Vier Berliner Bezirke verlangen, dass die Vermittlungsplattform Airbnb ihnen Auskünfte über die zweckfremde Nutzung von Wohnraum als Ferienwohnung gibt. Die Vermittlungsplattform Airbnb, die ihren Hauptsitz in Dublin, Irland hat, wird in Kürze Post von den Berliner Bezirken Friedrichshain-Kreuzberg, Tempelhof-Schöneberg, Charlottenburg-Wilmersdorf und Pankow erhalten. In dem Brief sind zudem Listen enthalten, in denen Hunderte Airbnb-Kennungen an Inseraten aufgeführt sind, die falsche oder fehlende Registriernummern aufweisen. Unterstützung erhalten die Bezirke durch die Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen, Katrin Lompscher (Die Linke), die sich dafür einsetzt, dass die Plattformbetreiber so mitwirken, wie es per Gesetz geregelt ist, um die Zweckentfremdung zu verfolgen und auf dem Rechtsweg dafür zu sorgen, dass die jeweiligen Informationen herausgerückt werden. Die vier Bezirke stützen sich dabei auf das Urteil, das das Bayerische Verwaltungsgericht München im Dezember 2018 gefällt hat (Az. M 9 K 18.4553) und basierend auf dem Berliner Zweckentfremdungsverbotgesetzes den Plattformbetreiber aufgefordert, Auskünfte über die anonymen Personen zu erteilen, die über Airbnb Wohnraum als Ferienwohnung vermieten. Airbnb setzt sich zur Wehr Bisher sträubt sich Airbnb Deutschland dagegen, Auskunft zu geben und betonte, dass höchstens Airbnb Irland derartige Informationen übermitteln dürfe. Jedoch hatte das in Irland ansässige Unternehmen sich gegen die Auskunftspflicht zur Wehr gesetzt und sich dabei auf das irische Datenschutzrecht berufen. Nach Auffassung des Verwaltungsgerichts München ist diese Schutzbehauptung jedoch unzulässig. Vorreiterrolle Die vier Berliner Bezirke nehmen mit ihrer Aufforderung eine Vorreiterrolle ein, denn wenn sie einen Erfolg verzeichnen können, dann wollen auch die anderen acht Bezirke nachziehen.
Welche Eigentümerstrukturen Mietwohnungen in den Großstädten aufweisen sowie das Marktverhalten, hat das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) in einer Studie unter die Lupe genommen. Eines der Ergebnisse ist, dass die privaten Unternehmen verglichen mit anderen Eigentümergruppen die Mieten am stärksten anheben. Das IW ist der Meinung, dass dies letztendlich die Politik zu verantworten hat. Im Rahmen der Untersuchung hat das IW in den Großstädten mit mehr als 500.000 Einwohnern fünf verschiedene Gruppen von Eigentümern analysiert, und zwar private Wohnungsunternehmen, private Eigentümer (die sogenannten Kleinvermieter), kommunale Wohnungsgesellschaften, Genossenschaften und gemeinnützige Organisationen. Dabei fanden sie heraus, dass die Mehrzahl der Wohnungen durch private Eigentümer vermietet werden. So werden 48 % der Wohnungen von Kleinvermietern angeboten, danach folgen die Genossenschaften mit 24 %, die privaten Wohnungsunternehmen mit 17 %, die kommunalen Wohnungsgesellschaften mit 9 % und die gemeinnützigen Organisationen mit 3 %. Private Eigentümer führen die meisten Modernisierungen durch Auf der Grundlage einer in den Jahren 2014 und 2015 erfolgten Befragung kam das IW zu dem Ergebnis, dass von den Großstadtmietern, losgelöst von der Modernisierungskostenumlage, ein Drittel der Ansicht ist, dass eine Modernisierung bzw. Sanierung ihrer Wohnung nötig ist. Die privaten Eigentümer weisen dabei mit 10 % der Wohnungen pro Jahr die höchste Modernisierungsquote auf. Danach folgen die Genossenschaften mit 9 %, die privaten Unternehmen mit 7 % und die kommunalen Wohnungsgesellschaften mit 6 %. Bei den privaten Unternehmen gebe es keine besonderen Auffälligkeiten in Bezug auf den Sanierungsbedarf, so die Studie. Dabei hatten Mieterinitiativen das Gegenteil behauptet. Auch hinsichtlich der Mieterzufriedenheit gebe es nach Ansicht des IW keine Auffälligkeiten. Eine Befragung in 2017 hatte ergeben, dass die kommunalen Unternehmen auf einer 10-Punkte-Skala (10 = große Zufriedenheit) bei 7,6 lagen und die privaten Unternehmen bei 7,2. Die kommunalen Wohnungsunternehmen schafften dabei seit 2013 eine Erhöhung von 7,2 auf 7,6. Da es nur marginale Unterschiede gebe, kommt die IW-Studie zu dem Schluss, dass die Mieter keine wachsenden Probleme mit Privatunternehmen hätten. Großer Unterschied zwischen privaten und kommunalen Anbietern Die höchsten Mietpreise werden in den Großstädten von den Kleinvermietern und den privaten Unternehmen gefordert. Die Nettokaltmiete lag im Jahr 2017 bei diesen beiden Gruppen durchschnittlich bei je 8,70 Euro pro Quadratmeter, während die Mieten bei den Genossenschaften 7,50 Euro pro Quadratmeter betrugen. Konstante Mietpreise weisen die kommunalen Unternehmen seit 2013 auf, diese liegen im Durchschnitt bei 7,40 Euro je Quadratmeter. Die Mietpreisdynamik sticht dabei ins Auge, denn im Jahr 2015 betrug der Unterschied zwischen den privaten und den kommunalen Wohnungsanbietern lediglich 0,30 Euro pro Quadratmeter, während es aktuell 1,30 Euro/qm sind. Bei den Wohnungsgenossenschaften gab es seit 2013 eine Erhöhung um 0,50 Euro/qm. Das IW meint jedoch, dass diese Mieterhöhungen bei den privaten Unternehmen zu schnell „skandalisiert” werden. Es gebe hierfür diverse mögliche Gründe, wie beispielsweise eine höhere Fluktuation. Dennoch sei es wahrscheinlich, dass die privaten Wohnungsanbieter einfach versuchen, ihre möglichen Ertragspotenziale zu realisieren, denn diese seien durch die Mietpreisbremse und die Kappung der Modernisierungsumlage bereits geschmälert. Dem IW zufolge können die Mietsteigerungen von den privaten Anbietern aber nur durchgesetzt werden, da vom Staat nicht genügend Bauland zur Verfügung gestellt werde. Die Mieterhöhungen seien aus Mietersicht unerfreulich, was sicherlich eine der Ursachen für die Enteignungsinitiative sei. Nicht erhöhte Mieten wirken sich nachteilig aus Das IW fordert allerdings eine sehr differenzierte Betrachtungsweise. Wenn kommunale Wohnungsgesellschaften die Miete nicht erhöhen, könne laut dem Wirtschaftsinstitut auch darüber debattiert werden, ob dem Staat dann nicht weniger Geld für die Infrastruktur zur Verfügung steht oder um sozial schwache Haushalte gezielt zu unterstützen. Gemäß einer Berechnung des IW würden im Falle einer Enteignung der privaten Wohnungsunternehmen 44 % der einkommensstarken Mieterhaushalte Nutzen ziehen.
Ein Hinweisbeschluss des Landgerichts Berlin vom 12. Juli 2018 bedeutet schlechte Nachrichten für Vermieter in Berlin: Wenn ein Mieter einer Wohnung Baulärm ausgesetzt ist, dann hat er das Recht, die Miete zu mindern. Das ist selbst dann der Fall, wenn der Lärm durch Dritte verursacht wird und der Vermieter nichts dagegen unternehmen kann. Worum ging es in dem Fall? Der Vermieter vermietete eine Wohnung in Berlin. Nachdem der Mietvertrag abgeschlossen wurde, begannen auf dem Nachbargrundstück Bauarbeiten. Der Mieter kürzte daraufhin die Miete, da er sich durch den Baulärm in seiner Wohnung belästigt fühlte. Da der Vermieter nicht in der Lage ist, gegen den durch die Baumaßnahmen entstehenden Lärm anzugehen, forderte er vom Mieter den ausstehenden Mietzins ein. Bei seiner Klage stützte er sich auf ein vergangenes Urteil des BGH aus dem Jahr 2015, der sogenannten Bolzplatz-Entscheidung. Nach diesem Urteil hat ein Mieter keine Berechtigung die Miete zu mindern, wenn sich in der Umgebung der Wohnung ein neu gebauter Bolzplatz befindet, von dem Lärm ausgeht. Die Zahlungsklage des Vermieters wurde jedoch vom Amtsgericht (AG) abgewiesen. Daraufhin legte der Vermieter Berufung ein, die das Landgericht (LG) Berlin zurückweiste. Als Grund für die abgelehnte Berufung gibt das Gericht hauptsächlich die Berliner Rechtsprechung an. Welche Folgen hat das Urteil? Wenn eine Mietwohnung von Umgebungsmängeln, d. h. einer negativen äußeren Einwirkung, betroffen ist, dann muss der Vermieter in der Regel die Haftung dafür übernehmen, selbst dann, wenn er keinen Einfluss darüber hat. Tauchen derartige Umgebungsmängel erst im Laufe des Mietverhältnisses auf, dann richtet es sich nach dem Mietvertrag, ob solche negativen Einwirkungen als Mietmangel einzustufen sind. Ist dies der Fall, dann hätte der Mieter das Recht, die Miete zu mindern. Sollte es im Mietvertrag keine Beschaffenheitsvereinbarung geben, die aussagekräftig ist, dann greifen die Gerichte im Allgemeinen auf ergänzende Vertragsauslegung zurück. Das LG Berlin richtet sich demnach generell nach der finanziellen Situation des Vermieters. Wenn es die wirtschaftliche Existenz des Vermieters nicht gefährdet, dann ist es Mietern in Berlin generell erlaubt, die Miete zu mindern. Ob der Vermieter dabei Einfluss auf den Umgebungsmangel hat, d. h. in der Lage ist, diesen zu beseitigen, ist irrelevant. Was können Vermieter tun? Bei jedem Mietvertrag spielen die vereinbarten Beschaffenheitsmerkmale des Mietobjekts eine bedeutende Rolle und die Beschaffenheitsvereinbarung kann einen wesentlichen Streitpunkt darstellen. Wenn Sie als Vermieter einen neuen Mietvertrag abschließen, dann achten Sie darauf, dass in der Beschaffenheitsvereinbarung deutlich geregelt wird, welche Eigenschaften das Mietobjekt aufweisen soll und inwieweit das Risiko verteilt werden soll, für den Fall, dass Umgebungsmängel im Nachhinein auftreten. Fehlen solche Regelungen im Mietvertrag, dann sollten Vermieter im Falle von Umgebungsmängeln im ersten Schritt mit dem entsprechenden Nachbar reden und diesen zur Unterlassung auffordern oder Ersatz verlangen. Wenn Sie dabei erfolgreich sind, dann haben Sie die Möglichkeit, die Ersatzansprüche an Ihre betroffenen Mieter in Form einer Mietminderung weiterzureichen. Wenn Sie damit jedoch keinen Erfolg haben, dann dürfte es allerdings in der Regel klappen, die Mängelansprüche des Mieters erfolgreich abzuweisen. Dies gilt bundesweit mit Ausnahme von Berlin, denn in der Hauptstadt stehen die Chancen für Vermieter schlecht, dass sie die Mängelansprüche des Mieters erfolgreich zurückweisen können. Fazit Vorsicht ist besser als Nachsicht, daher sollten Sie beim Abschluss eines neuen Mietvertrages sicherstellen, dass der wichtige Punkt „Beschaffenheitsvereinbarung” darin ausdrücklich geregelt wird. Lassen Sie sich im Vorfeld und bei Problemen unbedingt von einem Rechtsexperten beraten.
Beim Thema Grundsteuerreform geht es in die nächste Runde: Bundesfinanzminister Olaf Scholz (SPD) hat nun seinen Gesetzentwurf zur Neuregelung der Grundsteuer zur Abstimmung vorgelegt. Obwohl es zuvor Kritik hagelte, sieht der Entwurf dennoch weiterhin ein wertbasiertes Modell vor. Ob die gelieferte Neuregelung in dieser Form tatsächlich Gesetz werden wird, ist ungewiss. Der Inhalt des Gesetzesentwurfs, den Scholz nun geliefert hat, deckt sich größtenteils mit den Punkten, auf die sich Bund und Länder bereits vor einigen Wochen geeinigt haben. Besonders die CSU hatte das Reformmodell bereits im Vorfeld deutlich kritisiert und auch die Immobilienbranche ist davon nicht sonderlich angetan. Eine Einigung soll bis zum 30. April erzielt werden. Bodenwert und Ertragswert sollen berücksichtigt werden Der Gesetzentwurf sieht vor, dass die Grundsteuer sich aus einem Mix von Bodenwert und Ertragswert eines Gebäudes ergeben soll. Während für Geschäftsgrundstücke ein Sachwertverfahren genutzt werden soll, richtet sich der Ertragswert für Wohngrundstücke in bedeutendem Maße an der pauschalierten Nettokaltmiete je Quadratmeter. Im Rahmen dessen sollen Daten genutzt werden, die dem Statistischen Bundesamt für jedes Bundesland aus dem Mikrozensus vorliegen und außerdem nach Art des Gebäudes und Grundstücks, der Wohnfläche und dem Baujahr unterschieden werden. Mit dem Bodenrichtwert soll die Lage einer Immobilie bei der Grundsteuerberechnung berücksichtigt werden. Laut Entwurf soll es verschiedene Mietniveaustufen geben. Sonderregelungen soll es vor allem hinsichtlich Wohnlagen in den deutschen Großstädten geben, deren Bandbreite der Mieten deutlich variiert. Weist die Lage von Ein- und Zweifamilienhäusern einen Bodenrichtwert von mehr als 1.800 Euro pro Quadratmeter auf und bei Wohnungseigentum sowie Mietwohngrundstücken einen Bodenrichtwert von mehr als 3.600 Euro pro Quadratmeter, so sollen die Sonderregelungen zum Einsatz kommen. Der Entwurf weist keine Öffnungsklausel auf Bayern hatte gefordert, dass die Berechnung der Grundsteuer nur auf Flächen basieren soll und Wertkomponenten nicht miteinbezogen werden sollen. CDU/CSU forderten, dass das neue Grundsteuergesetz eine Öffnungsklausel enthalten soll, um es den Bundesländern zu ermöglichen, ihre eigenen Regelungen festzulegen. Scholz hat eine derartige Klausel jedoch nicht in seinen Entwurf aufgenommen. Grundsteuer C Eine erste Basis für die Einführung einer Grundsteuer C hat Scholz mit einem gesonderten Gesetzentwurf geschaffen. Es soll damit Sache der Kommunen sein, ob sie diese einführen und welchen Hebesatz sie anwenden wollen. Die Grundsteuer C soll für baureife Grundstücke gelten, die noch nicht bebaut sind und dazu dienen, Spekulationen mit Grundstücken vorbeugen. Laut der Definition im Gesetzentwurf handelt es sich um baureife aber unbebaute Grundstücke, wenn deren Lage, Größe und Form sowie der sonstige tatsächliche Zustand und die öffentlich-rechtlichen Verordnungen eine sofortige Bebauung möglich machen. Das neue Grundsteuergesetz soll bis zum Jahresende verabschiedet werden. Wenn bis dahin keine Einigung erzielt wird, könnte es für die Kommunen den Ausfall der Grundsteuer zur Folge haben.