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Aktuelles rund um Immobilien

Die Immobiliennews in Kürze

München schafft dieses Jahr keinen Rekord bei den Wohnungsgenehmigungen Während München in 2017 und 2018 noch 13.475 bzw. 12.581 Wohnungsgenehmigungen verzeichnete, nimmt diese Zahl mit bislang über 8.000 Wohnungen in diesem Jahr wieder ab. Es wird erwartet, dass für das Jahr 2019 etwas über 10.000 Wohnungen genehmigt werden. Die Zahl der Wohnungsgenehmigungen betrug in der bayerischen Landeshauptstadt in den letzten fünf Jahren durchschnittlich mehr als 10.000 jährlich. Weniger Wohnungsbaugenehmigungen in Berlin Auch in Berlin sinken die Wohnungsbaugenehmigungen. Im Zeitraum zwischen Januar und September 2019 sind knapp über 15.000 neue Wohneinheiten genehmigt worden. Im Vorjahreszeitraum sind es laut dem Amt für Statistik Berlin-Brandenburg noch knapp über 17.000 Wohnungen gewesen. Auch beim Ausbau in bestehenden Gebäuden (beispielsweise Ausbau des Dachgeschosses oder Umnutzungen von einstigen Gewerbegebäuden) ist die Zahl der Genehmigungen in den ersten neun Monaten dieses Jahres rückläufig. Verglichen mit dem Vorjahreszeitraum 2018 verringerte sich die Baugenehmigungszahl um 14,3 %. Städteranking: Berlin erstmalig größer als München Im Rahmen einer Analyse hinsichtlich der 30 größten Städte Deutschlands haben das Hamburgische Weltwirtschaftsinstitut und die Berenberg Bank die Hauptstadt Berlin zum ersten Mal auf den ersten Platz gestellt. Auf dem zweiten Platz liegt Leipzig und München fällt laut dem Ranking auf den dritten Platz. Das Ranking wurde bereits zum sechsten Mal angefertigt. Zu den Kriterien zählen die derzeitige wirtschaftliche Leistungsfähigkeit und die künftige demografische Entwicklung ebenso wie ein Standortindex, der die Aspekte Bildung, Internationalität sowie Innovation enthält. In den Jahren 2015 und 2017 lag München noch auf Platz eins, und obwohl es eine äußerst produktive Stadt sei, stoße sie laut Ranking auf Grenzen des Wachstums. Berlin habe hingegen einen Bevölkerungsanstieg von 4,1 % verzeichnen können sowie mit 6,8 % das höchste Wachstum in Bezug auf die Erwerbstätigkeit aller Städte.

Wohntraumstudie: Deutsche mit Wohnsituation zufrieden

Welche Wünsche die Menschen in Bezug auf das Wohnen haben und wie ihre tatsächliche Wohnsituation aussieht, war Thema der Interhyp-Wohntraumstudie, die zusammen mit dem Rheingold Institut durchgeführt wurde. Im Rahmen dieser Studie wurden 2600 Menschen befragt. Während 40 % der Befragten angaben, dass sie mit ihrer derzeitigen Wohnsituation „eher zufrieden” sind, antworteten sogar 38 %, dass sie „sehr zufrieden” sind. Trotz dieser Zufriedenheit wünschen sich viele der Befragten ihre eigenen vier Wände. 32 % haben einen „sehr” ausgeprägten Wunsch nach Wohneigentum und 34 % der Befragten verspüren immerhin „etwas” das Verlangen sich in Eigentümer zu verwandeln. Lediglich 17 % gaben an, dass ein Immobilienkauf für sie keine Rolle spielt. Eigentum auf dem Land gefragter Von den Befragten leben zwei Drittel in einer Stadt. Während viele der Befragten von einer Immobilie auf dem Land träumen und 63 % sich ein Einfamilienhaus wünschen, werden Wohnungen eher in der Stadt gesucht. Grund hierfür sei die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel sowie die Fahrzeit zur Arbeit. Diejenigen, deren Lebensverhältnisse stabil sind, hegen häufiger den Wunsch nach Wohneigentum, so die Umfrageergebnisse. Deutschland weist jedoch im EU-Vergleich eine der niedrigsten Wohneigentumsquoten auf. Lediglich rund 50 % der Menschen leben in Deutschland in ihrer eigenen Wohnung bzw. Haus. Laut der Studie sind 92 % der Eigentümer zufrieden damit, dass sie sich für den Kauf einer Immobilie entschieden haben.

BGH-Urteil: Ob nach einer Mieterhöhung ein Härtefall vorliegt, muss im Einzelnen betrachtet werden

Nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen und einer anschließenden Mieterhöhung, kann der Mieter nicht automatisch auf eine kleinere Mietwohnung verwiesen werden, wenn dieser nicht mehr in der Lage ist die erhöhte Miete für die große Wohnung zu zahlen. Zu diesem Urteil kam der BGH. Die Frage, ob es sich um eine angemessene Wohnungsgröße handelt, sei zwar wichtig, allerdings käme es auch auf die Umstände des individuellen Falls an, so die Auffassung des BGH. Wenn sich der Mieter darauf beruft, dass eine unzumutbare Härte vorliegt, dann sei es auch von Belang, inwieweit der Mieter in der Wohnung verwurzelt ist oder wie es mit seiner Gesundheit bestellt ist. Hintergrund zum Fall Geklagt hatte ein Mieter, der bereits ab seinem 5. Lebensjahr in einer Wohnung eines Berliner Mehrfamilienhauses wohnte. Er ist mittlerweile der einzige Bewohner dieser 86 Quadratmeter großen Wohnung. Der Mieter ist Hartz-IV-Empfänger und für die Miete bezieht er monatlich 463,10 Euro. Die Kaltmiete beträgt jedoch 574,34 Euro seit Sommer 2016. Hinzu kommt noch ein Heizkostenvorschuss von 90 Euro.  Zu den von der Vermieterin durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen zählen neben Dämmungsarbeiten und einer Vergrößerung der Balkone auch die erneute Inbetriebnahme eines stillgelegten Fahrstuhls. Der Vermieter teilte dem Mieter schriftlich mit, dass die Kaltmiete ab Januar 2017 um 240 Euro pro Monat erhöht wird. Der Mieter wandte sich daher ans Gericht und berief sich darauf, dass die Erhöhung der Miete eine finanzielle Härte für ihn bedeute, und forderte, dass das Gericht feststellt, dass er keine Pflicht habe, die geforderte Mieterhöhung zu zahlen. So urteilten die Vorinstanzen Das Amtsgericht war der Ansicht, dass der Mieter lediglich nicht für die 70 Euro für die erneute Inbetriebnahme des Fahrstuhls aufkommen müsse. Die Feststellungsklage des Mieters wurde ansonsten jedoch abgewiesen. Der Mieter legte daraufhin Berufung ein. Das Landgericht änderte das Urteil des Amtsgerichts und entschied, dass der Mieter keine Pflicht habe, mehr als 4,16 Euro pro Monat zu zahlen, nämlich den Betrag, der für die Dämmung der obersten Geschossdecke anfällt. Die Vermieterin ging daraufhin in Revision und machte insbesondere geltend, dass eine 50 Quadratmetergroße Wohnfläche für einen Einpersonenhaushalt gemäß den Vorschriften für staatliche Transferleistungen angemessen sei. Da die Wohnung des Mieters allerdings rund 86 Quadratmeter groß ist, werde diese Grenze erheblich überschritten. Das BGH-Urteil Der Bundesgerichtshof hat alle Umstände des Einzelfalls berücksichtigt und dazu zählt auch, dass der Mieter bereits seit etwa 55 Jahren in der Wohnung lebt. Aus diesem Grund könne ihm nicht vorgeworfen werden, dass er bereits von Anfang an über seine Verhältnisse lebe. Die Richter des BGH haben daher geurteilt, dass in diesem Fall eine unzumutbare Härte für den Mieter vorliege. Zudem haben die BGH-Richter konkretisiert, wann kein Härtefall vorliegt: In den Fällen, in denen der Vermieter lediglich für einen „allgemein üblichen” Zustand des Hauses gesorgt hat oder beispielsweise gesetzlich dazu verpflichtet war, eine Modernisierung durchzuführen oder aufgrund der Sicherheit dazu gezwungen war, könne sich der Mieter laut den BGH-Richtern allerdings nicht auf die Härtefallregelung berufen. Da die Vorinstanz nach Auffassung der BGH-Richter keine richtige Prüfung vorgenommen hat, muss das Landgericht den Fall erneut prüfen.

Was Sie über das Rücktrittsrecht vom Mietvertrag wissen sollten

Mit der Unterschrift beider Vertragspartner wird der Mietvertrag grundsätzlich wirksam. In unserer dreiteiligen Ratgeber-Reihe zum Thema Mietvertrag haben wir erläutert, welche Punkte sorgfältig geprüft werden sollten, bevor Sie diesen unterschreiben. Ein Widerruf ist nur unter besonderen Umständen möglich. Welche das sind, erfahren Sie im Folgenden. Wenn das Leben einen Strich durch die Rechnung macht Trotz sorgfältiger Prüfung des Mietvertrages können unvorhersehbare Ereignisse dazu führen, dass ein Einzug doch nicht möglich ist bzw. bald wieder der Auszug geplant werden muss. Beispielsweise falls der Arbeitsvertrag für den neuen Job in der neuen Stadt wider Erwarten doch nicht zustande kommt oder die Eltern plötzlich pflegebedürftig werden oder einfach nur, weil Sie eine bessere Wohnung gefunden haben. Für Mieter lautet die brennende Frage dann: „Muss ich tatsächlich in die Wohnung einziehen oder habe ich eine Wahl?” Auch für Vermieter ist natürlich interessant zu wissen, aus welchen Gründen der Vertrag widerrufen werden kann. Kein gesetzliches Rücktrittsrecht Bei einem unterschriebenen Mietvertrag besteht kein gesetzliches Rücktrittsrecht, weder zugunsten des Vermieters noch zugunsten des Mieters. Das bedeutet, wenn der Vertrag sowohl vom Mieter als auch vom Vermieter unterschrieben wurde, sind beide Parteien auch tatsächlich daran gebunden. Dabei spielt es keine Rolle, ob der Mieter bereits in die Wohnung eingezogen ist oder noch nicht. Vertragliches Rücktrittsrecht Zwar besteht kein automatisches bzw. gesetzliches Rücktrittsrecht, dennoch kann ein ausdrückliches Rücktrittsrecht im Mietvertrag festgelegt werden, sofern beide Vertragspartner damit einverstanden sind. Je nachdem was vertraglich vereinbart wurde, kann dieses Rücktrittsrecht entweder für beide Vertragspartner gelten oder nur einer Partei eingeräumt werden. Ein solches Rücktrittsrecht wird jedoch eher selten in den Mietvertrag aufgenommen. Der Aufhebungsvertrag Wenn kein vertragliches Rücktrittsrecht besteht, kann ein Mietaufhebungsvertrag abgeschlossen werden, um vom Mietvertrag zurückzutreten. Für einen Aufhebungsvertrag müssen sowohl der Vermieter als auch der Mieter damit einverstanden sein und diesen unterschreiben. Anders als das vertragliche Rücktrittsrecht ist es möglich, einen Aufhebungsvertrag sowohl vor als auch noch nach dem Einzug abzuschließen. Arglistige Täuschung Ein Mietvertrag kann wegen einer arglistigen Täuschung angefochten werden. Eine arglistige Täuschung besteht, wenn entweder der Vermieter oder der Mieter eine Tatsache zum Nachteil des anderen bewusst verschweigt. Beispiele hierfür sind, wenn ein Mietinteressent in Bezug auf seine Bonität mit Absicht eine falsche Angabe gemacht hat, wodurch er dann die Mietwohnung erhalten hat. Grundsätzlich gibt es für Mieter bezüglich ihrer Bonität eine sogenannte Offenbarungspflicht. Die Frist für die Anfechtung beträgt ein Jahr und beginnt, sobald der Vermieter bzw. der Mieter die arglistige Täuschung entdeckt hat. Haustürgeschäfte Wenn ein Vermieter oder Hausverwalter beispielsweise ohne Aufforderung beim Mieter klingelt und der Mieter in einer solchen Situation sofort einen Mietvertrag unterschreibt, handelt es sich um ein sogenanntes Haustürgeschäft. In einem solchen Fall besteht für den Mieter die Möglichkeit, den Vertrag zu widerrufen. Hierfür hat er in der Regel 14 Tage Zeit. Die Widerrufsfrist beginnt erst ab dem Zeitpunkt, an dem der Mieter über dieses Recht schriftlich belehrt worden ist. So sieht es das Verbraucherschutzgesetz vor. Nützlich ist dies zum Beispiel für Mieter, die sich von ihrem Vermieter oder Hausverwalter dazu breitschlagen lassen einen neuen Mietvertrag abzuschließen oder einen Mietaufhebungsvertrag zu unterschreiben oder ihre Unterschrift unter einer „fraglichen” Mieterhöhung zu setzen. Ordentliche Kündigung Für den Fall, dass keine der vorgenannten Gründe auf Ihre Situation zutrifft, bleibt als Plan B eine ordentliche Kündigung auszusprechen, um den Mietvertrag zu beenden. Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt drei Monate. Mieter müssen hierfür nicht warten, bis sie eingezogen sind, sondern können die Kündigung auch bereits vor ihrem Einzug in die Wohnung einreichen. Das bedeutet, wenn ein Mieter beispielsweise schon einen Monat vor Mietbeginn kündigt, so muss er die Miete dann nur noch zwei Monate lang zahlen. Fazit Ein von beiden Parteien unterschriebener Mietvertrag ist grundsätzlich bindend, sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter. Dennoch gibt es einige Ausnahmen, die eine Vertragskündigung möglich machen. Es ist ratsam, sich von einem Anwalt oder einem anderen Rechtsexperten auf dem Gebiet beraten zu lassen, um zu erfahren, welche Optionen Sie in Ihrem individuellen Fall haben.

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