Hausverkauf trotz Restschuld

Auch mit einer bestehenden Restschuld ist ein Immobilienverkauf möglich. Wir klären gemeinsam mit Ihrer Bank die Details und sorgen für einen reibungslosen Ablauf.

 

Verkaufen, obwohl noch ein Darlehen läuft

 

Dass auf einem Haus noch ein Kredit liegt, ist bei Verkäufen eher die Regel als die Ausnahme. Entscheidend ist, ob der Kaufpreis die offene Summe samt Kosten abdeckt. CENTURY 21 Meier & Cie. Immobilien rechnet das vor dem ersten Inserat mit Ihnen durch, holt bei Ihrer Bank die Ablösesumme ein und klärt, ob eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. So wissen Sie, welcher Betrag nach dem Verkauf bei Ihnen ankommt, bevor Sie sich festlegen.

 

Beispielrechnung statt Bauchgefühl

 

Zur Veranschaulichung eine Beispielrechnung, keine Marktzahl: Ein Haus zum Kreisdurchschnitt von rund 430.000 Euro (1.708 Ein- und Zweifamilienhäuser, 734,32 Millionen Euro Geldumsatz laut Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses im Rhein-Erft-Kreis, Berichtsjahr 2025) und eine Restschuld von 300.000 Euro. Ziehen Sie davon die Ablösung ab, bleiben vor Nebenkosten 130.000 Euro übrig. Von diesem Betrag gehen noch eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung und Ihre Maklerkosten ab. Genau diese Rechnung machen wir mit Ihren echten Zahlen.

 

Warum der Preis des Jahres 2022 nicht mehr gilt

 

Wer in den Jahren der Höchstpreise gekauft oder finanziert hat, stößt heute manchmal auf eine Lücke. Der Kreisindex für Ein- und Zweifamilienhäuser lag 2022 bei 203 Punkten, fiel bis 2024 auf 170 und stand 2025 bei 186 (2015 = 100). Gegenüber dem Höchststand sind das rund acht Prozent weniger. Bei Eigentumswohnungen ging der Index von 210 über 192 auf 201 zurück, ein Abstand von gut vier Prozent. Es lohnt sich, die Finanzierung mit dem heutigen Marktwert abzugleichen, bevor Sie sich entscheiden.

 

Was die Bank wissen muss, und wann

 

Für die Vorfälligkeitsentschädigung gilt: Eine Bank darf sie verlangen, wenn Sie den Kredit vorzeitig ablösen, weil Sie das Objekt verkaufen. Sie muss die Höhe nachvollziehbar berechnen. Sind seit der vollständigen Auszahlung des Darlehens mehr als zehn Jahre vergangen, können Sie mit sechs Monaten Frist ohne Entschädigung kündigen. Fragen Sie Ihre Bank daher früh nach einer schriftlichen Ablöseauskunft und einer Löschungsbewilligung für die Grundschuld. Beides brauchen Notar und Käufer.

 

Vier Stationen bis zur Ablösung

 

1. Zahlen auf den Tisch

Wir sehen uns Darlehensvertrag, Grundbuchauszug und aktuelle Restschuld an und rechnen Ihre Erlöserwartung durch.

 

2. Preis und Zeitplan

Die kostenlose Immobilienbewertung legt den Marktwert fest. Danach wählen wir einen Zeitplan, der zu Kündigungsfristen und Ihrer Bank passt.

 

3. Verkauf mit Treuhandauflage

Wir führen den Immobilienverkauf durch und stellen sicher, dass der Käufer zahlt, ohne dass Ihre Bank leer ausgeht.

 

4. Auszahlung des Rests

Beim Notar wird die Restschuld direkt an die Bank überwiesen, der Überschuss geht an Sie.

 

Grundschuld und Darlehen sind nicht dasselbe

 

Im Grundbuch steht eine Grundschuld, die der Bank als Sicherheit dient. Das Darlehen selbst ist ein separater Vertrag. Beim Verkauf muss die Bank beides freigeben: Sie bestätigt, welchen Betrag sie zur Ablösung verlangt, und bewilligt die Löschung, sobald der Betrag eingegangen ist. Käufer, die ihren Kauf selbst finanzieren, brauchen die Löschung ebenfalls, weil ihre Bank im Grundbuch an erster Stelle stehen möchte. Wir koordinieren diese Abläufe, damit am Notartag keine Unterlage fehlt.

 

Was Eigentümer in dieser Lage brauchen

 

Offenheit und Tempo ohne Hektik. Wir sprechen mit Ihnen über Zahlen, ohne zu urteilen, und halten Informationen vertraulich. Unser Netzwerk mit Notaren und Finanzierungsfachleuten hilft, wenn der Erlös knapp ausfällt. Die Alternative ist selten besser: Im Rhein-Erft-Kreis registrierte der Gutachterausschuss 2025 insgesamt 41 Zwangsversteigerungsbeschlüsse mit rund 8,2 Millionen Euro Volumen. Ein freihändiger Verkauf behält die Kontrolle bei Ihnen.

 

Verwandte Verkaufssituationen

 

Mehr zu ähnlichen Anlässen finden Sie bei Hausverkauf bei Scheidung, geerbte Immobilie verkaufen, vermietete Immobilie verkaufen, Hausverkauf aus der Ferne und Mehrfamilienhaus verkaufen.

 

Für diese Orte gilt unser Angebot

 

Wir unterstützen Sie in Köln, Bergheim, Brühl, Frechen, Hürth, Pulheim, Kerpen, Wesseling, Bedburg und Elsdorf.

 

Und danach?

 

Wer die Immobilie nicht sofort verkaufen kann, hat vielleicht in der Vermietung eine Brücke. Zum Neustart helfen die aktuellen Immobilienangebote und der Ratgeber für Käufer. Wie wir arbeiten, zeigt CENTURY 21 Meier & Cie. Immobilien auf der Startseite; Rückfragen beantworten wir über die Kontaktseite.

 

Drei Hinweise zur Restschuld

 

• Ablöseauskunft anfordern: Eine schriftliche Auskunft der Bank mit Restschuld und möglicher Entschädigung ist die Grundlage jeder Kalkulation.
• Kosten vollständig rechnen: Berücksichtigen Sie Vorfälligkeitsentschädigung, Maklerprovision und Umzug, nicht nur den Kaufpreis.
• Früh Lösungen suchen: Wenn der Erlös nicht reicht, hilft ein Gespräch mit Bank und Beratung mehr als langes Abwarten. Weitere Hintergründe liefert der Ratgeber für Verkäufer.

 

Antworten zur Ablösung

 

Wer löscht die Grundschuld?

Die Bank erteilt eine Löschungsbewilligung, der Notar beantragt die Löschung im Grundbuch, nachdem der Käufer bezahlt hat.

 

Was ist, wenn der Verkaufspreis unter der Restschuld liegt?

Dann entsteht eine Lücke. Wir besprechen früh mit Ihnen und der Bank, ob sich die Lücke über Eigenmittel, zusätzliche Sicherheiten oder eine Ratenvereinbarung mit der Bank schließen lässt.

 

Kann ich verkaufen, wenn die Bank nicht zustimmt?

Grundsätzlich braucht der Verkauf die Löschungsbewilligung der Bank, die in der Regel erteilt wird, wenn die Ablösung gesichert ist. Das klären wir vorab.

 

Wie schnell bekomme ich eine Ablöseauskunft?

Das hängt von Ihrer Bank ab und lässt sich nicht verlässlich vorhersagen. Fragen Sie deshalb vor dem ersten Inserat an und planen Sie Zeit ein, damit der Zeitplan nicht an dieser Stelle stockt.