleger rechnen mit Miete, Kosten und Rendite. CENTURY 21 Meier & Cie. Immobilien bereitet diese Daten für Käufer im Rhein-Erft-Kreis und in Köln auf.

 

Was der Gutachterausschuss über vermietete Wohnungen sagt

 

Der Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses im Rhein-Erft-Kreis wertet für 2024 und 2025 insgesamt 390 Wiederverkäufe vermieteter und 688 eigengenutzter Eigentumswohnungen aus. Vermietete Wohnungen kosteten im Mittel rund 2.830 Euro je Quadratmeter bei durchschnittlich 67 Quadratmetern Wohnfläche, eigengenutzte rund 2.870 Euro bei 75 Quadratmetern. Die Differenz ist mit etwa 1,4 Prozent klein. Als Miete setzt der Bericht im Mittel rund 7,70 Euro je Quadratmeter an, abgeleitet aus den örtlichen Mietspiegeln. Daraus ergeben sich ein Liegenschaftszinssatz von 1,6 Prozent und ein Rohertragsfaktor von 30,2: Der Kaufpreis entspricht ungefähr dem Dreißigfachen der Jahresnettokaltmiete.

 

Bei der Bewertung von Häusern und Wohnungen zieht der Gutachterausschuss für ein vermietetes Objekt Abschläge von den Richtwerten ab: bei Wohnungen rund 5 Prozent (Faktor 0,95), bei Ein- und Zweifamilienhäusern rund 6 Prozent (Faktor 0,94) und bei teilweise vermieteten Häusern rund 3 Prozent (Faktor 0,97). Das sind Orientierungswerte für den Kreis und kein Preisschild für Ihre Immobilie.

 

Beispielrechnung für eine Kapitalanlage

 

Eine Wohnung von 67 Quadratmetern und einer Miete von 7,70 Euro je Quadratmeter bringt im Jahr rund 6.200 Euro Nettokaltmiete ein. Mit dem Faktor 30,2 ergibt sich ein Kaufpreis von etwa 187.000 Euro. Das ist eine Beispielrechnung mit Kreiswerten, keine Aussage über einen bestimmten Ort. Entscheidend sind am Ende Lage, Zustand und die tatsächliche Miete im Vergleich zum Mietspiegel der jeweiligen Stadt, in Köln etwa dem Mietspiegel der Rheinischen Immobilienbörse.

 

Was Anleger vor dem Kauf anfordern

 

Wer eine vermietete Immobilie kaufen will, möchte mehr sehen als den Grundriss. Üblich sind eine aktuelle Mieterliste mit Miethöhe und Vertragsbeginn, die Mietverträge, die letzten Nebenkostenabrechnungen, der Energieausweis sowie bei Wohnungen Teilungserklärung, Wirtschaftsplan und Protokolle der Eigentümerversammlungen. Fehlt etwas, sinkt die Zahlungsbereitschaft oder die Verhandlung zieht sich hin. Wir stellen diese Mappe mit Ihnen zusammen, bevor das Exposé online geht.

 

Der Weg zum Verkauf mit Mieter

 

1. Mietunterlagen sichten

Wir prüfen Mietverträge, Mieterhöhungen, Kaution und Nebenkostenabrechnungen.

 

2. Wert und Rendite

Die kostenlose Immobilienbewertung betrachtet sowohl den Sachwert als auch die Ertragslage.

 

3. Käuferansprache

Wir sprechen Kapitalanleger an, aber auch Eigennutzer, die langfristig planen. Besichtigungen stimmen wir mit den Mietern ab.

 

4. Übergang des Mietverhältnisses

Beim Immobilienverkauf geht der Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten auf den Käufer über, auch die Kaution.

 

Worauf Käufer und Mieter bestehen können

 

Der Grundsatz lautet: Kauf bricht nicht Miete. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs durch den Käufer ist nur unter engen gesetzlichen Voraussetzungen möglich. Wurde die Wohnung nach der Vermietung in Wohneigentum umgewandelt, steht dem Mieter ein Vorkaufsrecht zu. Wir prüfen im Vorfeld, ob dies Ihr Objekt betrifft, damit der Notartermin nicht überrascht.

 

Warum Eigentümer mit uns verkaufen

 

Mieter fürchten bei einem Verkauf oft um ihre Wohnung. Wir informieren sachlich und frühzeitig, stimmen Termine ab und vermeiden unnötige Unruhe. Das schützt das Mietverhältnis und damit auch den Wert Ihrer Immobilie.

 

Weitere Verkaufsanlässe

 

Ähnliche Themen behandeln wir auf den Seiten Hausverkauf bei Scheidung, geerbte Immobilie verkaufen, Hausverkauf trotz Restschuld, Hausverkauf aus der Ferne und Mehrfamilienhaus verkaufen.

 

Städte, in denen wir vermietete Objekte verkaufen

 

Wir sind aktiv in Köln, Bergheim, Brühl, Frechen, Hürth, Pulheim, Kerpen, Wesseling, Bedburg und Elsdorf.

 

Auch interessant

 

Wer weiter vermieten möchte, kann uns mit der Vermietung beauftragen. Käufer informieren sich in den aktuellen Immobilienangeboten und im Ratgeber für Käufer. Ein Gesamtbild von CENTURY 21 Meier & Cie. Immobilien bietet die Startseite, direkten Kontakt die Kontaktseite.

 

Vier Hinweise für den Verkauf mit Mieter

 

• Mieter rechtzeitig informieren: Eine kurze, sachliche Mitteilung vor den ersten Besichtigungen verhindert Misstrauen.
• Unterlagen vollständig bereithalten: Mietverträge, Nachträge, Nebenkostenabrechnungen und Kontoauszüge zur Mietzahlung gehören in die Käufermappe.
• Miethöhe prüfen: Liegt die Miete deutlich unter dem Mietspiegel, steigt für Anleger das Potenzial, aber nur innerhalb der gesetzlichen Grenzen für Mieterhöhungen.
• Besichtigungen abstimmen: Planen Sie Termine mit dem Mieter und bündeln Sie Besuche. Hintergründe zum Ablauf liefert der Ratgeber für Verkäufer.

 

Fragen zum Verkauf vermieteter Immobilien

 

Bekomme ich für eine vermietete Wohnung weniger?

Statistisch kaum: Im Kreis lag der Quadratmeterpreis vermieteter Eigentumswohnungen 2024 und 2025 nur rund 1,4 Prozent unter dem eigengenutzter. Je nach Objekt kann der Abschlag höher oder niedriger sein.

 

Was passiert mit der Kaution?

Sie geht mit dem Mietverhältnis auf den Käufer über. Wir klären im Kaufvertrag, wie die Kaution übergeben oder verrechnet wird.

 

Darf der Käufer den Mieter kündigen?

Nur in engen gesetzlichen Grenzen, etwa bei Eigenbedarf mit Begründung. Für Ihre Situation empfiehlt sich eine rechtliche Beratung.

 

Gilt die Miete im Bericht für meine Wohnung?

Nein. Der Wert von 7,70 Euro je Quadratmeter ist ein Mittelwert aus den örtlichen Mietspiegeln für den gesamten Rhein-Erft-Kreis. Ihre tatsächliche Miete kann darüber oder darunter liegen; für die Bewertung zählt sie ebenso wie Lage und Ausstattung.