Mehrfamilienhaus verkaufen

Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses erfordert besonderes Fachwissen zu Mietverhältnissen, Rendite und rechtlichen Rahmenbedingungen. Wir bringen dieses Wissen mit.

 

Zinshaus, Mehrfamilienhaus, Wohn- und Geschäftshaus: Ihr Objekt im Anlegermarkt

 

Käufer von Mehrfamilienhäusern denken in Kennzahlen: Jahresmiete, Faktor, Rendite, Instandhaltungsstau. Wer ein solches Haus verkauft, sollte diese Kennzahlen kennen und belegen können. CENTURY 21 Meier & Cie. Immobilien bereitet Mehrfamilienhäuser im Rhein-Erft-Kreis und in Köln so auf, dass Anleger die Daten sofort prüfen können, und spricht gezielt Käufer an, die zu Größe, Lage und Zustand Ihres Hauses passen.

 

Wie groß ist der Markt?

 

Der Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses im Rhein-Erft-Kreis zählt für 2025 insgesamt 165 verkaufte Mehrfamilienhäuser (auch mit gewerblichem Anteil) bei einem Geldumsatz von 150,56 Millionen Euro, rechnerisch rund 913.000 Euro je Haus. Die meisten Verträge entfielen auf Bergheim (30), Hürth (23), Brühl (22) und Kerpen (20). Den höchsten Umsatz verbuchte Hürth mit 32,19 Millionen Euro. In Köln wurden 655 Mehrfamilienhäuser für zusammen 1.224,58 Millionen Euro verkauft, im Schnitt rund 1,87 Millionen Euro. Gegenüber dem Vorjahr stieg dort die Zahl der Verträge um 15 Prozent und der Geldumsatz um 47 Prozent.

 

Welche Kennzahlen Käufer anlegen

 

Für den Kreis nennt der Gutachterausschuss für Mehrfamilienhäuser mit bis zu 20 Prozent Gewerbeanteil einen Liegenschaftszinssatz von 2,3 Prozent und einen Rohertragsfaktor von 22,4 (35 Verträge aus 2024 und 2025, durchschnittlich 463 Quadratmeter Wohnfläche, rund 2.010 Euro je Quadratmeter, Miete rund 7,20 Euro je Quadratmeter laut Mietspiegel). Dreifamilienhäuser kommen auf 2,0 Prozent und den Faktor 23,9 (25 Verträge, rund 2.070 Euro je Quadratmeter). Der Zinssatz für Mehrfamilienhäuser lag 2014 noch bei 5,3 Prozent, fiel bis 2022 auf 2,7 Prozent, stieg 2024 auf 3,1 Prozent und sank 2025 wieder auf 2,3 Prozent. Für gemischt genutzte Häuser mit mehr als 20 Prozent Gewerbeanteil nennt der Bericht 3,4 Prozent, hält diesen Wert aber selbst für statistisch nicht gesichert.

 

Beispielrechnung

 

Ein Haus mit 463 Quadratmetern Wohnfläche und 7,20 Euro Miete je Quadratmeter bringt rund 40.000 Euro Jahreskaltmiete. Mit dem Faktor 22,4 ergibt sich ein Wert von etwa 896.000 Euro. Das ist eine Beispielrechnung mit Kreisdurchschnitten, kein Wert für Ihr Haus: Zustand, Mietentwicklung, Leerstand und Lage verschieben das Ergebnis. In Köln liegen die Preise höher; der Bericht nennt bei Mehrfamilienhäusern im Weiterverkauf durchschnittlich rund 3.470 Euro je Quadratmeter Wohnfläche in der Innenstadt, rund 3.740 Euro in Lindenthal und rund 3.210 Euro in Rodenkirchen.

 

Unser Vorgehen bei Renditeobjekten

 

1. Bestandsaufnahme

Wir erfassen Mieten, Laufzeiten, Leerstände, Umlagen, Instandhaltungen und den baulichen Zustand je Einheit.

 

2. Ertragsorientierte Bewertung

Zusätzlich zur kostenlosen Immobilienbewertung prüfen wir Rohertrag, Faktor und Entwicklungspotenzial.

 

3. Diskrete Ansprache

Wir sprechen ausgewählte Kapitalanleger direkt an und legen vollständige Unterlagen vor, bevor es zu Besichtigungen kommt.

 

4. Mietverträge und Beurkundung

Beim Immobilienverkauf gehen alle Mietverhältnisse auf den Käufer über. Wir koordinieren Übergabeprotokolle, Kautionen und Abrechnungen.

 

Was Sie vorbereiten sollten

 

Anleger verlangen eine Mieterliste mit Fläche, Miete, Vertragsbeginn und Kaution, dazu Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre, Energieausweis, Grundbuchauszug, Pläne sowie Nachweise über Sanierungen. Ein Instandhaltungsplan für Dach, Heizung, Leitungen und Fassade erhöht das Vertrauen, weil er künftige Kosten kalkulierbar macht. Bei gemischter Nutzung gehören auch die Gewerbemietverträge dazu. Je vollständiger die Mappe, desto weniger Rückfragen entstehen und desto schneller können Anleger ein Angebot abgeben. Wir prüfen die Unterlagen vorab auf Lücken und besorgen fehlende Dokumente bei Hausverwaltung, Grundbuchamt oder Stadt.

 

Warum Eigentümer von Zinshäusern mit uns arbeiten

 

Ein Mehrfamilienhaus hängt oft an einer Familiengeschichte. Wir nehmen uns Zeit, erklären Zusammenhänge und achten auf Diskretion gegenüber Mietern und Nachbarn. Zugleich erreichen wir über das Netzwerk von CENTURY 21 Meier & Cie. Immobilien Kapitalanleger aus Köln und dem Umland.

 

Andere Verkaufssituationen

 

Verwandte Themen: Hausverkauf bei Scheidung, geerbte Immobilie verkaufen, Hausverkauf trotz Restschuld, vermietete Immobilie verkaufen und Hausverkauf aus der Ferne.

 

Unsere Standorte

 

Ihr Mehrfamilienhaus kann in Köln, Bergheim, Brühl, Frechen, Hürth, Pulheim, Kerpen, Wesseling, Bedburg oder Elsdorf stehen.

 

Ergänzend

 

Auf Wunsch übernehmen wir die Vermietung einzelner Einheiten. Für Anleger, die selbst kaufen, zeigen die aktuellen Immobilienangebote laufend neue Objekte, und der Ratgeber für Käufer erklärt den Weg. Alle Leistungen von CENTURY 21 Meier & Cie. Immobilien bündelt die Startseite; zur Kontaktaufnahme dient die Kontaktseite.

 

Vier Hinweise für Verkäufer von Mehrfamilienhäusern

 

• Rendite transparent machen: Legen Sie Ist-Mieten und mögliche Mietentwicklung offen dar, das stärkt Ihre Preisforderung.
• Instandhaltung planen: Käufer rechnen mit fälligen Maßnahmen. Wer sie benennt und beziffert, verhindert Preisabschläge aus Unsicherheit.
• Mieter früh einbinden: Ein sachliches Gespräch vor den Besichtigungen beugt Konflikten vor. Weitere Hintergründe bietet der Ratgeber für Verkäufer.
• Kaufnebenkosten benennen: Käufer zahlen in Nordrhein-Westfalen 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer, bei 900.000 Euro Kaufpreis also 58.500 Euro, zusätzlich zu Notar und Grundbuch.

 

Fragen zum Mehrfamilienhausverkauf

 

Wie wird der Preis für ein Mehrfamilienhaus berechnet?

Meist über den Ertragswert: Aus der Nettokaltmiete und einem Faktor oder Liegenschaftszins ergibt sich ein Wert, der mit dem Sachwert abgeglichen wird. Im Kreis liegt der Rohertragsfaktor bei rund 22.

 

Lohnt sich der Verkauf an Anleger aus Köln?

Der Kölner Markt ist groß, 2025 gab es dort 655 Verkäufe. Anleger vergleichen Köln und Umland, deshalb sprechen wir beide Regionen an.

 

Muss ich Gewerbeanteile separat ausweisen?

Ja. Käufer bewerten Gewerbemieten anders, und der Gutachterausschuss unterscheidet zwischen Häusern mit bis zu 20 Prozent und mit mehr als 20 Prozent Gewerbeanteil.