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Aktuelles rund um Immobilien

BGH-Urteil zur Wohnflächenberechnung von Balkons

In vielen Fällen verläuft ein Mietverhältnis ohne größere Probleme. Jedoch kann es ab und zu dennoch zu Streit zwischen Vermieter und Mieter kommen und in manchen Fällen landen diese Streitfälle vor Gericht. In einem Streit, bei dem es um die Wohnflächenberechnung von Balkons ging, hat das BGH ein Urteil gefällt. Darum ging es in dem Fall Die Vermieterin einer Berliner Wohnung wollte, dass ihr Mieter einer Erhöhung der Miete zustimmt. Der Mieter war hingegen der Ansicht, dass er zu viel Miete gezahlt hatte und verlangte von der Vermieterin eine Rückzahlung in Höhe von 2055,30 Euro nebst Zinsen. Als Grund gab er an, dass die Wohnfläche um mehr als 10 Prozent von der im Mietvertrag festgelegten Fläche abweiche. Die beiden Parteien stritten sich um die Frage, welche Wohnfläche zugrunde gelegt wird, um die Miethöhe zu berechnen. Der Streitpunkt ist dabei vor allem, ob die Balkonfläche zu einem Viertel oder zur Hälfte anzurechnen ist. Damit eine Wohnflächenabweichung eine Mietminderung rechtfertigt, muss der Flächenunterschied nämlich mindestens 10 Prozent betragen. Somit kann es im Einzelfall wichtig sein, ob die Anrechnung des Balkons zu 25 % oder zu 50 % der Grundfläche erfolgt ist. Die Wohnflächenverordnung (WoFIV) für den öffentlich geförderten Wohnungsbau, die seit dem 01.01.2004 in Kraft getreten ist, legt fest, dass die Balkongrundflächen grundsätzlich zu einem Viertel und maximal zur Hälfte anzusetzen ist. Bis Ende 2003 galt noch die II. Berechnungsverordnung nach der die Balkonfläche zur Hälfte anzurechnen war. Der Mietvertrag wurde Anfang 2007 geschlossen und darin die Wohnfläche der betreffenden Wohnung mit 94,48 Quadratmeter festgelegt. Ein durchgeführtes Sachverständigengutachten stellte jedoch fest, dass die Wohnfläche in Wirklichkeit nur 84,01 Quadratmeter beträgt. Für die Berechnung hatte der Sachverständige den Balkon gemäß der Wohnflächenverordnung mit 25 % der Grundfläche angesetzt. Die Vermieterin forderte allerdings, dass der Balkon zu 50 % berücksichtigt wird. Dies hätte dazu geführt, dass die Abweichung weniger als 10 % betragen hätte, wodurch eine Mietminderung nicht möglich wäre. So entschied das Gericht Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs (BGH) ist auch bei frei finanziertem Wohnraum der Begriff der „Wohnfläche“ im Wohnraummietrecht gemäß den Bestimmungen aufzufassen, die für den preisgebundenen Wohnraum verbindlich waren als der Mietvertrag abgeschlossen wurde. In diesem Fall galt zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses die Wohnflächenverordnung (WoFIV), wonach die Balkonfläche nur zu einem Viertel an die Wohnfläche anzurechnen sei. Ausnahmen gebe es in der Regel nur in den Fällen, in denen die Mietvertragsparteien dem Begriff der Wohnfläche in einzelnen Fällen eine andere Bedeutung zuschreiben oder wenn die ortsübliche Berechnungsmethode eine andere ist. Somit folgte der BGH dem Sachverständigen. Der Mieter hat aufgrund der deutlichen Abweichung der Wohnfläche ein Anspruch darauf, dass ihm die Vermieterin die zuviel gezahlte Miete zurückzahlt. Fazit Es lohnt sich stets den Mietvertrag vor dem Unterschreiben sorgfältig zu prüfen und die Wohnfläche der Mietwohnung eventuell selbst zu messen. Lassen Sie sich bei Bedarf von einem Rechtsexperten auf diesem Gebiet beraten, um spätere Probleme zu vermeiden.

Reform des Mietspiegels vom Kabinett beschlossen

Für die Erstellung des Mietspiegels sollen statt bislang vier Jahre in Zukunft sechs Jahre berücksichtigt werden, so der Kabinettsbeschluss. Diese neue Berechnungsgrundlage soll im kommenden Jahr in Kraft treten. Der Mietspiegel bestimmt die ortsübliche Vergleichsmiete einer Kommune und dient als Grundlage für die Mietpreisbremse. Damit ein Mietvertrag aktuell in den Betrachtungszeitraum einbezogen wird, muss der Vertragsabschluss in den letzten vier Jahren erfolgt sein. Somit schlägt der Mietanstieg der letzten Jahre auch in den Werten des Mietspiegels zu Buche. Eine Erweiterung des Betrachtungszeitraums auf sechs Jahre soll die Mietsteigerungen verringern, sowohl bei den bestehenden als auch bei den künftigen Mieten. Denn je mehr Jahre Berücksichtigung finden, desto mehr könnten sich die Werte reduzieren, so das Ziel dieser neuen Gesetzesvorlage.

Die Immobiliennews in Kürze

Bayern plant Reform der Bauordnung Damit in Bayern schneller und einfacher gebaut werden kann, plant die bayerische Landesregierung unter anderem Baugenehmigungen nach 90 Tagen automatisch zu erteilen, sofern nach diesem Zeitpunkt noch keine Entscheidung vorliegt. Zudem soll die Genehmigungspflicht für Dachausbauten wegfallen und Vermieter mit härteren Sanktionen bestraft werden. Bei überhöhten Mieten soll es den Mietern leichter gemacht werden Widerspruch einzulegen und bei Mietwucher drohen den Vermietern Strafen in Höhe von bis zu 100.000 Euro. Kauft ein Vermieter eine Wohnimmobilie, so soll eine Erhöhung der Miete für bis zu drei Jahre ausgeschlossen werden. Auch die Grenzen für den Holzbau sollen künftig gelockert werden. Der Zeitplan sieht vor, dass die jeweiligen Gesetze noch im laufenden Jahr in den Landtag eingebracht und verabschiedet werden sollen. Mieten in Großstädten etwas weniger stark gestiegen Während im ersten Halbjahr 2018 noch ein Mietanstieg von 5,4 % verzeichnet wurde, war der Anstieg der Angebotsmieten im ersten Halbjahr 2019 weniger stark und betrug im Durchschnitt 4,4 %, so die Zahlen des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR). In deutschen Städten mit über 500.000 Einwohnern müssen Mieter im Durchschnitt 11,65 Euro pro Quadratmeter für eine Wohnung auf den Tisch legen. Spitzenreiter ist noch immer München, wo durchschnittlich 18,20 Euro/qm fällig werden, was einem Anstieg von 3,7 % entspricht. Gefolgt von 14,21 Euro/qm in Frankfurt (5,2 %) und 13,87 Euro/qm in Stuttgart (5 %). Laut Wohnverbänden werden Zuschüsse in Milliardenhöhe für den Klimaschutz benötigt Damit die von der Bundesregierung gesteckten Ziele zum Klimaschutz im Gebäudesektor bis zum Jahr 2030 erreicht werden können, werden pro Jahr Fördermittel in Höhe von mindestens 14 Milliarden Euro benötigt. Diesen Schluss ziehen der Deutsche Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung (DV), der GdW sowie der Deutsche Mieterbund. Auch wenn nur die vermieteten Wohneinheiten in Betracht gezogen werden, müsse die jährliche Fördersumme mindestens 6 Milliarden Euro betragen. Die Verbände legen dabei Berechnungen der dena-Studie „Integrierte Energiewende” und der BDI-Studie „Klimapfade für Deutschland” zugrunde. Laut Berechnungen der GdW sei in den nächsten zehn Jahren eine energetische Sanierung von mindestens zwei von drei Wohngebäuden erforderlich, damit die Klimaschutzziele erreicht werden könnten. Somit entstehe ein großer Bedarf an Fördermittel.

Wissenswertes zur Mietbürgschaft

Wer auf der Suche nach einer Mietwohnung ist, der muss neben den Umzugskosten auch Geld für die Mietkaution bereithalten können. Manchmal kann es schwierig sein, diesen Betrag aufzubringen, denn der Vermieter kann bis zu drei Nettomonatsmieten vom Mieter als Mietkaution verlangen, um sich abzusichern. Neben der Mietkaution gibt es aber auch die Möglichkeit stattdessen eine Mietbürgschaft zu vereinbaren. Dabei können aber auch Nachteile entstehen. Im Folgenden gehen wir näher auf das Thema Mietbürgschaft ein. Was beinhaltet eine Mietbürgschaft? Wenn zwischen dem Vermieter und dem Mieter eine Mietbürgschaft vereinbart wurde, dann muss gegebenenfalls der Bürge bei Forderungen vonseiten des Vermieters finanziell einspringen. Wenn der Mieter mit seiner Mietzahlung im Rückstand ist, die Nebenkosten nicht zahlt oder die Wohnung beschädigt, dann ist der Bürge dazu verpflichtet, die Kosten zu begleichen. Für wen kann eine Mietbürgschaft nützlich sein? Es gibt verschiedene Gründe, warum eine Mietbürgschaft Sinn machen kann, denn nicht immer können Mieter den Kautionsbetrag aufbringen. Beispielsweise wenn der Mieter noch darauf wartet, dass sein ehemaliger Vermieter ihm die Kaution zurückzahlt, er den Betrag für andere Dinge benötigt oder seine finanzielle Situation einfach ein wenig entspannen möchte. Besteht ein Anspruch auf Mietbürgschaft? Der Vermieter ist nicht dazu verpflichtet eine Mietbürgschaft zu akzeptieren, denn Mieter haben keinen rechtlichen Anspruch darauf. Lehnt der Vermieter eine Mietbürgschaft ab, so muss der Mieter die übliche Mietkaution zahlen oder sich alternativ auf die Suche nach einem Bürgen machen, dem der Vermieter zustimmt. Was sind die Vorteile der Mietbürgschaft Vorteile für Mieter: Der Vorteil der Mietbürgschaft für Mieter liegt darin, dass Sie dadurch die Möglichkeit erhalten, eine Wohnung zu mieten, ohne dafür eigene flüssige Mittel für die Mietkaution bereitstellen zu müssen. Des Weiteren existiert bei einer Mietbürgschaft nicht das Risiko, dass der Vermieter die Mietkaution veruntreut. Vorteile für Vermieter: Vermieter haben durch die Mietbürgschaft häufiger weniger Verwaltungsaufwand, da z. B. kein Mietkautionskonto angelegt werden muss. Wer kann Mietbürge sein? Jede volljährige Person kann die Rolle des Mietbürgen übernehmen. Voraussetzung hierfür ist allerdings, dass diese Person finanziell in der Lage ist, die Forderungen des Vermieters zu begleichen und dass der Vermieter mit dem Bürgen einverstanden ist. Bei Studenten oder Auszubildenden bürgen häufig die Eltern, aber es können beispielsweise auch Freunde oder Bekannte sein. Da eine Bürgschaft für den Bürgen immer mit einem gewissen Risiko verbunden ist, kann der Mieter statt einer ihn vertrauten Person auch eine Bank oder eine Versicherung als Mietbürgen wählen. Somit gibt es drei verschiedene Arten der Mietbürgschaft: Privatbürgschaft (z. B. die Eltern) Bank/Mietaval Mietkautionsversicherung Jede dieser Arten bietet sowohl Vorteile als auch Nachteile. Die Privatbürgschaft Im Rahmen einer Privatbürgschaft haftet der Bürge für Mietausfälle oder Schäden in der Wohnung, die der Mieter verursacht. Dadurch ist eine solche Bürgschaft für den Bürgen nicht ohne Risiko. Der Bürge muss sich zudem darüber bewusst sein, dass er die Bürgschaft nicht ohne vertraglich festgelegte Gründe zurücknehmen kann. Wenn der Bürge für den Mieter eine Forderung des Vermieters begleichen muss, dann hat er zwar danach dementsprechend einen Zahlungsanspruch gegenüber dem Mieter, allerdings ist es nicht immer einfach diesen Anspruch auch tatsächlich durchzusetzen.  Mieter sollten sich genau überlegen, ob sie wirklich eine vertraute Person um eine Bürgschaft bitten wollen und private Bürgen sollten sich gut überlegen, ob sie das Risiko eingehen wollen. Schulden entstehen nämlich häufig schneller, als einem lieb ist, denn Arbeitslosigkeit oder eine längere Krankheit kann in vielen Fällen dazu führen, dass die Miete nicht mehr beglichen werden kann. Auch kleine Haushaltsunfälle können teure Wohnungsschäden zur Folge haben. Somit muss der Bürge eventuell schneller einspringen als gedacht. Eine Mietbürgschaft kann das Verhältnis zwischen Mieter und Bürgen belasten und sowohl Mieter als auch Vermieter sollten sich über die Konsequenzen bewusst sein. Die Bankbürgschaft Bei dieser Bürgschaftsform bürgt eine Bank für etwaige Mietausfälle oder entstandene Schäden. Eine Bankbürgschaft wird überwiegend bei gewerblichen Vermietungen genutzt und kommt bei Vermietung von Wohnraum eher selten zum Einsatz. Der Mieter muss hierfür eine jährliche Gebühr zahlen und unter Umständen kommen noch weitere Kosten hinzu, wie z. B. eine Sperreinlage. Anders als bei einer Privatbürgschaft wird die Bank den an den Vermieter gezahlten Betrag stets vom Mieter zurückfordern. Die Mietkautionsversicherung Hier übernimmt eine Versicherung die Rolle des Bürgen. Es wird zwischen der Versicherung und dem Mieter ein schriftlicher Vertrag abgeschlossen und der Mieter muss dafür einen Jahresbeitrag zahlen, der rund fünf Prozent der Barkautionssumme betragen kann. In vielen Fällen entstehen für den Mieter jedoch noch zusätzliche Kosten, wie z. B. Bearbeitungsgebühren. Da die Versicherungsanbieter häufig ganz unterschiedliche Konditionen haben, ist es sinnvoll vor Vertragsabschluss die Anbieter miteinander zu vergleichen. Wenn der Vermieter eine Forderung stellt, dann wird dieser Betrag in der Regel direkt und sofort an den Vermieter ausgezahlt (Bürgschaft auf erste Anforderung), ohne dass der Mieter in der Lage ist dagegen einen Einwand zu erheben. Selbstschuldnerische Bürgschaft vs. Ausfallbürgschaft Eine Ausfallbürgschaft bedeutet, dass der Vermieter zunächst versucht, sein Geld vom Mieter zu erhalten. Nur falls dieser nicht zahlt und eine Zwangsvollstreckung ohne Erfolg geblieben ist, darf der Vermieter den Bürgen zur Zahlung auffordern. Bei einer selbstschuldnerischen Bürgschaft darf der Vermieter dagegen die Zahlungsaufforderung direkt an den Bürgen richten, d. h. der lange Rechtsweg entfällt. Beachtet werden muss hierbei, dass eine selbstschuldnerische Bürgschaft häufig mit einem Verzicht auf Einrede der Vorausklage einhergeht. Wenn die Einrede der Vorausklage gestattet ist, hat der Bürge das Recht, erst dann zu zahlen, nachdem der Vermieter eine Zwangsvollstreckung beim Mieter erwirkt hat, die ohne Erfolg geblieben ist. Wenn allerdings ein Verzicht auf Einrede der Vorausklage vereinbart wird, so ist der Bürge dazu verpflichtet sofort Zahlung zu leisten. Vorsicht vor Bürgschaften auf erstes Anfordern Wer für jemanden bürgt, sollte darauf achten, dass die Bürgschaft nicht auf erstes Anfordern erfolgt. Sollte der Vermieter eine Forderung stellen, so muss bei einer Bürgschaft auf erstes Anfordern der Bürge nämlich sofort zahlen, ohne dass eine vorherige Prüfung erfolgen muss. Für den Fall, dass die Forderung unrechtmäßig war, müssten daher rechtliche Schritte eingeleitet werden. Wann endet eine Mietbürgschaft? Die Mietbürgschaft gilt als aufgelöst, nachdem die ordnungsgemäße Rückgabe der Wohnung erfolgt ist und der Vermieter keine offenen Forderungen an den Mieter hat. Danach händigt der Vermieter dem Mieter die unterschriebene Bürgschaftsurkunde aus und der Mieter übergibt diese wiederum an den Bürgen, um die Bürgschaft zu kündigen. Eine Übertragung der Mietbürgschaft auf ein neues Mietverhältnis ist nicht möglich, d. h. nach einem Umzug muss der Mieter eine neue Bürgschaft beantragen. Sollte die Bürgschaft gekündigt werden, obwohl das Mietverhältnis noch besteht, kann der Vermieter vom Mieter eine Barkaution oder eine andere alternative Sicherheit fordern. Die Höhe der Mietbürgschaft Die maximale Höhe einer Mietbürgschaft ist gesetzlich vorgeschrieben und darf im Allgemeinen drei Nettomonatskaltmieten nicht überschreiten. So hat der Bürge grundsätzlich eine begrenzte Haftung. Fazit Die Mietbürgschaft stellt eine Alternative zur Bargeld-Mietkaution dar, birgt aber auch gewisse Risiken. Ob sie in Ihrem individuellen Fall sinnvoll ist oder nicht sollten Sie sorgfältig prüfen und sich gegebenenfalls von einem Experten auf dem Gebiet beraten lassen, um auf Nummer sicher zu gehen.

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