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Aktuelles rund um Immobilien

So prüfen Sie Ihren Mietvertrag – Teil 2

Letzte Woche haben wir in Teil 1  unseres Ratgebers bereits einige wichtige Punkte rund um die Mietvertragsprüfung abgedeckt. Heute gibt es die Fortsetzung, in der wir Näher auf das Thema Kosten eingehen werden. Die Miethöhe Prüfen Sie, ob die Miethöhe angemessen ist. Dafür können Sie den jeweiligen Mietspiegel für Ihre Stadt zurate ziehen, der Auskunft über die ortsübliche Vergleichsmiete bietet. Der Mietspiegel ist entweder beim Mieterschutzverein oder direkt von der Gemeinde erhältlich. Wenn es sich um eine Neuvermietung handelt, kann es jedoch sein, dass die Miete deutlich über der ortsüblichen Miete liegt. Das ist häufig besonders in Städten der Fall, in denen es keine Mietpreisbremse gibt. Um was für eine Art von Miete handelt es sich? Es gibt verschiedene Arten von Mieten. Prüfen Sie daher, ob eine Indexmiete oder eine Staffelmiete vereinbart wurde. Staffelmiete: Im Rahmen eines Staffelmietvertrags wird die Kaltmiete regelmäßig entsprechend der im Vertrag vereinbarten Staffeln erhöht. Hierbei werden Mieter vor überraschenden Mieterhöhungen geschützt, jedoch kann die Miete eventuell höher sein, als bei einem Standardmietvertrag und möglicherweise auch über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Indexmiete: Ein Indexmietvertrag sieht vor, dass die Miete in gleicher Höhe wie auch die Lebenshaltungskosten steigt. Die Mietkaution Es ist üblich, dass eine Mietkaution vereinbart wird. Darunter versteht man eine Mietsicherheit, die der Mieter an den Vermieter leistet, um den Vermieter bezüglich sämtlicher Forderungen abzusichern, die sich aus dem Mietverhältnis ergeben können. Das Gesetz legt fest, dass die Mietkaution nicht mehr als drei Monatsmieten (Nebenkosten nicht inbegriffen) betragen darf und dass der Vermieter dazu verpflichtet ist, die Kautionssumme getrennt von seinem eigenen Vermögen anzulegen und zu verzinsen. Außerdem ist gesetzlich geregelt, dass die Kaution in drei gleichen Teilen abgezahlt werden darf. Sobald Sie das Mietverhältnis beginnen, müssen Sie in der Regel den ersten Teilbetrag zahlen und in den beiden darauffolgenden Monaten dann zusammen mit der Miete den Restbetrag. Die Nebenkosten Die Nebenkosten werden grundsätzlich vom Mieter getragen und diese können entweder in Form einer Nebenkostenpauschale oder als Nebenkostenvorauszahlung abgerechnet werden. Wurde eine Nebenkostenvorauszahlung vereinbart, so muss der Mieter lediglich die Kosten tragen, die tatsächlich angefallen sind. Der Mieter zahlt hierbei den jährlich geschätzten Nebenkostenbetrag im Voraus und erhält dann eine jährliche Nebenkostenabrechnung. Wenn die Vorauszahlung unter dem tatsächlichen Verbrauch liegt, dann muss er dem Vermieter eine Nachzahlung leisten und wenn die Vorauszahlung darüber liegt, dann erhält er vom Vermieter eine Rückzahlung. Bei einer Nebenkostenpauschale dagegen zahlt der Mieter einen vereinbarten monatlichen Betrag, unabhängig vom tatsächlichen Verbrauch. Sollte diese Pauschale unter dem tatsächlichen Verbauch liegen, so hat der Vermieter keine Möglichkeit eine Nachforderung zu verlangen und umgekehrt kann auch der Mieter im Falle eines geringeren Verbauchs kein Geld vom Vermieter zurückfordern. Daher sollten Mieter ihren Vermieter um eine Nebenkostenabrechnung einer vorherigen Abrechnungsperiode bitten, anhand der Sie prüfen können, ob die Nebenkostenpauschale auch tatsächlich realistisch erscheint und weder zu hoch noch zu niedrig berechnet wurden. Schönheits- und Kleinreparaturen Im Mietvertrag stehen häufig Klauseln bezüglich Schönheitsreparaturen und Kleinreparaturen, die allerdings nicht immer zulässig sind. Wirksame Schönheitsklauseln legen dem Mieter nicht zu viele Verpflichtungen auf, sie legen fest, dass sich die Wohnung bei Übergabe in einem frisch renovierten Zustand befinden muss und die Fristen für die Renovierung müssen flexibel sein. Wirksame Kleinreparaturklauseln begrenzen die Höhe der Kosten, die der Mieter für einzelne Reparaturen bezahlen muss. Generell sind solche Klauseln für den Mieter jedoch nachteilig, da dieser dadurch mehr Pflichten erhält, als per Gesetz festgeschrieben sind. Fazit Bevor Sie Ihre Unterschrift unter den Mietvertrag setzen, sollten Sie sich über die Gesamtkosten im Klaren sein. Neben der eigentlichen Miete kommt in der Regel auch noch die Kaution, die Nebenkosten sowie eventuelle Kosten für Schönheits- und Kleinreparaturen auf Sie zu.

München: Musterklage der Mieter bezüglich Mieterhöhung erfolgreich

Die Mieter einer Immobilie in Schwabing dürfen sich freuen, denn sie haben vor dem Gericht einen Erfolg erzielen können: Die Umlage der Modernisierungskosten darf nicht so hoch ausfallen, wie es sich der verklagte Eigentümer ursprünglich gedacht hat. Zu dieser Entscheidung ist das Oberlandesgericht München gekommen. Hintergrund zum Fall Nach Modernisierungen konnten Vermieter früher die Miete um 11 % erhöhen. Nachdem jedoch das Mietrechtsanpassungsgesetz am 01. Januar 2019 in Kraft getreten ist, wurde nach einer Modernisierung die erlaubte Mieterhöhung auf 8 % begrenzt. In diesem Fall hatte der betreffende Eigentümer Ende Dezember 2018, also kurz bevor das neue Mietrechtsanpassungsgesetz gültig wurde, die Mieter per Anschreiben über die bestehende Modernisierung informiert und verlangte von seinen Mietern eine Mieterhöhung um 11 %. In der betreffenden Immobilie wohnen etwa 230 Mieter, von denen etwa 200 von den geplanten Modernisierungsarbeiten betroffen seien. Der Mieterverein München hatte im Namen der Mieter – über 130 an der Zahl – das betreffende Unternehmen verklagt. Das Urteil des Gerichts Der Münchner Mieterverein wollte mit seiner Klage durchzusetzen, dass das neue Recht angewendet wird, wodurch die Mieter nur eine Erhöhung um 8 % statt 11 % zahlen müssten. Der Mieterverein argumentierte, dass die vom Eigentümer angekündigten Modernisierungsarbeiten erst ab dem Jahr 2021 beginnen sollten. Das Oberlandesgericht gab dem Mieterverein Recht und begründete dies damit, dass zwischen der Ankündigung und der tatsächlichen Durchführung der Arbeiten ein zu langer Zeitraum besteht, vor allem auch, da die Planungsarbeiten im Sommer 2019 noch gar nicht abgeschlossen waren. Das verklagte Unternehmen kann gegen dieses Urteil Berufung beim Bundesgerichtshof einlegen.

Anstieg der Mietpreise verlangsamt sich

Es wird prognostiziert, dass die Mieten für Wohnimmobilien, ebenso wie die Mieten für Bürogebäude, bis 2020 deutlich langsamer wachsen werden. Der Einzelhandel soll voraussichtlich gar keinen Anstieg der Mietpreise mehr verzeichnen und folgt somit dem Trend der letzten Jahren. Zu diesem Schluss kommt eine von der DZ Hyp durchgeführte Studie, die gemeinsam mit der DZ Bank erstellt wurde. Der Wohnungssektor hat eine große Zahl an fertiggestellten Wohnungen registriert, was laut der Studie dazu führe, dass die Mieten langsamer steigen. In 2018 betrug der Anstieg der Mieten noch durchschnittlich 4,5 % jährlich, im aktuellen Jahr lediglich 3,2 % und für das Jahr 2020 wird erwartet, dass die Mieten dann nur noch um 2,2 % ansteigen werden. Da es jedoch nicht möglich sei die Bedarfslücke, die über einen Zeitraum mehrerer Jahre entstanden und gewachsen ist, kurzfristig zu schließen, sei trotz des verlangsamten Mietanstiegs keine Entspannung an den Wohnungsmärkten in Sicht.

Was Sie bei der Mietvertragsprüfung beachten sollten – Teil 1

Endlich! Sie haben genau die passende Mietwohnung gefunden. Sicherlich möchten Sie nun alles schnell unter Dach und Fach bringen und die Wohnung sichern. Bevor Sie aber den Stift zücken, um Ihre Unterschrift unter den Mietvertrag zu setzen, sollten Sie den Vertrag sorgfältig prüfen. In unserer neuen Ratgeber-Reihe erfahren Sie, auf welche Punkte Sie u. a. besonders achten sollten. Warum eine sorgfältige Prüfung so wichtig ist Es kommt bei privaten Mietverträgen nicht selten vor, dass unwirksame Klauseln enthalten sind oder sich bestimmte Klauseln nachteilig auf die Mieter auswirken. Wer den Mietvertrag daher ohne Prüfung unterschreibt, der erhält eventuell mehr Pflichten und zusätzliche Kosten. Grundsätzlich gilt das 14-tägige Rücktrittsrecht nicht für Mietverträge, d. h. sobald der Vertrag von beiden Parteien unterschrieben wurde, ist dieser wirksam und sowohl der Mieter als auch der Vermieter kann diesen nur in Ausnahmefällen widerrufen. Wenn Sie den Mietvertrag daher vorab ausführlich prüfen bzw. von einem Rechtsexperten prüfen lassen, dann können Sie das Risiko von zeitaufwendigen und kostspieligen Rechtsstreitigkeiten verringern. Die persönlichen Daten Damit der Vertrag rechtliche Gültigkeit besitzt, müssen die persönlichen Daten korrekt sein. Stellen Sie daher sicher, dass sich bei den Mieterdaten und den Vermieterdaten keine Fehler eingeschlichen haben. Beachten Sie: Nur wer im Vertrag steht und diesen unterzeichnet hat, verwandelt sich auch in den rechtlichen Mieter und daraus folgen Rechten und Pflichten. Daher sollte jede volljährige Person, die in die Mietwohnung einzieht, auch im Mietvertrag erwähnt sein. Sollten später zusätzliche Personen einziehen, ohne dass der Vermieter dies ausdrücklich erlaubt hat, kann dies eine Abmahnung nach sich ziehen oder im Extremfall gar eine Kündigung zur Folge haben. Die Beschreibung der Mietwohnung Stellen Sie sicher, dass die Beschreibung der Mietwohnung im Vertrag zutreffend ist. Das ist zum einen natürlich die Angabe der Wohnungsgröße und die Zimmeranzahl. Für den Fall, dass beispielsweise die vertraglich festgehaltene Wohnfläche von der tatsächlichen Fläche abweicht, haben Sie unter Umständen einen Anspruch darauf, dass die Miete entsprechend angepasst wird. Neben der Quadratmeterzahl sind aber auch alle anderen Details wichtig. Prüfen Sie daher, ob alle mündlich vereinbarten Zusätze auch tatsächlich schriftlich im Vertrag festgelegt werden, wie zum Beispiel die Mitbenutzung des Gartens oder die Nutzung eines Kellers oder einer Garage. Umgekehrt sollten Sie sicherstellen, dass alle vertraglich genannten Bestandteile wirklich vorhanden sind. Im Mietvertrag sollte beschrieben sein, in welchem Zustand sich die Wohnung befindet, ob sie unmöbliert, teilmöbliert oder komplett möbliert vermietet wird, ob sie renoviert oder unrenoviert übergeben wird und ob Mängel vorhanden sind. Zur Absicherung von Mieter und Vermieter ist es ratsam, ein Übergabeprotokoll anzufertigen, damit später Streitigkeiten vermieden werden können. Fazit Eine Unterschrift ist schnell gesetzt und schon sind sie rechtlich an den Vertrag gebunden. Damit Ihnen keine Nachteile entstehen, sollten Sie den Mietvertrag ganz genau durchlesen und gegebenenfalls von einem Anwalt oder einem anderen Rechtsexperten überprüfen lassen, bevor sie den Vertrag unterschreiben. Wie bei allen Verträgen sollte auch beim Mietvertrag die Devise lauten: Vorsicht ist besser als Nachsicht. Nächste Woche folgt Teil 2 unseres Ratgebers rund um die Mietvertragsprüfung.

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