Das Smart Home ist bereits äußerst beliebt und intelligente Technologien gewinnen nun auch bei Bürogebäuden verstärkt an Bedeutung. Dadurch werden zudem Informationen gesammelt und diese könnten in Zukunft wirtschaftlich sogar noch wertvoller sein als die Immobilie an sich. Es stellt sich daher die große Frage: Wer darf über diese wertvollen Daten verfügen? Einem Umfrageergebnis des Digitalverbands Bitkom und des Beratungsunternehmens Deloitte zufolge werden in Deutschland Smart-Home-Geräte bereits von 25 % der Bevölkerung genutzt. Des Weiteren hat ein Drittel der Umfrageteilnehmer in den nächsten Monaten vor, ihr eigenes Zuhause mit einer Smart-Home-Anwendung auszustatten. Dabei ist für Vermieter von besonderem Interesse, dass jeder Fünfte angab, dass er bereit sei, eine höhere Miete in Kauf zu nehmen, wenn die Mietwohnung mit Smart-Home-Anwendungen ausgestattet ist. Inwieweit ist es jedoch möglich, die Daten, die in einem Smart-Home erzeugt werden, auf wirtschaftliche Weise zu nutzen? Smart-Home-Lösungen bieten eine ganze Reihe an verschiedenen Nutzungsarten, darunter intelligente Beleuchtungssysteme, Heizungsthermostate, Unterhaltungselektronik aber auch Überwachungs- und Sicherheitsanlagen. Auf die Frage, warum sie Smart-Home-Produkte kaufen, nannten die Umfrageteilnehmer unterschiedliche Gründe. Etwa die Hälfte der Nutzer haben den Wunsch, damit die Lebensqualität oder die Sicherheit zu verstärken. Etwa ein Drittel möchte dadurch Geld sparen oder energieeffizienter werden. Mit jeder Nutzung eines Smart-Home-Produkts werden diverse Informationen erzeugt. Dank der Vernetzung der Produkte ist es möglich, diese Daten zentral zu erheben, auszulesen und auszuwerten. Wir leben im digitalen Zeitalter, in dem sich Daten als wertvolles Wirtschaftsgut erweisen. Aus diesem Grund werden solche Daten auch „Rohstoff” oder „Öl des 21. Jahrhunderts” genannt. Auch Vermieter können durch das wirtschaftliche Potenzial der Smart-Home-Nutzungen profitieren, denn es ist Vermietern generell gestattet, die generierten Daten zu verwenden. Personenbezogene Daten vs. nicht-personenbezogene Daten Im Rahmen der Auswertung dieser wirtschaftlichen Daten dürfen rechtliche Vorgaben natürlich nicht außer Acht gelassen werden. Bei der Frage, wer welche Daten auf welche Weise nutzen darf, spielt es eine Rolle, ob diese Daten personenbezogen oder nicht-personenbezogen sind. Personenbezogene Daten Hierbei handelt es sich unter anderem um Informationen, aus denen hervorgeht, welche Lichtquellen ein Mieter zu welchem Zeitpunkt, auf welche Weise und in welchem Umfang verwendet hat. Auch Daten, die Aufschluss über Essgewohnheiten, das Schlafverhalten oder körperliche Aktivitäten einer Person geben, gehören zu den personenbezogenen Daten. Mit solchen Daten lassen sich Rückschlüsse auf individuelle Verhaltensmuster ziehen. Diese Art von Daten genießen durch das europäische Datenschutzrecht in der EU-Datenschutz-Grundverordnung und im deutschen Recht im Bundesdatenschutzgesetz einen besonderen Schutz. Nicht-personenbezogene Daten Hierzu zählen beispielsweise Daten, die den Gesamtenergieverbrauch eines Mehrfamilienhauses betreffen oder technische Daten, die erzeugt werden, wenn mehrere Geräte untereinander verknüpft werden („Machine-to-Machine”-Verhältnis). Diese Daten fallen derzeit nicht unter das Datenschutzrecht. Die Nutzung der Daten: Wann ist eine Einwilligung erforderlich? Um personenbezogene Daten, die im Rahmen von Smart-Home-Anwendungen generiert werden, verwenden oder verwerten zu können, muss in der Regel jeder Betroffene seine Zustimmung geben, was in der Praxis häufig nicht einfach zu realisieren ist. Zudem ist der Betroffene in der Lage, eine datenschutzrechtliche Einwilligung jederzeit zu widerrufen, wodurch es nicht möglich ist, diese Daten fortlaufend auszuwerten. Anders sieht es hingegen bei nicht-personenbezogenen Daten aus, denn für solche ist eine Erhebung, Verarbeitung und Auswertung auch ohne Einwilligung erlaubt. In der Praxis sollte daher der Schwerpunkt auf die Auswertung von nicht-personenbezogenen Daten gelegt werden. Jedoch gibt es in der Immobilienbranche ein ganz anderes Hindernis, denn die Nutzungsrechte an diesen Daten sind nicht exklusiv. Wirtschaftlich gesehen sind Daten jedoch grundsätzlich am wertvollsten, wenn es möglich ist, als einziger Zugriff auf diese Daten zu haben, d. h. wenn andere Personen diese weder nutzen noch verwerten können. Diese Exklusivität wäre dann gewährleistet, wenn Eigentumsrechte an diesen Daten bestünden. Kein Dateneigentum – aber vertragliche Regelung möglich Im Gegensatz zu körperlichen Gegenständen besteht an Daten kein Eigentumsrecht. Wer eine wirtschaftliche Verwertung von Datenbeständen anstrebt, der kann sich dennoch trotz fehlendem Dateneigentumsrecht in gewisser Weise schützen, indem die individuellen Grenzen und Schranken der wirtschaftlichen Datennutzung vertraglich festgelegt werden. So können die Nutzungsbefugnisse in Bezug auf die Daten mit entsprechenden Regelungen in einem Vertrag individuell vereinbart werden. Zum Beispiel hat der Immobilieneigentümer die Möglichkeit, von den Personen, die bei der Generierung und Speicherung der Smart-Home-Daten beteiligt sind, sich eine Zusicherung geben zu lassen, dass es nur ihm erlaubt ist, die Daten auf wirtschaftliche Weise auszuwerten. Falls dann beispielsweise ein technischer Anbieter, der vom Eigentümer der Immobilie beauftragt wurde, die Daten für eigene Zwecke verwenden sollte, dann würde dies gegen den Vertrag verstoßen. Der Immobilieneigentümer könnte daraufhin Unterlassungsansprüche geltend machen oder Schadensersatz fordern. Allerdings kann die vertragliche Gestaltung noch so gut sein, letzten Endes ist es dennoch nicht möglich, den Eigentümer der Immobilie komplett zu schützen. Denn dadurch kann nicht verhindert werden, dass Dritte, mit denen keine vertragliche Beziehung besteht, die Daten für ihre eigenen Zwecke nutzen und verwerten. Eventuell ändert sich dies ja eines Tages, sollte der Gesetzgeber sich irgendwann doch zur Schaffung eines eigenständigen Dateneigentumsrechts entschließen. Fazit Bei der Verwendung von Smart-Home-Anwendungen entstehen jede Menge Daten, dessen Auswertung für Immobilieneigentümer wirtschaftlich interessant sein kann. Jedoch muss dabei beachtet werden, dass kein Eigentum an diesen Daten besteht. Unter Einhaltung der Datenschutzrichtlinien ist es trotzdem möglich, die Daten wirtschaftlich auszuwerten. Hierfür ist es ratsam, die Nutzungsbefugnisse an den Daten durch entsprechende Regelungen im Vertrag abzusichern. Wer Daten wirtschaftlich nutzen möchte, sollte sich jedoch vorher auf jeden Fall von einem Rechtsexperten beraten lassen.
Vier Berliner Bezirke verlangen, dass die Vermittlungsplattform Airbnb ihnen Auskünfte über die zweckfremde Nutzung von Wohnraum als Ferienwohnung gibt. Die Vermittlungsplattform Airbnb, die ihren Hauptsitz in Dublin, Irland hat, wird in Kürze Post von den Berliner Bezirken Friedrichshain-Kreuzberg, Tempelhof-Schöneberg, Charlottenburg-Wilmersdorf und Pankow erhalten. In dem Brief sind zudem Listen enthalten, in denen Hunderte Airbnb-Kennungen an Inseraten aufgeführt sind, die falsche oder fehlende Registriernummern aufweisen. Unterstützung erhalten die Bezirke durch die Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen, Katrin Lompscher (Die Linke), die sich dafür einsetzt, dass die Plattformbetreiber so mitwirken, wie es per Gesetz geregelt ist, um die Zweckentfremdung zu verfolgen und auf dem Rechtsweg dafür zu sorgen, dass die jeweiligen Informationen herausgerückt werden. Die vier Bezirke stützen sich dabei auf das Urteil, das das Bayerische Verwaltungsgericht München im Dezember 2018 gefällt hat (Az. M 9 K 18.4553) und basierend auf dem Berliner Zweckentfremdungsverbotgesetzes den Plattformbetreiber aufgefordert, Auskünfte über die anonymen Personen zu erteilen, die über Airbnb Wohnraum als Ferienwohnung vermieten. Airbnb setzt sich zur Wehr Bisher sträubt sich Airbnb Deutschland dagegen, Auskunft zu geben und betonte, dass höchstens Airbnb Irland derartige Informationen übermitteln dürfe. Jedoch hatte das in Irland ansässige Unternehmen sich gegen die Auskunftspflicht zur Wehr gesetzt und sich dabei auf das irische Datenschutzrecht berufen. Nach Auffassung des Verwaltungsgerichts München ist diese Schutzbehauptung jedoch unzulässig. Vorreiterrolle Die vier Berliner Bezirke nehmen mit ihrer Aufforderung eine Vorreiterrolle ein, denn wenn sie einen Erfolg verzeichnen können, dann wollen auch die anderen acht Bezirke nachziehen.
Welche Eigentümerstrukturen Mietwohnungen in den Großstädten aufweisen sowie das Marktverhalten, hat das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) in einer Studie unter die Lupe genommen. Eines der Ergebnisse ist, dass die privaten Unternehmen verglichen mit anderen Eigentümergruppen die Mieten am stärksten anheben. Das IW ist der Meinung, dass dies letztendlich die Politik zu verantworten hat. Im Rahmen der Untersuchung hat das IW in den Großstädten mit mehr als 500.000 Einwohnern fünf verschiedene Gruppen von Eigentümern analysiert, und zwar private Wohnungsunternehmen, private Eigentümer (die sogenannten Kleinvermieter), kommunale Wohnungsgesellschaften, Genossenschaften und gemeinnützige Organisationen. Dabei fanden sie heraus, dass die Mehrzahl der Wohnungen durch private Eigentümer vermietet werden. So werden 48 % der Wohnungen von Kleinvermietern angeboten, danach folgen die Genossenschaften mit 24 %, die privaten Wohnungsunternehmen mit 17 %, die kommunalen Wohnungsgesellschaften mit 9 % und die gemeinnützigen Organisationen mit 3 %. Private Eigentümer führen die meisten Modernisierungen durch Auf der Grundlage einer in den Jahren 2014 und 2015 erfolgten Befragung kam das IW zu dem Ergebnis, dass von den Großstadtmietern, losgelöst von der Modernisierungskostenumlage, ein Drittel der Ansicht ist, dass eine Modernisierung bzw. Sanierung ihrer Wohnung nötig ist. Die privaten Eigentümer weisen dabei mit 10 % der Wohnungen pro Jahr die höchste Modernisierungsquote auf. Danach folgen die Genossenschaften mit 9 %, die privaten Unternehmen mit 7 % und die kommunalen Wohnungsgesellschaften mit 6 %. Bei den privaten Unternehmen gebe es keine besonderen Auffälligkeiten in Bezug auf den Sanierungsbedarf, so die Studie. Dabei hatten Mieterinitiativen das Gegenteil behauptet. Auch hinsichtlich der Mieterzufriedenheit gebe es nach Ansicht des IW keine Auffälligkeiten. Eine Befragung in 2017 hatte ergeben, dass die kommunalen Unternehmen auf einer 10-Punkte-Skala (10 = große Zufriedenheit) bei 7,6 lagen und die privaten Unternehmen bei 7,2. Die kommunalen Wohnungsunternehmen schafften dabei seit 2013 eine Erhöhung von 7,2 auf 7,6. Da es nur marginale Unterschiede gebe, kommt die IW-Studie zu dem Schluss, dass die Mieter keine wachsenden Probleme mit Privatunternehmen hätten. Großer Unterschied zwischen privaten und kommunalen Anbietern Die höchsten Mietpreise werden in den Großstädten von den Kleinvermietern und den privaten Unternehmen gefordert. Die Nettokaltmiete lag im Jahr 2017 bei diesen beiden Gruppen durchschnittlich bei je 8,70 Euro pro Quadratmeter, während die Mieten bei den Genossenschaften 7,50 Euro pro Quadratmeter betrugen. Konstante Mietpreise weisen die kommunalen Unternehmen seit 2013 auf, diese liegen im Durchschnitt bei 7,40 Euro je Quadratmeter. Die Mietpreisdynamik sticht dabei ins Auge, denn im Jahr 2015 betrug der Unterschied zwischen den privaten und den kommunalen Wohnungsanbietern lediglich 0,30 Euro pro Quadratmeter, während es aktuell 1,30 Euro/qm sind. Bei den Wohnungsgenossenschaften gab es seit 2013 eine Erhöhung um 0,50 Euro/qm. Das IW meint jedoch, dass diese Mieterhöhungen bei den privaten Unternehmen zu schnell „skandalisiert” werden. Es gebe hierfür diverse mögliche Gründe, wie beispielsweise eine höhere Fluktuation. Dennoch sei es wahrscheinlich, dass die privaten Wohnungsanbieter einfach versuchen, ihre möglichen Ertragspotenziale zu realisieren, denn diese seien durch die Mietpreisbremse und die Kappung der Modernisierungsumlage bereits geschmälert. Dem IW zufolge können die Mietsteigerungen von den privaten Anbietern aber nur durchgesetzt werden, da vom Staat nicht genügend Bauland zur Verfügung gestellt werde. Die Mieterhöhungen seien aus Mietersicht unerfreulich, was sicherlich eine der Ursachen für die Enteignungsinitiative sei. Nicht erhöhte Mieten wirken sich nachteilig aus Das IW fordert allerdings eine sehr differenzierte Betrachtungsweise. Wenn kommunale Wohnungsgesellschaften die Miete nicht erhöhen, könne laut dem Wirtschaftsinstitut auch darüber debattiert werden, ob dem Staat dann nicht weniger Geld für die Infrastruktur zur Verfügung steht oder um sozial schwache Haushalte gezielt zu unterstützen. Gemäß einer Berechnung des IW würden im Falle einer Enteignung der privaten Wohnungsunternehmen 44 % der einkommensstarken Mieterhaushalte Nutzen ziehen.
Ein Hinweisbeschluss des Landgerichts Berlin vom 12. Juli 2018 bedeutet schlechte Nachrichten für Vermieter in Berlin: Wenn ein Mieter einer Wohnung Baulärm ausgesetzt ist, dann hat er das Recht, die Miete zu mindern. Das ist selbst dann der Fall, wenn der Lärm durch Dritte verursacht wird und der Vermieter nichts dagegen unternehmen kann. Worum ging es in dem Fall? Der Vermieter vermietete eine Wohnung in Berlin. Nachdem der Mietvertrag abgeschlossen wurde, begannen auf dem Nachbargrundstück Bauarbeiten. Der Mieter kürzte daraufhin die Miete, da er sich durch den Baulärm in seiner Wohnung belästigt fühlte. Da der Vermieter nicht in der Lage ist, gegen den durch die Baumaßnahmen entstehenden Lärm anzugehen, forderte er vom Mieter den ausstehenden Mietzins ein. Bei seiner Klage stützte er sich auf ein vergangenes Urteil des BGH aus dem Jahr 2015, der sogenannten Bolzplatz-Entscheidung. Nach diesem Urteil hat ein Mieter keine Berechtigung die Miete zu mindern, wenn sich in der Umgebung der Wohnung ein neu gebauter Bolzplatz befindet, von dem Lärm ausgeht. Die Zahlungsklage des Vermieters wurde jedoch vom Amtsgericht (AG) abgewiesen. Daraufhin legte der Vermieter Berufung ein, die das Landgericht (LG) Berlin zurückweiste. Als Grund für die abgelehnte Berufung gibt das Gericht hauptsächlich die Berliner Rechtsprechung an. Welche Folgen hat das Urteil? Wenn eine Mietwohnung von Umgebungsmängeln, d. h. einer negativen äußeren Einwirkung, betroffen ist, dann muss der Vermieter in der Regel die Haftung dafür übernehmen, selbst dann, wenn er keinen Einfluss darüber hat. Tauchen derartige Umgebungsmängel erst im Laufe des Mietverhältnisses auf, dann richtet es sich nach dem Mietvertrag, ob solche negativen Einwirkungen als Mietmangel einzustufen sind. Ist dies der Fall, dann hätte der Mieter das Recht, die Miete zu mindern. Sollte es im Mietvertrag keine Beschaffenheitsvereinbarung geben, die aussagekräftig ist, dann greifen die Gerichte im Allgemeinen auf ergänzende Vertragsauslegung zurück. Das LG Berlin richtet sich demnach generell nach der finanziellen Situation des Vermieters. Wenn es die wirtschaftliche Existenz des Vermieters nicht gefährdet, dann ist es Mietern in Berlin generell erlaubt, die Miete zu mindern. Ob der Vermieter dabei Einfluss auf den Umgebungsmangel hat, d. h. in der Lage ist, diesen zu beseitigen, ist irrelevant. Was können Vermieter tun? Bei jedem Mietvertrag spielen die vereinbarten Beschaffenheitsmerkmale des Mietobjekts eine bedeutende Rolle und die Beschaffenheitsvereinbarung kann einen wesentlichen Streitpunkt darstellen. Wenn Sie als Vermieter einen neuen Mietvertrag abschließen, dann achten Sie darauf, dass in der Beschaffenheitsvereinbarung deutlich geregelt wird, welche Eigenschaften das Mietobjekt aufweisen soll und inwieweit das Risiko verteilt werden soll, für den Fall, dass Umgebungsmängel im Nachhinein auftreten. Fehlen solche Regelungen im Mietvertrag, dann sollten Vermieter im Falle von Umgebungsmängeln im ersten Schritt mit dem entsprechenden Nachbar reden und diesen zur Unterlassung auffordern oder Ersatz verlangen. Wenn Sie dabei erfolgreich sind, dann haben Sie die Möglichkeit, die Ersatzansprüche an Ihre betroffenen Mieter in Form einer Mietminderung weiterzureichen. Wenn Sie damit jedoch keinen Erfolg haben, dann dürfte es allerdings in der Regel klappen, die Mängelansprüche des Mieters erfolgreich abzuweisen. Dies gilt bundesweit mit Ausnahme von Berlin, denn in der Hauptstadt stehen die Chancen für Vermieter schlecht, dass sie die Mängelansprüche des Mieters erfolgreich zurückweisen können. Fazit Vorsicht ist besser als Nachsicht, daher sollten Sie beim Abschluss eines neuen Mietvertrages sicherstellen, dass der wichtige Punkt „Beschaffenheitsvereinbarung” darin ausdrücklich geregelt wird. Lassen Sie sich im Vorfeld und bei Problemen unbedingt von einem Rechtsexperten beraten.