Der Kauf oder Verkauf einer Immobilie gehört zu den größten Entscheidungen im Leben und im Rahmen des notariellen Beurkundungstermins wird im Kaufvertrag alles besiegelt. Hier erfahren Sie mehr dazu. Der Eigentumsübergang Während die formale Eigentumsübergabe normalerweise erst Monate später mit der Grundbuchumschreibung erfolgt, wird der Käufer schon der gefühlte Eigentümer, sobald die Zahlung des kompletten Kaufpreises erfolgt. Nachdem der Kaufpreis vollständig gezahlt bzw. auf einem Notaranderkonto hinterlegt wurde, gehen auch eine Reihe von Pflichten auf den Käufer über. Es ist der Moment, in dem die Übernahme der Kosten und Lasten vonseiten des Käufers erfolgt. Das bedeutet, dass der Käufer fortan unter anderem für die Grundsteuer, Wohngebäudeversicherungsprämien, Wohngeld und die Verkehrssicherung zuständig ist. Zeitgleich wird dem Käufer aber auch der Schlüssel ausgehändigt und es stehen ihm gegebenenfalls Mieteinnahmen zu. Obwohl die komplette Zahlung des Kaufpreises bereits erfolgt ist, kann es durchaus vorkommen, dass sich die Grundsteuerstelle des Finanzamts wegen fälliger Grundsteuern und die Gebäudeversicherung wegen fälliger Prämien trotzdem noch an den Verkäufer wenden, da dieser noch immer formell der Eigentümer ist. Der Verkäufer kann jedoch dementsprechend einen Anspruch auf Erstattung der Kosten gegenüber dem Käufer geltend machen, sofern der gesamte Kaufpreis bereits gezahlt wurde. Die Vertragskosten Hierzulande besteht eine einheitliche Regelung in Bezug auf die Kosten für den Notar und das Grundbuchamt. Die Höhe dieser Kosten ist gesetzlich festgeschrieben, wodurch diese nicht verhandelbar sind. Üblicherweise übernimmt der Käufer die Vertragskosten. Anders verhält es sich jedoch, wenn noch Belastungen wie Grundschulden oder Hypotheken gelöscht werden müssen, denn die entsprechenden Notarkosten oder Bankbearbeitungsgebühren müssen dann grundsätzlich vom Verkäufer getragen werden. Für den Fall, dass der Verkäufer oder Käufer sich beim notariellen Beurkundungstermin vertreten lassen, muss der Kaufvertrag später notariell nachgenehmigt werden. Dadurch entstehen grundsätzlich Mehrkosten, die derjenige Vertragspartner zu tragen hat, der beim Beurkundungstermin nicht persönlich anwesend war. Die Gebäudeversicherung Per Gesetz geht die Gebäudeversicherung des Verkäufers nach der formalen Eigentumsumschreibung automatisch auf den Käufer über. Es ist wichtig, den Gebäudeversicherer die Veräußerung unverzüglich mitzuteilen. Nach der Eigentumsumschreibung hat der Käufer die Wahl den Versicherungsvertrag laufen zu lassen oder diesen mit sofortiger Wirkung zu kündigen. Das Notaranderkonto Ein Notaranderkonto kommt eher selten zum Einsatz und der Notar wird dem Käufer mitteilen, ob es in Ihrem individuellen Fall Sinn macht, den Kaufpreis auf ein solches Konto einzuzahlen. Ob die Kaufpreiszahlung direkt an den Verkäufer erfolgt oder auf ein Notaranderkonto eingezahlt wird – das Niveau an Sicherheit ist in beiden Fällen gleich hoch. Fazit Der Kaufvertrag ist der krönende Abschluss eines Immobilienverkaufs bzw. -kaufs. Bevor Sie eine Immobilie kaufen oder verkaufen sollten Sie sich eingehend mit dem Immobilienkaufvertrag auseinandersetzen. Der Notar sendet Ihnen vorab einen Vertragsentwurf und hilft Ihnen bei Unklarheiten gerne weiter. Mit einer guten Vorbereitung auf den notariellen Beurkundungstermin können Sie Ihre neue Immobilie bzw. die Früchte des Verkaufs problemlos genießen. Wenn Sie beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie professionelle Hilfe in Anspruch nehmen möchten, finden Sie hier einen kompetenten Makler in Ihrer Region.
Das Bundesverfassungsgericht hat entschieden: Die Mietpreisbremse ist ein zulässiges und zumutbares Mittel, um gegen den mangelnden Wohnraum anzukämpfen. Somit verstößt die Bremse nach Ansicht der BGH-Richter nicht gegen die Verfassung. Der Beschluss vom 18. Juli 2019 besagt, dass die Mietpreisbremse nicht nur mit der Eigentumsgarantie, die im Grundgesetz (GG) verankert ist, sondern auch mit der Vertragsfreiheit sowie dem allgemeinen Gleichheitsgrundsatz vereinbar sei. Nach Ansicht der BGH-Richter sei die Mietpreisbremse notwendig, damit deren Zielsetzung erfüllt werden kann, nämlich die Regulierung der Mieten, mit dem Ziel, für eine Linderung der Wohnungsnot zu sorgen und zu vermeiden, dass Einkommensschwächere aus ihrer gewohnten Umgebung verdrängt werden. Laut den Verfassungsrichtern sei das Regulieren der Miethöhe auch in verfassungsrechtlicher Hinsicht eine geeignete Maßnahme zur Erreichung dieses Ziels. Diese Entscheidung fiel einstimmig aus. Vermieter haben keinen Anspruch darauf, höchstmögliche Mieteinkünfte zu erhalten Eine Vermieterin aus Berlin hatte eine Verfassungsbeschwerde eingelegt, die jedoch von den BGH-Richtern nicht angenommen wurde. In ihrer Beschwerde argumentierte die Vermieterin, dass die Mietpreisbremse einen drohenden dauerhaften Verlust für Vermieter darstelle und der Erhalt der Mietsache gefährdet sei. Diese Argumente wurden vom BGH jedoch nicht anerkannt. Die BGH-Richter kommunizierten, dass Vermieter erwarten müssten, dass sich die Gesetze auf dem Gebiet des Mietrechts häufig ändern und sie sich aus diesem Grund nicht darauf verlassen dürften, dass die rechtliche Lage stets zu ihren Gunsten ausfalle. Es gibt kein Recht darauf, höchstmögliche Mieteinkünfte zu erreichen, daran ändere auch die Eigentumsgarantie nichts.
Rückgang der Genehmigungen im Wohnungsneubau Der Wohnungsneubau verzeichnet weniger Genehmigungen. Nach Angaben des Statistischen Bundesamts (Destatis) gab es im ersten Halbjahr 2019 Genehmigungen für den Bau von 164.600 Wohnungen. Im Vergleich zum 1. Halbjahr 2018 waren das 2,3 % Wohnungen weniger. Berücksichtigung fanden dabei sowohl neue Gebäude als auch der Ausbau von bestehenden Gebäuden. Bei den Mehrfamilienhäusern betrug die Zahl der Baugenehmigungen 83.398 Einheiten, was einer Reduzierung um 3,2 % entspricht. Die Baugenehmigungszahlen für Einfamilienhäuser sind hingegen mit -0,1 % relativ konstant geblieben. 65 % höhere Wohnungsbaukosten seit 2000 Die Jahresstatistik 2018, die der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen veröffentlicht hat, zeigt, dass im Zeitraum zwischen 2000 und 2018 bei den Bauwerkskosten beim Wohnungsbau ein Plus von etwa 65 % verzeichnet worden ist. Der GdW umfasst etwa 3000 Unternehmen. Das Auswerten der Daten ergab, dass die Verordnungen zur Energieeinsparung (EnEV) seit 2002 einen Anstieg der Kosten um 16 % zur Folge hatten. Eine Gegenfinanzierung durch reduzierte Heizkosten ist nur teilweise möglich, da energetisch hocheffiziente Gebäude einen erhöhten betrieblichen Aufwand erfordern. Seit 2000 gibt es bei den Baupreisen einen Anstieg um 45 %. Allein bei den Rohbauarbeiten gab es ein Plus um 41 %. Einen noch höheren Anstieg gab es beim technischen Ausbau von Gebäuden, dieser erhöhte sich nämlich um 146 %. Einen weiteren klar erkennbaren Anstieg gab es mit 72 % bei den Ausbaukosten sowie mit 67 % bei den Baunebenkosten. Von 2018 auf 2019 stellte die Zunahme der Baupreise laut GdW sogar den höchsten Wert seit 10 Jahren dar. Die Preise für Betonarbeiten sind um 5,8 % in die Höhe geklettert, die Maurerarbeiten um 6 % und die Erdarbeiten sind um 7 % angestiegen. Auszahlung des Baukindergeldes an 43.000 Familien Alles in allem haben über 112.000 Familien das Baukindergeld beantragt, deren Anträge werden von der KfW bearbeitet. Aktuelle Zahlen des Bundesinnenministeriums zeigen, dass bis Ende Juni 2019 das Baukindergeld bereits für 43.000 Familien angewiesen wurde. Nach Angaben der Nachrichtenagentur dpa seien dafür bisher 2,33 Mrd. Euro eingeplant. Von diesen Familien besitzen 60 % ein jährliches Haushaltseinkommen (vor Abzug der Steuern) von bis zu 40.000 Euro, während etwa 40% der Haushalte nicht mehr als 30.000 Euro pro Jahr aufweisen. Somit sei dies ein Beleg dafür, dass das Baukindergeld einkommensschwächeren Familien nütze, so die Auffassung des Bundesinnenministeriums. Zweitwohnungen in Bayern genehmigungspflichtig Während mancherorts bereits durch hohe Zweitwohnsitzsteuern ein Versuch gestartet wurde gegenzusteuern – wie beispielsweise in Sylt-, haben bayerische Gemeinden nun im Kampf gegen den knappen und teuren Wohnraum eine neue Maßnahme ergriffen: Zweitwohnungen unterliegen fortan einer Genehmigung. Diese Genehmigung wird für neue Zweitwohnungen jedoch grundsätzlich nicht erteilt. Sowohl die Gemeinde Berchtesgaden als auch Schönau am Königssee haben schon vor einigen Monaten eine entsprechende Satzung dazu erlassen, ebenso wie Ruhpolding und nun plant auch die Gemeinde Kreuth im Tegernseer Tal ein Verbot von Zweitwohnungen. Dadurch soll erreicht werden, dass diese Wohnungen nicht nur 2 Wochen im Jahr von Touristen bewohnt werden, sondern von Einheimischen genutzt werden können. Das Baugesetzbuch legt fest, dass eine Genehmigungspflicht für Zweitwohnungen nur in Tourismusregionen möglich ist, sofern diese für länger als sechs Monate jährlich leer stehen.
Letzte Woche ging es in unserem Ratgeber um das Thema Kaufvertrag. Da dies ein komplexer und überaus wichtiger Aspekt des Immobilienverkaufs ist, geht es in unserem heutigen Ratgeber nun mit dem zweiten Teil weiter. Der Kaufpreis Im Kaufvertrag wird bestimmt, in welcher Höhe, wie und bis wann der Käufer den Kaufpreis zahlen muss. Damit der Kaufpreis gezahlt werden kann, muss gewährleistet sein, dass ein vertragsgemäßer Eigentumsübergang auf den Käufer erfolgt. Der Notar wird Ihnen erklären, welche Grundvoraussetzungen dafür erfüllt sein müssen, damit der Kaufpreis fällig wird. Diese Voraussetzungen werden im Kaufvertrag definiert. Voraussetzungen für die Kaufpreisfälligkeit Bei einem Immobilienverkauf müssen grundsätzlich alle vorhandenen Lasten gelöscht werden, damit der Kaufpreis gezahlt werden kann. Dafür müssen alle Unterlagen beim Notar vorgelegt werden, die für die Lastenfreistellung erforderlich sind. Der Notar wird Ihnen genau mitteilen, welche Dokumente benötigt werden, wie die eingetragenen Grundpfandrechte (Grundschulden bzw. Hypotheken, die meist zu Gunsten der Bank gehen, die einst den Kredit verliehen hat). Nachdem der Notar sichergestellt hat, dass der Käufer das vertragsgemäße Eigentum an der Immobilie erhält, sendet er dem Käufer die Kaufpreisfälligkeitsmitteilung. Die Lastenfreistellung Während der Eigentumserwerb in der Regel unbelastet erfolgen soll, gibt es Ausnahmen, beispielsweise wenn nicht löschbare Belastungen übernommen werden müssen. Eine solche Situation kann gegeben sein, wenn es sich um Wegerechte für ein Hinterliegergrundstück handelt. Sobald die Beurkundung unter Dach und Fach ist, wird die Bank des Verkäufers, die noch einen Grundschuld- oder Hypothekeneintrag hat, vom Notar angeschrieben mit der Bitte zur Übersendung der benötigten Löschungsbewilligung. Sollten die zu löschenden Grundpfandrechte noch Restkreditbeträge des Verkäufers absichern, dann wird die Löschungsbewilligung von der Bank nur unter der Treuhandauflage zugesandt, die besagt, dass diese nur dann genutzt werden kann, nachdem der erforderliche Restbetrag gezahlt worden ist. Hinweis für Verkäufer: Um sicherzustellen, dass eine reibungslose Abwicklung des Kaufvertrags erfolgen kann, ist es ratsam vor dem Beurkundungstermin sorgfältig zu prüfen, dass zur Ablösung eines noch laufenden Kredits, mitsamt jeglicher Vorfälligkeitsentschädigungen, der Kaufpreis ausreicht oder dass Sie die Möglichkeit haben, den nicht gedeckten Betrag kurzfristig anderweitig zu beschaffen. Der Notar wird sicherstellen, dass die Zahlung des Betrages, der von der Bank des Verkäufers gefordert wird, vom Käufer direkt an die Bank gezahlt wird. Im Anschluss daran wird der restliche Betrag dann an den Verkäufer gezahlt. Die Grundschuldbestellung Die Immobilie verwandelt sich erst dann zur Sicherheit für das gewährte Darlehen, wenn die Eintragung der Grundschuld im Grundbuch erfolgt ist. Aus diesem Grund zahlt die Mehrzahl der Banken die Darlehenssumme erst dann aus, nachdem die Grundschuld im Grundbuch eingetragen wurde. Es ist gang und gäbe im Kaufvertrag zu vereinbaren, dass der Verkäufer mit einer vorzeitigen Immobilienbeleihung einverstanden ist und dem Käufer eine Vollmacht erteilt. Dieses bewährte Verfahren bedeutet weder für den Verkäufer noch für den Käufer ein erhöhtes Risiko. Der Käufer erhält dann von seiner Bank ein Grundschuldbestellungsformular, das er an den Notar übergeben muss. Beim Notariat wird dann ein zusätzlicher Termin vereinbart, um die Grundschuldbestellung notariell zu beurkunden. Sachmängel Ein Sachmangel besteht in der Regel dann, wenn sich nach der Übergabe herausstellt, dass die Immobilie nicht die Beschaffenheit aufweist, die im Kaufvertrag vereinbart wurde. In manchen Fällen steht dem Immobilienkäufer Gewährleistungsansprüche zu, dabei wird unter anderem zwischen den folgenden Mängeln unterschieden: offene Mängel, versteckte Mängel und arglistig verschwiegene Mängel. Während der Käufer „offene Mängel“ sofort erkennen kann, handelt es sich bei „versteckten Mängeln” um Mängel, die weder für den Käufer noch für den Verkäufer ersichtlich sind. Ein „arglistig verschwiegener Mangel” liegt hingegen vor, wenn der Verkäufer darüber Kenntnis hat, er dies dem Käufer gegenüber allerdings absichtlich nicht einräumt. Bei Gebrauchtimmobilien gilt üblicherweise „gekauft wie gesehen“, was bedeutet, dass die Gewährleistung im Kaufvertrag häufig ausgeschlossen ist. Wenn der Verkäufer den Mangel jedoch arglistig verschweigt, dann ist der Verkäufer in der Regel nicht in der Lage sich auf den Gewährleistungsausschluss zu beziehen. Fazit Der Kaufvertrag regelt alle Details beim Immobilienverkauf bzw. Immobilienerwerb. Da der Kaufvertrag eine enorme Tragweite hat, ist eine gute Vorbereitung und professionelle Beratung vor dem notariellen Beurkundungstermin sehr wichtig.