Vermietete Immobilie verkaufen in Köln

Eine vermietete Immobilie zu verkaufen unterscheidet sich in wesentlichen Punkten vom Verkauf einer leerstehenden Wohnung. CENTURY 21 Dahmani Immobilien kennt die rechtlichen Besonderheiten und die richtige Zielgruppenansprache, damit der Verkauf trotz bestehendem Mietverhältnis reibungslos und zu einem angemessenen Preis gelingt.

 

Warum der Verkauf mit Mieter anders funktioniert

 

Der Grundsatz Kauf bricht nicht Miete bedeutet, dass ein bestehender Mietvertrag beim Verkauf unverändert auf den neuen Eigentümer übergeht. Für viele private Käufer, die eine Immobilie zur Selbstnutzung suchen, ist das ein Ausschlusskriterium, denn sie möchten kurzfristig selbst einziehen. Für Kapitalanleger hingegen ist ein bestehendes, funktionierendes Mietverhältnis oft sogar ein Vorteil, da sofort Mieteinnahmen fließen und keine Mietersuche mehr notwendig ist. CENTURY 21 Dahmani Immobilien richtet die Vermarktungsstrategie deshalb von Anfang an gezielt auf diese unterschiedliche Käuferschicht aus, statt eine vermietete Wohnung wie eine leerstehende zu bewerben und damit an der falschen Zielgruppe vorbeizuvermarkten.

 

Die Preisfindung bei vermieteten Objekten unterscheidet sich ebenfalls von einer leerstehenden Immobilie. Kapitalanleger kalkulieren primär über die erzielbare Rendite, also das Verhältnis von Kaufpreis zu Jahresmiete, während bei Selbstnutzern der emotionale und praktische Wohnwert im Vordergrund steht. Eine marktgerechte, deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegende Bestandsmiete kann den erzielbaren Verkaufspreis spürbar drücken, da Käufer diesen Renditenachteil einpreisen. Unsere kostenlose Immobilienbewertung berücksichtigt daher stets sowohl den freien Marktwert als auch den Ertragswert auf Basis der bestehenden Miete, damit Eigentümer eine realistische Preisspanne für beide Käufergruppen erhalten.

 

Wer über den Verkauf einer vermieteten Immobilie nachdenkt, sollte außerdem prüfen, ob eine Eigenbedarfskündigung durch den künftigen Eigentümer überhaupt eine realistische Option darstellt. Diese ist rechtlich nur unter engen Voraussetzungen möglich und muss vom neuen Eigentümer selbst ausgesprochen werden, nicht vom Verkäufer. Interessenten, die eine Wohnung zur Selbstnutzung mit Perspektive auf spätere Eigenbedarfskündigung erwerben möchten, sollten frühzeitig über die geltenden Kündigungsfristen und Sperrfristen bei Umwandlung in Eigentumswohnungen informiert werden, eine Aufklärung, die wir als Makler im Verkaufsprozess transparent leisten.

 

Ein weiterer wichtiger Aspekt ist die Kommunikation mit dem bestehenden Mieter. Auch wenn rechtlich keine Zustimmungspflicht des Mieters zum Verkauf besteht, empfehlen wir aus Erfahrung, den Mieter frühzeitig und sachlich über die geplante Veräußerung zu informieren. Das schafft Vertrauen, erleichtert die Organisation von Besichtigungsterminen erheblich und verhindert, dass sich Unsicherheit oder gar Widerstand beim Mieter aufbaut, was wiederum den gesamten Verkaufsprozess verzögern könnte. Besichtigungen selbst koordinieren wir grundsätzlich so, dass sie den Alltag des Mieters möglichst wenig beeinträchtigen.

 

Wie hoch der Renditenachteil einer unter Marktniveau liegenden Bestandsmiete tatsächlich ausfällt, hängt stark von der verbleibenden Kündigungsschutzfrist bei Eigenbedarf und vom Modernisierungszustand des Objekts ab. Bei Eigentumswohnungen, die erst kürzlich in Wohneigentum umgewandelt wurden, gelten zudem gesetzliche Kündigungssperrfristen, die je nach Bundesland und Gemeinde zwischen drei und zehn Jahren liegen können und Käufer, die auf Eigennutzung spekulieren, empfindlich einschränken. Wir klären diese Rahmenbedingungen für jedes Objekt individuell, damit sowohl Verkäufer als auch potenzielle Käufer von Anfang an auf einer realistischen, rechtlich abgesicherten Grundlage verhandeln.

 

Alternativ zum Verkauf steht Eigentümern natürlich weiterhin offen, die Immobilie einfach weiter zu vermieten und den Verkauf auf einen späteren Zeitpunkt zu verschieben, etwa wenn sich die Marktlage oder die persönliche Situation ändert. Wir beraten in einem solchen Fall genauso ausführlich zu den Möglichkeiten der langfristigen Vermietung wie zum sofortigen Verkauf, ohne dabei eine Richtung vorzugeben, die nicht zur individuellen Situation des Eigentümers passt.

 

Besondere Konstellationen entstehen häufig dann, wenn eine vermietete Immobilie zusätzlich Teil einer Erbschaft ist. Mehr dazu erfahren Sie im Beitrag zum Hausverkauf bei Erbschaft, wo wir auch auf den Umgang mit bestehenden Mietverhältnissen innerhalb einer Erbengemeinschaft eingehen. Ähnlich verhält es sich, wenn eine vermietete Wohnung im Rahmen einer Scheidung zwischen den Ehepartnern aufgeteilt werden muss, dazu finden Sie Informationen unter Hausverkauf bei Scheidung. Lastet zusätzlich noch eine offene Finanzierung auf dem Objekt, verweisen wir auf unseren Beitrag zum Hausverkauf trotz Restschuld, da sich hier mehrere Faktoren gleichzeitig auf die Verkaufsstrategie auswirken.

 

Auch die energetische Situation spielt bei vermieteten Objekten eine zunehmend wichtige Rolle, insbesondere seit gesetzliche Vorgaben zur Modernisierung von Mietimmobilien strenger geworden sind. Eine bereits installierte Wärmepumpe wirkt sich positiv auf die Attraktivität für Kapitalanleger aus, da künftige Modernisierungspflichten und damit verbundene Kosten entfallen. Eigentümer, die selbst weit entfernt von Köln leben und die vermietete Immobilie verkaufen möchten, finden zudem in unserem Konzept zum Hausverkauf aus der Ferne eine praktikable Lösung, da Besichtigungen und Mieterkommunikation vollständig von uns übernommen werden können.

 

Besitzer größerer Mehrparteienhäuser mit mehreren vermieteten Einheiten interessieren sich häufig auch für unsere spezialisierte Beratung zum Verkauf von Mehrfamilienhäusern, da hier zusätzliche Faktoren wie unterschiedliche Mietverträge und Nebenkostenabrechnungen zu berücksichtigen sind.

 

Für Käufer, die aktiv nach vermieteten Objekten mit stabiler Rendite suchen, lohnt sich zudem ein Blick in unsere laufend aktualisierte Objektübersicht, da vermietete Wohnungen dort häufig gesondert mit den entsprechenden Renditekennzahlen gekennzeichnet sind, um die Vorauswahl für Kapitalanleger zu erleichtern.

 

Vermietete Immobilien begegnen uns in allen Kölner Lagen, besonders häufig jedoch in Köln Nord-Mitte, am Kölner Innerer Ring, im Belgischen Viertel sowie im Agnesviertel, da diese Lagen traditionell stark von Kapitalanlegern nachgefragt werden. Wer den Verkauf konkret angehen möchte, findet unter Immobilie verkaufen den passenden Einstieg, aktuelle Vergleichsobjekte unter aktuelle Immobilienangebote, weiterführende Informationen im Ratgeber für Verkäufer sowie im Ratgeber für Käufer. Einen Gesamtüberblick über unsere Leistungen bietet alle Dienstleistungen im Überblick auf der Startseite von CENTURY 21 Dahmani Immobilien, Kontakt nehmen Sie am einfachsten über unsere Kontaktaufnahme auf.