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Aktuelles rund um Immobilien

BGH: WEG-Verwalter muss Beschlüsse der Gemeinschaft umsetzen

Bei Wohnungseigentumsgemeinschaften besitzt jeder Wohnungseigentümer einen individuellen Anspruch darauf, dass der Verwalter die Beschlüsse der Gemeinschaft durchführt. So hat es der Bundesgerichtshof (BGH) am 15.02.2019 entschieden (Az.: V ZR 71/18). Hintergrund zum Fall Der ehemalige Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) hatte die Jahresabrechnungen für den Zeitraum 2009 bis 2012 falsch erstellt. Im Rahmen einer Eigentümerversammlung Ende 2015 einigten sich die Eigentümer darauf, dass der neue Verwalter im Namen der Gemeinschaft den ehemaligen Verwalter verklagen soll, um ihn dazu zu verpflichten, die fehlerhaften Jahresabrechnungen zu korrigieren. Obwohl der neue Verwalter von einem Anwalt schriftlich aufgefordert wurde, den WEG-Beschluss durchzuführen, kam er dieser Aufforderung nicht nach. Aus diesem Grund entschieden sich einige Eigentümer dazu, den neuen Verwalter zu verklagen, um ihn zur Umsetzung des Beschlusses zu zwingen. Nachdem Klage gegen ihn erhoben wurde, führte der Verwalter dann tatsächlich den Eigentümerbeschluss durch. Daraufhin erklärten die Eigentümer ihre Klage gegen den ehemaligen Verwalter für erledigt. Dem widersprach allerdings der Verwalter. Er war der Ansicht, dass er gegenüber den WEG-Eigentümern gar nicht verpflichtet gewesen sei, den Beschluss durchzuführen, da vonseiten der Eigentümer kein individueller Anspruch darauf bestehe. Somit landete dieser Fall vor dem Bundesgerichtshof. Das Urteil: Es besteht ein individueller Anspruch Der Bundesgerichtshof gab den Eigentümern recht. Die Richter kamen zu dem Schluss, dass jeder individuelle Eigentümer einen persönlichen Anspruch darauf hat, dass die WEG-Beschlüsse vom Verwalter umgesetzt werden. Notfalls können sie diesen Anspruch vor Gericht einklagen. Somit war es legitim, dass die Eigentümer den Verwalter gerichtlich in Anspruch genommen haben, um den Beschluss umzusetzen.

Alles rund um Mieterhöhungen

Wenn Vermieter die Miete erhöhen möchten, haben sie kaum Spielraum, denn sie müssen sich an strenge Vorgaben halten. Wann und um wie viel die Miete erhöht werden darf, legt das BGB fest. Im Folgenden erhalten Sie einen Überblick. Ab wann ist eine Mieterhöhung erlaubt? Die Miete darf laut BGB erst dann erhöht werden, wenn sich der Mietpreis für einen Mindestzeitraum von 15 Monaten nicht geändert hat. Dabei muss zudem die sogenannte Kappungsgrenze berücksichtigt werden, denn in einem 3-Jahres-Zeitraum darf die Miete insgesamt nur um höchstens 20 % erhöht werden. Wenn sich das Haus bzw. die Wohnung in einem äußerst angespannten Wohnungsmarkt befindet, dann verringert sich diese Kappungsgrenze sogar nochmals und beträgt dann nur noch 15 %. Wie kann eine Mieterhöhung erfolgen? Der Vermieter hat generell zwei Möglichkeiten, um mit seinem Mieter eine Mieterhöhung im Mietvertrag zu vereinbaren: Entweder es wird eine Staffelmiete oder eine Indexmiete festgelegt. Aber auch fernab des Mietvertrages können Vermieter unter Umständen die Miete erhöhen. Dies kann beispielsweise dann möglich sein, wenn die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete angepasst werden soll oder wenn Modernisierungsmaßnahmen erforderlich sind. Die Mieterhöhungen im Voraus bestimmen Es ist möglich bereits im Mietvertrag genau zu bestimmen, inwieweit die Miete erhöht werden soll. Dafür gibt es zwei Optionen: Die Staffelmiete Bei der Staffelmiete wird im Mietvertrag festgelegt, inwieweit die Miete über einen bestimmten Zeitraum erhöht wird. Dabei muss jedoch beachtet werden, dass die Miete ein Jahr lang unverändert bleiben muss, bevor die nächste Erhöhung erfolgen kann. Mit der Staffelmiete wissen sowohl der Vermieter als auch der Mieter bereits im Voraus, inwieweit sich die Mieten erhöhen werden. Allerdings muss beachtet werden, dass bei einem Staffelmietvertrag keine Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen möglich ist. Die Indexmiete Bei der Indexmiete richtet sich die Mieterhöhung nach dem Verbraucherpreisindex. Je nachdem wie sich die Lebenshaltungskosten privater Haushalte entwickeln, passt sich die Miete einmal jährlich entsprechend an. Dabei ist es nicht möglich im Voraus zu wissen, um wie viel sich die Miete erhöhen wird. Wenn die Indexmiete steigt, muss der Mieter diese Erhöhung akzeptieren. Die ortsübliche Vergleichsmiete Liegt die Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, dann steht dem Vermieter zu, den Mietpreis entsprechend anzupassen. Der Mietspiegel legt fest, wie hoch diese Grenze ist. Für den Fall, dass kein Mietspiegel vorhanden ist, können drei Vergleichswohnungen herangezogen werden, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln. Dafür ist es notwendig, dass die Vergleichswohnungen von der Lage, Größe und Ausstattung her ähnlich sind. Um solche Vergleichswohnungen zu finden, können Mitglieder die Hilfe der Ortsvereine von Haus & Grund in Anspruch nehmen. Auch ein Gutachten kann hierfür herangezogen werden. Allerdings ist dies in der Regel sehr aufwendig und rentiert sich oftmals nicht, da die Kosten für ein Gutachten in vielen Fällen höher sind als der Gewinn, der durch die geplante Mieterhöhung erzielt werden kann. Können Modernisierungskosten auf die Mieter umgelegt werden? Führt der Vermieter Modernisierungen durch, so kann er die Kosten hierfür auf den Mieter umlegen. Jedoch ist dies seit Anfang dieses Jahres nur noch in Höhe von acht Prozent pro Jahr möglich. Aber auch für die Umlage von Modernisierungskosten muss eine Kappungsgrenze beachtet werden. Diese liegt seit Anfang des Jahres bei 3 Euro pro Quadratmeter über einen Zeitraum von sechs Jahren. Für den Fall, dass der bisherige Mietpreis weniger als sieben Euro pro Quadratmeter betrug, darf dieser im gleichen Zeitraum nur um zwei Euro pro Quadratmeter erhöht werden. Wie muss der Mieter über die Erhöhung informiert werden? Wenn der Vermieter die Miete erhöhen will, dann muss er seinem Mieter darüber schriftlich in Kenntnis setzen. Dies kann entweder per Brief, Fax oder E-Mail geschehen. Dabei müssen Vermieter u. a. folgende Punkte beachten, die in der Ankündigung enthalten sein müssen: Die Mieterhöhung muss genau begründet werden Die berechnete Gesamtmiete Der Zeitpunkt, ab dem die Mieterhöhung gilt Wie lange die Mieterhöhung gültig ist Wenn die Miete erhöht wird, um diese an die ortsübliche Vergleichsmiete anzupassen, muss der Mieter in der Ankündigung dazu aufgefordert werden, seine schriftliche Zustimmung zu geben. Dafür stehen dem Mieter zwei Monate zur Verfügung. Wenn er der Mieterhöhung zustimmt, muss der neue Mietbetrag im dritten Monat nach der schriftlichen Ankündigung der Erhöhung gezahlt werden. Für den Fall, dass der Mieter nicht zustimmt, haben Vermieter gute Chancen, den Betrag erfolgreich einzuklagen, sofern die Erhöhung zum einen begründet ist und zum anderen den gesetzlichen Bestimmungen entspricht. Tipp: Es ist empfehlenswert, ein Musterschreiben zu verwenden, um die Mieterhöhung anzukündigen. Wenn nämlich Formfehler vorhanden sind, dann muss der Mieter die Mieterhöhung eventuell nicht hinnehmen. Musterschreiben stehen bei verschiedenen Eigentümerverbänden oder Rechtsportalen zum kostenlosen Download zur Verfügung. Welche Optionen bestehen bei einem Eigentumswechsel? Bei einem Eigentümerwechsel einer vermieteten Immobilie muss der neue Vermieter die bestehenden Mietverträge übernehmen, denn laut § 566 BGB gilt: „Kauf bricht nicht Miete“. Auf welche Art und Weise die Immobilie erworben wurde – ob gekauft, geerbt oder bei einer Zwangsversteigerung – spielt dabei keine Rolle. In Bezug auf Mieterhöhungen muss sich der neue Vermieter an dieselben gesetzlichen Regeln halten wie der bisherige Vermieter. Fazit Mieterhöhungen sind häufig ein heikles Thema und können zu Streit zwischen Vermieter und Mieter führen. Wenn Vermieter die Miete erhöhen wollen, stehen ihnen dafür verschiedene Möglichkeiten zur Verfügung. Bedenken Sie aber auch, dass ein Mieterwechsel in der Regel viel Aufwand und Kosten für den Vermieter darstellt. Generell ist es immer am besten, sich von einem Rechtsexperten beraten zu lassen.

Münchner Mietspiegel: Daten müssen teilweise offengelegt werden

Nachdem der Eigentümerverband Haus & Grund vor Gericht gezogen ist, um die Stadt München zur Offenlegung der für den Mietspiegel verwendeten Daten zu zwingen, hat der Verband nun einen Teilerfolg erzielen können. Hintergrund Der Mietspiegel ist schon seit Jahren der Auslöser des Streits zwischen Haus & Grund und der Stadt München. Der Eigentümerverband zweifelt daran, dass bei der Berechnung des Mietspiegels alles mit rechten Dingen zugeht und ist daher vor Gericht gezogen. Haus & Grund geht davon aus, dass die Stadt München bei der Berechnung ein wenig in die Trickkiste gegriffen habe und zu viele öffentlich geförderte Wohnungen in den Mietspiegel aufgenommen habe. Dadurch würde die durchschnittliche Miete nicht der Realität entsprechen, da diese eigentlich höher sein müsste. Diese Anschuldigungen wurden von der Stadt jedoch immer zurückgewiesen. Aus diesem Grund reichte Haus & Grund Klage ein und forderte, dass die Stadt die Daten offenlegt. Dabei handelt es sich um die Daten, die für die Berechnung des Mietspiegels des Jahres 2017 herangezogen worden sind. Während der Verband in der ersten Instanz scheiterte, wurde das Urteil nun teilweise vom Verwaltungsgericht kassiert. Offenlegung der Daten Durch das Urteil ist die Stadt München nun dazu verpflichtet, Haus & Grund einige der Daten offenzulegen, die für den Mietspiegel 2017 verwendet worden sind. Der Verband darf nun Einblick in die Daten von über 30.000 Wohnungen nehmen, die im Rahmen der Mieterbefragungen als nicht relevant für den Mietspiegel kategorisiert worden sind. Dabei handelt es sich um Wohnungen, die von den Eigentümern selbst genutzt werden oder bei denen der Mietvertrag bereits seit mehr als vier Jahren besteht. Die Wohnungen in dieser Kategorie wurden nicht miteinbezogen, um die Durchschnittsmiete zu ermitteln. Während in anderen Städten lediglich rund 30 % bis 40 % der Wohnungen als nicht relevant eingestuft worden sind, sind es nach Angaben von Haus & Grund in München ganze 90 %. Des Weiteren erhält Haus & Grund Zugriff auf die Nettokaltmieten für 2.075 Bestandsmieten und 1.079 Neuvertragsmieten sowie die dazugehörigen Stadtbezirke. Der Eigentümerverband forderte zudem die Offenlegung der exakten Wohnlage, was jedoch vom Gericht zurückgewiesen wurde. Trotzdem erwartet der Verband durch den Zugang zu den Daten eine verbesserte Transparenz beim Mietspiegel. Der Verband muss sich jedoch noch gedulden, bevor er Einblick in die Daten bekommt. Es wird nämlich erwartet, dass die Stadt München das Urteil nicht hinnehmen wird, sondern vor das Bundesverwaltungsgericht ziehen wird.

Eröffnung des ersten CENTURY 21 Büros in Thüringen

Mit CENTURY 21 Karuna Immobilien eröffnet das weltweit renommierte Immobiliennetzwerk das erste Büro in Thüringen. Im neuen Büro in Erfurt kümmert sich der Inhaber Rene Günsch gemeinsam mit seinem Team um die erfolgreiche Vermittlung von Wohnimmobilien. „Schon immer spielen Immobilien und deren Architektur bzw. Geschichte eine wichtige Rolle in meinem Leben”, erzählt Rene Günsch begeistert. Aufgewachsen ist er in Erfurt und hat während seiner Kindheit miterleben müssen, wie große Teile der einzigartigen Altstadt einfach dem Verfall zum Opfer fielen. Es war diese fehlende Aufmerksamkeit für historische Gebäude, die ihn dazu veranlasste, sich mit Immobilien und Wohneigentum näher zu beschäftigen – und seine Leidenschaft war geboren. Heute widmet sich Rene Günsch mit Leib und Seele der Erfüllung der Wünsche und Bedürfnisse seiner Immobilienkunden. Dabei legt er großen Wert auf eine solide Ausbildung und eine innovative Herangehensweise. „Bunte Mischung aus geballter Kompetenz” Rene Günsch ist schon seit 26 Jahren selbstständiger Unternehmer, und dass er ein wahres Händchen für Unternehmensgründungen und in der Unternehmensführung hat, hat er bereits in den verschiedensten Branchen erfolgreich unter Beweis gestellt, wie unter anderem am Beispiel Joey´s Pizza Erfurt/Domino´s Pizza Erfurt, dem legendären Restaurant Cognito und die schon seit Langem etablierte Music Academy Erfurt zu sehen ist. Nun freut er sich, gemeinsam mit seinem Team unter dem Banner von CENTURY 21 das neue Immobilienbüro in der Walkmühlstr. 1 in seiner Heimatstadt Erfurt eröffnen zu dürfen. Auf die Kunden wartet dort ein ortsansässiges Team, das mehrheitlich in Erfurt und Umgebung aufgewachsen ist. Das Team, das Rene Günsch als „eine bunte Mischung aus geballter Kompetenz rund um die Vermittlung von Immobilien” beschreibt, stellt den Kunden stets in den Mittelpunkt und liefert einen außerordentlichen und maßgeschneiderten Service. Dabei kann das Maklerteam natürlich jederzeit auf die Unterstützung des CENTURY 21-Netzwerkes und der weltweiten Expertise zählen.

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