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Aktuelles rund um Immobilien

Studie: Preissteigerungen in allen Immobiliensegmenten erwartet

Fahrländer Partner Raumentwicklung AG (FPRE) hat eine neue Studie ins Leben gerufen und Teilnehmer zu ihren Erwartungen bezüglich der Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt in den nächsten 12 Monaten befragt. Die Teilnehmer rechnen damit, dass die Preise sowohl bei den Einfamilienhäusern als auch bei den Eigentumswohnungen in die Höhe klettern werden. Aber auch die Wohnungsmieten werden laut Erwartungen der Experten steigen, und zwar in allen Bundesländern. Auch im Bürosektor wird davon ausgegangen, dass die Büromieten vielerorts steigen werden, während in einigen Teilen Deutschlands allerdings die Mietpreise für Büros sinken werden, so das Ergebnis der Studie. Bundesweit wird zudem ein Anstieg der Preise für Renditeliegenschaften erwartet. Hintergrund zur Studie Im Rahmen dieser Studie wurden 531 Marktteilnehmer befragt, sowohl zur vergangenen als auch zur zukünftigen Entwicklung der Immobilienpreise, und es waren alle Bundesländer vertreten. Die Umfrageergebnisse wurden zu Preiserwartungsindizes verdichtet, die ein Indikator dafür sind, wie sich die verschiedenen Immobiliensektoren in Zukunft entwickeln könnten. Diese Preiserwartungsindizes haben eine Spanne von -200 bis 200 Punkten. Regionale Unterschiede Während Eigentumswohnungen laut der Studie einen Preiserwartungsindex von 69.9 Punkten verzeichnen, liegt der Erwartungsindex bei den Einfamilienhäusern mit 75.4 Punkten sogar noch ein wenig höher. In Bayern gab es die größten Abweichungen, denn während 26 % der Umfrageteilnehmer dort entweder sinkende oder stark sinkende Preise vermuten, halten es hingegen 67 % der befragten Experten für wahrscheinlich, dass die Preise für Wohneigentum entweder steigen oder stark steigen werden. Steigende Wohnungsmieten Die Studienergebnisse zeigen außerdem, dass auch bei den Wohnungsmieten mit einem Anstieg gerechnet wird. So verzeichnen die Preiserwartungsindizes in allen Bundesländern trotz der Mietpreisbremse sichtbar positive Zahlen. Die Bundesländer, in denen die stabilsten Mietpreise vorausgesehen werden, sind Brandenburg und Sachsen-Anhalt. Mehrfamilienhäuser werden in ganz Deutschland teurer, so die Erwartungen. Die Studie zeigt für das Mehrfamilienhaussegment einen Preiserwartungsindex von 80.6 Punkten und stellt somit den höchsten Erwartungsindex dar. Die befragten Experten gehen davon aus, dass die Preise für Mehrfamilienhäuser vor allem in den Bundesländern Berlin, Hamburg und Bayern stark nach oben gehen werden. Der Büromarkt Währenddessen verzeichnet der Büromarkt zwar auch eine positive Entwicklung, hat aber die moderatesten Preiserwartungsindizes. So liegt der Index für die Büroflächenmiete bundesweit bei 46.6 Punkten. Negative Preiserwartungsindizes gibt es dabei allerdings in den Bundesländern Bremen, Sachsen-Anhalt und Mecklenburg-Vorpommern. Dahingegen wird damit gerechnet, dass bei den Büro- und Geschäftshäusern die Preise bundesweit steigen werden.

Was ist Mietern im Garten erlaubt?

Im Sommer geht doch nichts über den Garten, sei es um Gartenarbeit zu erledigen oder sich zu entspannen. Während es hierzulande allgemeine Regeln gibt, was im Garten gestattet ist und was nicht, gelten für Mieter zusätzliche Vorschriften. Denn wer zur Miete wohnt, muss bei der Gartennutzung trotz viel Freiraum auch einige Dinge beachten, die wir Ihnen im Folgenden erläutern. Die Pflege des Gartens Zur Gartennutzung gehört natürlich auch die regelmäßige Pflege. Wer diese Aufgabe übernehmen muss, wird in der Regel im Mietvertrag vereinbart. Für den Fall, dass darin keine Regelung enthalten ist, sind alle anfallenden Arbeiten grundsätzlich Aufgabe des Vermieters. Die Aufgaben sollten dabei ausführlich beschrieben werden, denn wenn die Mietvertragsklauseln zu allgemein gehalten sind, dann führt das dazu, dass nur leichte Gartenarbeiten vom Mieter übernommen werden müssen. Dazu gehören vor allem solche Tätigkeiten, für die kein fachliches Know-how erforderlich ist bzw. die mit keinen zusätzlichen Kosten für den Mieter verbunden sind. Darunter fallen beispielsweise Aufgaben wie Rasenmähen, Unkraut jäten und das Laub zusammenrechen. Wenn es sich jedoch um umfangreichere bzw. kompliziertere Arbeiten handelt, dann fallen diese in das Tätigkeitsgebiet des Vermieters, sofern die Aufgabenbereiche nicht näher im Mietvertrag festgelegt wurden. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn ein Baum gefällt werden muss. Wenn allerdings im Mietvertrag vereinbart wird, dass der Mieter solche Tätigkeiten übernimmt, dann muss er dieser Pflicht auch nachkommen. Wie häufig muss der Garten gepflegt werden? Wenn im Mietvertrag festgehalten wurde, welche Gartenarbeiten der Mieter übernehmen muss, dann hat der Vermieter kein Recht darauf dem Mieter vorzuschreiben, wann genau der Mieter diese Aufgaben erledigen muss. Detaillierte Vorgaben darüber, wie häufig beispielsweise der Rasen gemäht oder das Laub beseitigt werden muss, muss der Mieter nicht einhalten. Das bedeutet jedoch nicht, dass der Mieter den Garten verwildern bzw. verwahrlosen lassen darf. Die Gartengeräte Wenn laut Mietvertrag der Mieter für die Gartenarbeiten zuständig ist, dann muss dieser auch auf eigene Kosten die Gartengeräte besorgen, die er zur Erledigung dieser Arbeiten benötigt. D. h., es ist nicht die Pflicht des Vermieters, diese für den Mieter bereitzustellen. Wenn die Pflege des Gartens jedoch Sache des Vermieters ist, dann muss dieser auch für die Kosten der Geräte aufkommen. Mieter haben relativ freie Gestaltungsmöglichkeiten Wenn ein Garten mitvermietet wird, darf der Mieter in einigen Punkten selbst wählen, wie er diesen gestaltet. In anderen Punkten muss er jedoch zuerst die Erlaubnis seines Vermieters einholen. So ist es dem Mieter in der Regel gestattet, Blumen und Gemüse anzupflanzen, ohne vorher seinen Vermieter um Erlaubnis zu fragen. Anders verhält es sich jedoch, wenn der Mieter Sträucher und Büsche entfernen oder Bäume fällen möchte, denn dafür benötigt er die Zustimmung seines Vermieters, ebenso wenn er diese im Garten pflanzen möchte. Erhält er dafür die Erlaubnis, dann sind sie auch sein Eigentum, und er ist berechtigt, diese Pflanzen mitzunehmen, wenn er auszieht. Sollten diese jedoch so fest verwurzelt sein, dass eine Entfernung beim Auszug nicht möglich ist, dann kann der Mieter keinen finanziellen Ausgleich verlangen. Bauliche Veränderungen dürfen nicht ohne Genehmigung des Vermieters vorgenommen werden. So gehört beispielsweise der Bau eines Gartenhauses, eines Schuppens oder das Anlegen eines Gartenteiches nicht zur vertraglich vereinbarten Nutzung des Gartens. Gartenmöbel, Sandkästen, Schaukeln und Klettergerüste dürfen vom Mieter hingegen in der Regel im Garten aufgestellt werden – vorausgesetzt, dass diese auch wieder problemlos entfernt werden können. Auch eine Hundehütte darf in den Garten, sofern auch die Hundehaltung selbst gestattet ist, und die Hundehütte nicht an der Hauswand befestigt ist. Hinweis: Der Mieter kann eventuell dazu angehalten werden, beim Auszug den Garten wieder in seinen ursprünglichen Zustand zu versetzen. Die Kosten der Gartenpflege Da die Kosten der Gartenpflege zu den sogenannten umlagefähigen Nebenkosten zählen, hat der Vermieter die Möglichkeit, diese Kosten vom Mieter zurückzufordern. Damit dies möglich ist, muss im Mietvertrag festgelegt werden, welche Kosten vom Mieter getragen werden müssen. Der Vermieter kann alle regelmäßig anfallenden Kosten, zu denen sowohl Sach- als auch Personalkosten gehören, mit dem Mieter abrechnen. So können beispielsweise die Kosten für das Rasenmähen oder für den Heckenrückschnitt auf den Mieter umgelegt werden. Kosten, die nur unregelmäßig anfallen, wie zum Beispiel das Entfernen abgestorbener Pflanzen oder die Anschaffungskosten für Gartengeräte, fallen nicht unter die Nebenkosten. Die Erstellung der Nebenkostenabrechnung über die Kostenpositionen, die vereinbart wurden, erfolgt dann am Ende des jeweiligen Abrechnungszeitraums durch den Vermieter.  Fazit Ein Garten ist für viele Mieter ein großer Pluspunkt und die Mehrheit der Mieter wird diesen sicherlich auch gerne pflegen. Um aber Probleme zu vermeiden, sollten Sie darauf achten, dass der Mietvertrag die Gartenpflege im Einzelnen genau definiert. Da sich die Rechtslage jederzeit ändern kann oder regionale Unterschiede bestehen können, sollten Sie sich stets von einem Rechtsexperten zu Ihrem individuellen Fall beraten lassen.

Grundsteuerreform: Neuer Entwurf mit Öffnungsklausel

Zum Thema Grundsteuerreform gibt es wieder Neuigkeiten, denn es gibt hierzu nun anscheinend eine Einigung. Es wurde ein Entwurf zur Änderung des Grundgesetzes hervorgebracht, der im Juli in den Bundestag eingebracht werden soll. Die sogenannte Öffnungsklausel, für die sich Bayern eingesetzt hat, soll ab dem Jahr 2025 in Kraft treten. Um die Grundsteuer gibt es schon seit längerem Streit. Während sich Bundesfinanzminister Olaf Scholz (SPD) für ein wertabhängiges Grundsteuermodell stark gemacht hatte, hatte sich die bayerische Landesregierung dagegen gestemmt, da die CSU ein Flächenmodell durchsetzen wollte. Dafür erhielt die CSU allerdings nicht genügend Rückhalt von den anderen Bundesländern. Die Bayern wollten dann zumindest eine Öffnungsklausel und haben diese nun anscheinend tatsächlich bekommen. Das bedeutet, dass die einzelnen Bundesländer die Möglichkeit erhalten, die Grundsteuer selbst zu regeln. Dies soll frühestens ab Anfang 2025 möglich sein. Nähere Details zur Öffnungsklausel wurden allerdings noch nicht bekannt. Die CSU plane bereits, seine freie Entscheidungsmöglichkeit dazu zu nutzen, um die Grundstücksgröße als Grundsteuerbasis zugrundezulegen. Zurückhaltung gibt es hingegen in Hessen, wo die Landesregierung zuerst den Gesetzentwurf ansehen will, bevor eine Entscheidung darüber getroffen werden soll, ob das Bundesland die Öffnungsklausel für sich nutzen möchte. Neuer Bezugswert ist der Grundsteuerwert Im aktuellen Gesetzesentwurf ist die Rede vom Grundsteuerwert, der für die Immobilienbewertung genutzt wird und den bisherigen Einheitswert ersetzt. Der pauschalisierte Wert diene als Grundlage zur Bemessung der Grundsteuer. Die Definition des Begriffs findet sich in einem vollkommen neuen Teil des Bewertungsgesetzes, nämlich im Abschnitt 7. Anstatt den Prozess zu vereinfachen, sei die Berechnung jedoch mit viel Aufwand verbunden. Verschiedene Merkmale dienen als Basis für die Bewertung. Dazu gehören beispielsweise die durchschnittlichen Nettokaltmieten pro Quadratmeter Wohnfläche und es erfolgt eine Unterteilung in drei Grundstücksarten, in drei Wohnflächengruppen sowie in fünf Baujahrsgruppen. Zudem soll eine Einteilung nach sechs Mietniveaustufen, die gemeindebezogen sind, stattfinden.

Studie: Umland der Großstädte verzeichnet Einwohnerboom

Während die Mehrzahl der deutschen Städte in den letzten Jahren einen Anstieg ihrer Einwohner verzeichnet haben, sind dahingegen die Einwohnerzahlen auf dem Land geschrumpft. Zudem zeichnet sich im Umland der prosperierenden deutschen Großstädte ein größeres Wachstum ab als in den Großstädten selbst. So lautet das Ergebnis einer Studie des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR). In der BBSR-Studie wurde die Entwicklung der Bevölkerung von 1995 bis 2017 analysiert. Grundlage ist dabei die Bevölkerungsfortschreibung der Statistischen Ämter von Bund und Ländern, die um die Zensusergebnisse im Mai des Jahres 2011 bereinigt wurden. Dies hat ergeben, dass der städtische Raum einen Anstieg der Bevölkerung um etwa 2,2 Millionen Menschen registriert hat, was einem Plus von 4,1 % entspricht. Dahingegen nahm die Bevölkerungsanzahl im ländlichen Raum um 825.000 Einwohner ab, was einen Rückgang um 3 % bedeutet.  In den meisten Kreisen stieg die Zahl der Einwohner, nämlich ingesamt in 227 Kreisen (davon 136 städtische sowie 91 ländliche Kreise). Währenddessen nahm die Zahl der Einwohner in 62 städtischen Kreisen sowie in 112 ländlichen Kreisen ab. In der BBSR-Studie werden alle kreisfreien Großstädte und städtischen Kreise nach bestimmten Merkmalen wie die Einwohnerdichte als “städtisch” definiert. Anstieg im Münchner und Berliner Umland, Abnahme in Ostdeutschland Besonders im Münchner Umland ist die Zahl der Einwohner stark gestiegen. Während es in München im Zeitraum 1995 bis 2017 rund 18 % neue Einwohner gab (fast 1,5 Millionen), wurde in Erding ein Plus um ganze 31,5 % verzeichnet. Gefolgt von Ebersberg mit 28,4 % und Freising mit 27,2 % neuen Einwohnern. Sowohl in Dachau und dem Kreis München stieg die Einwohnerzahl um 25 % und in Landsberg am Lech um 20,2 %. Auch das Berliner Umland registrierte einen größeren Anstieg als die Hauptstadt selbst. In Berlin stieg die Zahl der Einwohner um 5,6 % und in Potsdam-Mittelmark bereits um fast 27 %. Selbst die Kreise, die relativ dünn besiedelt sind, haben einen deutlichen Anstieg erfahren. Dazu gehören Havelland mit 22 % und Oberhavel mit 23,6 %. In anderen ländlichen deutschen Regionen ist die Einwohnerzahl jedoch stark gesunken, das gilt vor allem in Ostdeutschland. So fand die BBSR-Studie heraus, dass die Kreise Oberspreewald-Lausitz, Uckermark, Görlitz und Prignitz sowie Frankfurt an der Oder zwischen 1995 und 2017 einen Bevölkerungsschwund um rund ein Viertel verzeichneten.

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