Wer ein Familienheim erbt und es als überlebender Ehepartner oder Lebenspartner vor Ablauf des Zehn-Jahres-Zeitraums verkauft oder verschenkt, der verliert die Steuervergünstigung. Dies hat der Bundesfinanzhof (BFH) in München entschieden. Hintergrund zum Fall Das Ehepaar war ursprünglich gemeinsamer Eigentümer eines Einfamilienhauses. Der Mann war 2013 gestorben und seine Ehefrau erbte als Alleinerbin auch den hälftigen Anteil ihres Mannes am gemeinsamen Einfamilienhaus. Im Rahmen der Erbschaftssteuerberechnung blieb das hälftige Haus aufgrund einer gesetzlichen Vergünstigung unberücksichtigt. Gesetzlich ist geregelt, dass der überlebende Ehe- oder Lebenspartner das geerbte Familienheim für die nächsten zehn Jahre zu Wohnzwecken selbst nutzen muss, um Anspruch auf die Steuervergünstigung zu erhalten. Eine Ausnahme gilt nur, wenn triftige Gründe vorliegen, die dazu führen, dass der Erbe an der Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken gehindert wird. In 2014 verschenkte die Witwe das Haus an ihre Tochter, zeitgleich wohnte sie jedoch weiter im Haus und behielt sich ein lebenslanges Wohnrecht vor. Das Finanzamt forderte daraufhin die Erbschaftssteuer nach, da das Amt die Ansicht vertrat, dass die Mutter durch die Schenkung an die Tochter vor Ablauf der 10-Jahres-Frist ihren Anspruch auf die Steuervergünstigung verwirkt habe. Die Witwe reichte Klage gegen das Finanzamt ein. Das Urteil des BFH Bereits in der ersten Instanz entschied das Finanzgericht Münster zugunsten des Finanzamts. Nun gab auch der Bundesfinanzhof dem Finanzamt recht. Die Tatsache, dass das Haus innerhalb der eigenen Familie weiter verschenkt wurde, bedeute nicht, dass die Bedingung für die steuerfreie Vererbung aufgehoben wird. Der Gesetzgeber habe die Wohneigentumsbildung durch die Familie unterstützen wollen, daher müsse der überlebende Ehe- oder Lebenspartner sich in den Eigentümer der Immobilie verwandeln und selbst darin wohnen, um von der Steuer befreit zu werden. Der BFH entschied nun, dass die Steuervergünstigung auch rückwirkend wegfallen kann, wenn entweder das Eigentum oder die Selbstnutzung ohne zwingende Gründe vorzeitig beendet wird. Im entgegengesetzten Fall wäre es möglich, eine Immobilie steuerfrei zu erben und diese dann kurz danach weiterzuveräußern. Dies sei jedoch nicht Sinn und Zweck des Förderungsziels.
Am Immobilienmarkt wird weiterhin mit steigenden Preisen gerechnet Laut dem Preiserwartungsindex, der von Fahrländer Partner Raumentwicklung erhoben wurde, werden am Immobilienmarkt weiterhin steigende Preise erwartet. Einfamilienhäuser weisen demnach einen Indexwert von 69,8 Punkten auf, während für Eigentumswohnungen ein Wert von 58,3 Punkten ermittelt wurde. Mehrfamilienhäuser liegen bei 50,9 Punkten. Somit werden zwar weiterhin steigende Preise erwartet, allerdings verhaltener, denn im Vergleich zum Preiserwartungsindex, der vor sechs Monaten erhoben wurde, haben die Immobilien weniger Punkte erzielt. Vor einem halben Jahr erreichten Einfamilienhäuser noch 75,4 Punkte, Eigentumswohnungen 69,9 Punkte und Mehrfamilienhäuser 80,6. Im Rahmen des Preiserwartungsindex wurden 985 Immobilienexperten in ganz Deutschland befragt. Die Spanne der Punktzahl liegt bei Minus 200 (= hohe Einigkeit darüber, dass die Preise sinken werden) bis hin zu 200 Punkten im positiven Bereich (= hohe Einigkeit darüber, dass die Preise stark steigen werden). Studie: In den Schrumpfungsregionen wird sich der Leerstand erhöhen Bereits im zwölften Jahr sind im Bereich Wohnraum weniger Leerstände zu verzeichnen. Dies ist das Ergebnis einer Studie von empirica und CBRE. Der marktaktive Leerstand (Wohnraum, der kurzfristig erneut für den Markt verfügbar sein könnte) wies Ende 2018 eine Qutote von 2,8 % auf, das entspricht in etwa 602.000 Wohneinheiten. Während dies im Vergleich zu Ende 2017 etwa 6.000 Einheiten weniger sind, sind es verglichen mit fünf Jahren zuvor sogar 50.000 Wohneinheiten weniger. In den sogenannten Schrumpfungsregionen erhöht sich die Quote jedoch und liegt bei 8,3 %, während die Wachstumsregionen eine Quote von 2 % vorweisen. Die kleinste Quote weist München mit 0,2 % auf, gefolgt von Frankfurt und Freiburg mit jeweils 0,3 % und Darmstadt und Münster mit je 0,4 %. Die höchste Quote findet sich mit 12,8 % im Thüringer Landkreis Greiz, gefolgt von der Stadt Pirmasens in Rheinland-Pfalz mit 9,1 % und Schwerin in Mecklenburg-Vorpommern mit 8,6 %. Für die nächsten Jahre wird laut der Studie in den Schrumpfungsregionen eine Erhöhung der Quoten erwartet, wodurch auch die durchschnittliche Quote steigen wird. Bayern verzeichnet seit 2014 einen Anstieg der Mieten um 22 % Nach Angaben des Statistischen Landesamts liegen die durchschnittlichen Mietpreise in Bayern bei 8,12 Euro pro Quadratmeter (Nettokaltmiete), während die Mieter vier Jahre zuvor lediglich 6,63 Euro je Quadratmeter zahlen mussten. Mit 51 % wohnt jedoch die Mehrheit der in Bayern lebenden Menschen in einem Eigentumshaus oder Eigentumswohnung, wodurch die Wohneigentumsquote knapp über dem bundesweiten Durchschnitt liegt. Ein Grund hierfür sei die ländliche Struktur. Das Institut der deutschen Wirtschaft und die Sparda Banken haben in einer Studie entdeckt, dass ein höherer Verdienst und ein kleinerer Wohnort eine höhere Eigentumsquote bewirken.
Das Jahr neigt sich dem Ende zu, was bedeutet, dass die Frist für die Erstellung der Betriebskostenabrechnungen näher rückt. In unserem Dezember-Ratgeber beantworten wir daher die wichtigsten Fragen rund um das Thema Nebenkostenabrechnung. Wann muss die Nebenkostenabrechnung erstellt werden? Jeder Vermieter hat die Pflicht, seinen Mietern spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums eine Nebenkostenabrechnung vorzulegen. Wie lautet der Abrechnungszeitraum? Der Zeitraum für die Abrechnung beträgt in der Regel immer zwölf Monate. Der Abrechnungszeitraum entspricht üblicherweise dem Kalenderjahr, wodurch die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2018 spätestens bis zum 31. Dezember 2019 beim Mieter eingehen muss. Wenn mehr als zwölf Jahre abgerechnet werden, dann ist die Nebenkostenabrechnung nicht ordnungsgemäß und der Mieter hat grundsätzlich das Recht jegliche Nachzahlungen zu verweigern. Es ist in manchen Fällen jedoch gestattet kürzere Zeiträume abzurechnen. Was geschieht, wenn die Abrechnung zu spät kommt? Eine zu spät eingereichte Abrechnung bedeutet für gewöhnlich, dass der Mieter die verspätete Nachforderung in der Regel nicht zahlen muss. Jegliche Rückzahlungen stehen dem Mieter jedoch weiterhin zu. Nach der Ein-Jahres-Frist ist der Vermieter nur dann in der Lage eine Betriebskostennachforderung geltend zu machen, wenn die Verspätung weder aus Absicht noch aus Fahrlässigkeit seinerseits verursacht wurde. Der Vermieter muss dies jedoch beweisen können. Achtung: Laut einem BGH-Urteil muss ein vermietender Wohnungseigentümer auch dann die Jahresfrist gem. § 556 Abs. 3 BGB einhalten, wenn er vom WEG-Verwalter selbst noch keine Jahresabrechnung erhalten hat. Welche Nebenkosten können auf die Mieter umgelegt werden? Generell ist es nur möglich, tatsächlich entstandene und regelmäßig wiederkehrende Kosten auf die Mieter umzulegen. Die Betriebskosten müssen im Mietvertrag vereinbart werden. Zu den umlagefähigen Nebenkosten gehören zum Beispiel Wasser- und Heizkosten, Beleuchtungs- und Stromkosten, Hausmeister, Versicherung, Aufzug, die Kosten, die für die Straßenreinigung anfallen, Abfallgebühren sowie die Kosten für den Winterdienst. Anders verhält es sich jedoch beispielsweise mit den Kosten für notwendige Reparaturen oder die Kosten, die im Rahmen des Verwaltungsaufwands des Vermieters anfallen, denn solche Kosten müssen nicht vom Mieter getragen werden. Was muss in der Nebenkostenabrechnung angegeben werden? In der Nebenkostenabrechnung werden alle im Mietvertrag vereinbarten Kosten aufgeführt. Für den Fall, dass im Vertrag lediglich steht, dass die Übernahme der Nebenkosten durch den Mieter erfolgt, ohne diese darin zu spezifizieren, dann bedeutet das üblicherweise, dass der Vermieter alle umlagefähigen Kosten abrechnen kann (diese sind in der Betriebskostenverordnung festgelegt). Die einzelnen Kostenarten müssen in der Nebenkostenabrechnung erläutert werden, dazu gehört die Angabe der Gesamtkosten der jeweiligen Kostenart, wie viele Tage abgerechnet werden (in der Regel sind es 365 Tage), welchen Anteil der Mieter zu tragen hat, welcher Verteilerschlüssel verwendet wurde. Die bereits vom Mieter gezahlten Vorauszahlungen müssen dann von der Gesamtsumme der auf den Mieter umgelegten Nebenkosten abgezogen werden und die Differenz in der Abrechnung angegeben werden. Alle Kosten müssen in der Abrechnung so aufgeführt werden, dass sie verständlich und nachrechenbar sind. Welcher Verteilerschlüssel muss verwendet werden? Üblicherweise ist im Mietvertrag festgelegt, welchen Umlageschlüssel der Vermieter für die Nebenkosten verwenden muss. So gibt es einen Verteilerschlüssel nach Wohnfläche, nach Verbrauch, nach Anzahl der Personen oder nach Wohneinheit. Wenn im Mietvertrag kein Umlageschlüssel vereinbart wurde, dann müssen die Nebenkosten nach Wohnfläche verteilt werden. Wann erfolgt eine Nachzahlung bzw. Rückerstattung? Die Betriebskostenabrechnung dient dazu, die Differenz zwischen der monatlichen Vorauszahlung des Mieters und den tatsächlichen Verbrauch zu ermitteln. Wenn sich daraus ergibt, dass der Mieter monatlich weniger gezahlt hat, als die tatsächlich entstandenen Kosten, dann hat der Mieter die Pflicht, den ausstehenden Betrag nachzuzahlen. Umgekehrt bedeutet das, dass der Vermieter dazu verpflichtet ist, dem Mieter jegliches Guthaben zurückzuzahlen, falls der Mieter laut Betriebskostenabrechnung monatlich mehr gezahlt hat, als er tatsächlich verbraucht hat. Für beide Parteien gilt, dass sie die Nachzahlung bzw. Rückerstattung innerhalb von 30 Tagen zu zahlen haben. Hat der Mieter Anspruch auf Belegeinsicht? Mieter haben ein Anrecht auf Belegeinsicht und können daher vom Vermieter fordern, die Originalbelege der Nebenkostenabrechnung einzusehen. Dazu zählt unter Umständen auch die Einsicht der einzelnen Verbrauchsdaten der Mitmieter. Kopien darf der Mieter jedoch nur in Ausnahmefällen fordern. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn die Hausverwaltung in einer anderen Stadt ansässig ist. Die Kosten für die Kopien hat der Mieter zu tragen. Was passiert, wenn die Nebenkostenabrechnung einen Fehler aufweist? Entdeckt der Mieter einen Fehler in der Nebenkostenabrechnung, so muss er rechtzeitig Widerspruch einlegen. Nach Erhalt der Nebenkostenabrechnung hat der Mieter hierfür zwölf Monate Zeit. Auch für den Fall, dass der Mieter die Nachforderung bereits bezahlt hat, kann er noch immer Widerspruch einlegen, da sein Rückforderungsanspruch bestehen bleibt. Aber auch bei einem Widerspruch muss die 30-Tages-Frist für die Zahlung der Nachforderung beachtet werden. Um einen Zahlungsverzug zu vermeiden, kann der Mieter Widerspruch einlegen und die zu hohe Nachforderung mit Vorbehalt auf Rückforderung innerhalb der 30 Tage bezahlen oder Widerspruch einlegen und nur eine Teilzahlung leisten, nämlich nur den berechtigten Anteil. Fazit Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ist das deutsche Mietrecht verankert, wo die Betriebskostenabrechnung in den §§ 556 bis 556c geregelt ist. Vermieter sollten daran denken, die Betriebskostenabrechnung rechtzeitig und sorgfältig zu erstellen und diese dem Mieter rechtzeitig zuzustellen, um Probleme zu vermeiden. Im Zweifel sollten sich Vermieter und Mieter von einem Rechtsexperten beraten lassen.
Teilweise gibt es in den deutschen Großstädten einen erheblichen Bevölkerungszuwachs zu verzeichnen, allerdings entstehen nicht genügend neue Wohnungen. Laut des Statistischen Bundesamts (Destatis) liege das Problem nicht bei der Zahl der Genehmigungen, sondern hauptsächlich bei den Fertigstellungen. Verglichen mit dem Jahr 2012 gab es in Deutschland 2018 einen Bevölkerungsanstieg von 2,5 Millionen Menschen. Die Zahl wuchs vor allem in den Großstädten. Spitzenreiter ist Leipzig mit einem Zuwachs von 12,9 %, gefolgt von Frankfurt mit 9,5 % und Berlin mit 8 %. Besonders die Altersgruppe der 20- bis 40-Jährigen zog in die Städte, zeitgleich zog die Gruppe der über 40-Jährigen wieder vermehrt aus den Metropolen weg. Der Bauüberhang vergrößert sich zunehmend Trotz der Zuwächse in den Großstädten hinkt der Bau von neuen Wohnungen hinterher. Die Ursache liege jedoch nicht bei den Genehmigungen, da sich diese im Zeitraum 2009 bis 2018 fast verzweifacht haben (von 178.000 auf 347.000). Vielmehr spiele nach Angaben von Destatis der Bauüberhang eine entscheidende Rolle beim Wohnungsmangel. Unter Bauüberhang versteht man die Differenz zwischen den genehmigten und den fertiggestellten Wohnungen. In ganz Deutschland hat sich dieser Bauüberhang fast verzweifacht und liegt bei 693.000 Einheiten. Ein Grund für den hohen Bauüberhang sei der Personalmangel bei den Bauunternehmen, was dazu führe, dass die Bauaufträge nicht schnell genug durchgeführt werden können. Im Wohnungsbau stieg die Beschäftigungszahl zwischen 2008 und 2018 um nur 25 %, während sich die Auftragsbestände im gleichen Zeitraum fast verdreifacht hätten, so Destatis. Durch den Wohnraummangel leben Großstädter auf immer engerem Raum zusammen. Im Zeitraum von 2010 bis 2018 verringerte sich die Wohnfläche pro Person im Durchschnitt auf 39,2 Quadratmeter, was einer Reduzierung um 1,7 qm entspricht.