Hausverkauf trotz Restschuld in Köln

Viele Eigentümer glauben fälschlicherweise, ein Haus lasse sich erst verkaufen, wenn der Kredit vollständig abbezahlt ist. Das stimmt nicht. CENTURY 21 Dahmani Immobilien begleitet regelmäßig Verkäufe, bei denen auf der Immobilie noch eine offene Finanzierung lastet, und zeigt, wie sich dieser Prozess sauber und ohne finanzielle Nachteile gestalten lässt.

 

Wie eine Restschuld den Verkauf tatsächlich beeinflusst

 

Eine im Grundbuch eingetragene Grundschuld ist zunächst nichts weiter als eine Sicherheit für die finanzierende Bank. Sie verhindert einen Verkauf nicht grundsätzlich, verändert aber den Ablauf: Die Bank muss der Löschung der Grundschuld zustimmen, sobald der Kaufpreis eingeht, und in vielen Fällen wird beim vorzeitigen Ablösen eines Kredits eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig. Diese Kosten müssen in die Verkaufsstrategie eingerechnet werden, damit am Ende kein böses Erwachen entsteht.

 

Schritt eins: Klärung der Ablösesumme

 

Der erste konkrete Schritt besteht darin, bei der finanzierenden Bank eine verbindliche Ablösesumme anzufragen. Diese enthält die verbleibende Restschuld sowie, sofern zutreffend, die Vorfälligkeitsentschädigung. Wir unterstützen Eigentümer dabei, diese Anfrage korrekt zu formulieren, und gleichen die Summe anschließend mit dem über unsere kostenlose Immobilienbewertung ermittelten Marktwert ab. Nur wenn der erzielbare Verkaufspreis die Ablösesumme übersteigt oder der Eigentümer die Differenz aus eigenen Mitteln decken kann, ergibt ein Verkauf zum jetzigen Zeitpunkt wirtschaftlich Sinn.

 

Wann sich eine Umschuldung als Alternative anbietet

 

Nicht immer ist der Verkauf tatsächlich die beste Lösung. In manchen Fällen ist eine Umschuldung oder Anschlussfinanzierung zu besseren Konditionen sinnvoller, insbesondere wenn die Immobilie weiterhin selbst genutzt oder als Kapitalanlage behalten werden soll. Wer stattdessen über eine Vermietung nachdenkt, findet unter vermieten weiterführende Informationen zu dieser Alternative. Wir sprechen diese Optionen offen an, auch wenn das im Einzelfall bedeutet, dass wir vom sofortigen Verkauf abraten.

 

Was tun, wenn der Verkaufspreis die Restschuld nicht deckt?

 

Diese Situation ist unangenehm, aber lösbar. Reicht der erzielbare Verkaufspreis nicht aus, um die Restschuld vollständig zu tilgen, spricht man von einem lastenfrei nicht darstellbaren Verkauf. In solchen Fällen ist grundsätzlich die schriftliche Zustimmung der Bank zur sogenannten Lastenfreistellung gegen Teilzahlung erforderlich, gekoppelt an eine für den verbleibenden Restbetrag vereinbarte Ratenzahlung oder einen persönlichen Kredit. Wir begleiten Eigentümer in solchen Fällen frühzeitig zu einem klärenden Gespräch mit der Bank, denn je transparenter die Situation kommuniziert wird, desto kooperativer zeigen sich Banken in unserer Erfahrung. Ein unkoordinierter Verkaufsversuch ohne vorherige Bankabstimmung führt dagegen häufig zu bösen Überraschungen kurz vor dem Notartermin.

 

Der Ablauf beim Verkauf mit bestehender Restschuld

 

Sobald klar ist, dass ein Verkauf sinnvoll ist, unterscheidet sich der eigentliche Vermarktungsprozess kaum von einem lastenfreien Verkauf. Nach der Kontaktaufnahme erstellen wir ein Exposé und sprechen unser Käufernetzwerk an. Der entscheidende Unterschied liegt im Ablauf beim Notar: Der Kaufpreis wird direkt zur Ablösung der Restschuld an die Bank überwiesen, der verbleibende Betrag geht an den Verkäufer. Diese Abwicklung erfordert eine enge Abstimmung zwischen Notar, Bank und Käufer, die wir routiniert koordinieren. Mehr zum allgemeinen Verkaufsprozess erfahren Sie in unserem Ratgeber für Verkäufer.

 

Modernisierung trotz laufender Finanzierung

 

Manche Eigentümer stellen sich die Frage, ob sich eine energetische Modernisierung, etwa der Einbau einer Wärmepumpe, trotz laufender Finanzierung noch lohnt, um den Verkaufspreis zu steigern. In der Regel raten wir davon ab, zusätzliche Kredite für Modernisierungen aufzunehmen, wenn ohnehin ein Verkauf ansteht, da sich die Investition selten vollständig refinanziert.

 

Wie viel Vorlaufzeit sollte ich einplanen?

 

Die Bearbeitungszeit für eine verbindliche Ablöseauskunft variiert von Bank zu Bank erheblich, in der Regel sollten Eigentümer jedoch mit zwei bis vier Wochen rechnen. Wir empfehlen daher, diesen Schritt so früh wie möglich anzustoßen, idealerweise parallel zur ersten Wertermittlung, damit keine Zeit verloren geht, sobald ein passender Käufer gefunden ist. Verzögerungen an dieser Stelle sind einer der häufigsten Gründe, warum sich ansonsten reibungslose Verkaufsprozesse kurz vor dem Notartermin unnötig in die Länge ziehen.

 

Restschuld in besonderen Lebenssituationen

 

Häufig tritt die Frage nach einer Restschuld gemeinsam mit anderen belastenden Lebensereignissen auf. Bei einer Trennung etwa stellt sich zusätzlich die Frage der Aufteilung, mehr dazu im Beitrag zum Hausverkauf bei Scheidung. Auch bei einer Erbschaft übernehmen Erben mitunter eine Immobilie samt bestehender Finanzierung, dazu finden Sie weiterführende Informationen unter Hausverkauf bei Erbschaft. Ist die betroffene Immobilie zusätzlich vermietet, gelten ergänzend die Regeln zum Verkauf vermieteter Immobilien.

 

Wenn der Eigentümer nicht mehr in Köln lebt

 

Ist der Eigentümer beruflich oder privat umgezogen, lässt sich der gesamte Prozess auch aus der Ferne abwickeln, wie wir im Beitrag zum Hausverkauf aus der Ferne beschreiben. Die Kommunikation mit der Bank sowie die Abstimmung der Ablösesumme erfolgen dabei größtenteils digital.

 

Größere Objekte mit mehreren Finanzierungen

 

Bei Mehrfamilienhäusern bestehen häufig mehrere, teils unterschiedlich strukturierte Finanzierungen. Wir beraten hierzu gesondert im Beitrag zum Verkauf von Mehrfamilienhäusern, da die Ablösung mehrerer Grundschulden eine zusätzliche Koordinationsebene erfordert.

 

Regionale Erfahrung

 

Restschuld-Verkäufe begleiten wir in ganz Köln, mit besonderer Erfahrung in Köln Süd-Mitte, Köln Nord-Mitte, der Köln Neustadt sowie im Belgischen Viertel, da hier viele Eigentümer in den letzten zehn bis fünfzehn Jahren finanziert haben.

 

Ein letzter praktischer Hinweis

 

Bewahren Sie sämtliche Korrespondenz mit Ihrer Bank sorgfältig auf, insbesondere die verbindliche Ablöseauskunft, da der Notar diese für die Vorbereitung des Kaufvertrags zwingend benötigt und Verzögerungen an dieser Stelle den gesamten Beurkundungstermin verschieben können.

 

Weiterführende Informationen

 

Wer sich zunächst nur über den Markt informieren möchte, findet unter aktuelle Immobilienangebote einen Überblick, Kaufinteressenten informieren sich über unseren Ratgeber für Käufer. Direkt in den Verkauf einsteigen können Sie über Immobilie verkaufen, einen Gesamtüberblick bietet alle Dienstleistungen im Überblick auf der Startseite von CENTURY 21 Dahmani Immobilien.