Hausverkauf bei Erbschaft in Köln

Eine geerbte Immobilie ist selten nur eine finanzielle Angelegenheit, sie ist meist auch mit Erinnerungen und familiären Erwartungen verbunden. CENTURY 21 Dahmani Immobilien begleitet Erbengemeinschaften in Köln dabei, aus dieser komplexen Ausgangslage einen geordneten, fairen Verkaufsprozess zu machen.

 

Die Erbengemeinschaft als besondere Herausforderung

 

Anders als bei einem klassischen Alleineigentümer müssen bei einer Erbengemeinschaft alle Miterben gemeinsam über den Verkauf entscheiden, sofern keine abweichende testamentarische Regelung vorliegt. Das führt in der Praxis häufig zu Verzögerungen, insbesondere wenn Geschwister oder entferntere Verwandte unterschiedliche Vorstellungen über den richtigen Zeitpunkt, den Preis oder sogar die Frage haben, ob verkauft werden soll. CENTURY 21 Dahmani Immobilien tritt in dieser Konstellation als neutraler Partner auf, der allen Beteiligten die gleiche, transparente Informationsgrundlage liefert.

 

Der erste Schritt: Klärung der rechtlichen Ausgangslage

 

Bevor eine Vermarktung überhaupt beginnen kann, muss die Erbfolge geklärt sein. Häufig ist dafür ein Erbschein notwendig, den das zuständige Nachlassgericht ausstellt. Wir empfehlen Erben, diesen Schritt frühzeitig anzustoßen, da er je nach Gericht mehrere Wochen bis Monate in Anspruch nehmen kann und ohne ihn kein Grundbucheintrag und damit auch kein rechtssicherer Verkauf möglich ist. Parallel dazu unterstützen wir bei der Sichtung bestehender Unterlagen wie Grundbuchauszug, Teilungserklärung bei Eigentumswohnungen und gegebenenfalls bestehenden Mietverträgen.

 

Eine objektive Wertermittlung als gemeinsame Basis

 

Damit sich alle Miterben auf einen fairen Verkaufspreis einigen können, braucht es eine objektive, nachvollziehbare Grundlage. Unsere kostenlose Immobilienbewertung liefert genau diese Basis und wird allen Beteiligten gleichermaßen zur Verfügung gestellt. Das schafft Vertrauen und verhindert, dass einzelne Erben das Gefühl haben, benachteiligt zu werden.

 

Verkaufen, vermieten oder aufteilen?

 

Nicht jede Erbengemeinschaft muss sich für einen sofortigen Verkauf entscheiden. Bei größeren Objekten kann es sinnvoll sein, die Immobilie zunächst zu vermieten und Mieteinnahmen gemäß der Erbquoten aufzuteilen, bis eine endgültige Entscheidung getroffen ist. Handelt es sich um ein Mehrfamilienhaus mit mehreren Einheiten, beraten wir zusätzlich zum Verkauf von Mehrfamilienhäusern, einer Konstellation, die bei größeren Nachlässen keine Seltenheit ist.

 

Wenn die Immobilie bereits vermietet ist

 

Häufig war die geerbte Immobilie bereits zu Lebzeiten des Erblassers vermietet. In diesem Fall gelten besondere Regeln, die wir ausführlich im Beitrag zum Verkauf vermieteter Immobilien beschreiben, insbesondere zum Umgang mit bestehenden Mietverträgen und zur Informationspflicht gegenüber dem Mieter.

 

Technischer Zustand und Modernisierungsbedarf

 

Geerbte Immobilien sind oft seit Jahrzehnten nicht grundlegend modernisiert worden. Eine ehrliche Einschätzung des technischen Zustands, insbesondere der Heizungsanlage, ist wichtig für die Preisfindung. Verfügt das Objekt bereits über eine moderne Wärmepumpe oder eine vergleichbar zukunftsfähige Heiztechnik, lässt sich das im Exposé gezielt hervorheben, andernfalls kalkulieren wir einen realistischen Sanierungsabschlag mit ein, damit spätere Verhandlungen nicht zu bösen Überraschungen führen.

 

Steuerliche Aspekte im Blick behalten

 

Die Erbschaftsteuer sowie eine mögliche Spekulationssteuer beim Verkauf innerhalb bestimmter Fristen sind Themen, die wir zwar nicht abschließend beraten können, bei denen wir aber eng mit Steuerberatern aus unserem Netzwerk zusammenarbeiten. So stellen wir sicher, dass Erben rechtzeitig informiert sind, bevor Fristen unbemerkt verstreichen.

 

Wenn Erben über Deutschland verteilt leben

 

Erbengemeinschaften sind heute selten örtlich konzentriert. Häufig lebt ein Miterbe in Köln, ein anderer in München und ein dritter vielleicht im Ausland. Unser Konzept für den Hausverkauf aus der Ferne berücksichtigt genau solche Situationen, indem wir Besichtigungen, digitale Abstimmungsrunden und Vollmachten so organisieren, dass niemand für jeden einzelnen Schritt nach Köln reisen muss.

 

Restschuld auf der geerbten Immobilie

 

Nicht selten übernehmen Erben eine Immobilie, auf der noch eine Finanzierung lastet. Ob sich ein Verkauf trotz dieser Restschuld lohnt und wie die Bank in einem solchen Fall eingebunden wird, erläutern wir im Detail unter Hausverkauf trotz Restschuld.

 

Auch Scheidung und Erbschaft können zusammenfallen

 

In manchen Fällen überschneiden sich familiäre Situationen, etwa wenn ein geschiedener Elternteil verstirbt und die Immobilie gleichzeitig Teil einer noch nicht abgeschlossenen Vermögensauseinandersetzung ist. Für solche Konstellationen verweisen wir zusätzlich auf unseren Beitrag zum Hausverkauf bei Scheidung, der viele grundsätzliche Mechanismen einer geordneten, fairen Aufteilung beschreibt, die sich auf Erbfälle übertragen lassen.

 

Wenn sich Erben nicht einig werden

 

In der Praxis kommt es leider vor, dass sich einzelne Miterben partout nicht auf einen Verkauf einigen können, während die Mehrheit verkaufen möchte. Rechtlich besteht in solchen Fällen die Möglichkeit einer Teilungsversteigerung, die jedoch fast immer zu einem deutlich niedrigeren Erlös führt als ein regulärer, freihändiger Verkauf über einen erfahrenen Makler. Wir setzen uns in solchen festgefahrenen Situationen häufig als vermittelnde Instanz ein, moderieren Gespräche zwischen den Parteien und zeigen anhand konkreter Zahlen auf, welcher finanzielle Nachteil mit einer Zwangsversteigerung typischerweise verbunden ist. In den allermeisten Fällen gelingt es uns, doch noch eine einvernehmliche Lösung zu erarbeiten, bevor der aufwendige und kostenintensive gerichtliche Weg beschritten werden muss.

 

Der Ablauf mit CENTURY 21 Dahmani Immobilien

 

Nach der Kontaktaufnahme über unsere Kontaktaufnahme besprechen wir zunächst mit einem von der Erbengemeinschaft benannten Ansprechpartner das weitere Vorgehen. Anschließend erstellen wir ein professionelles Exposé, sprechen unser Käufernetzwerk an und begleiten den gesamten Prozess bis zur notariellen Beurkundung. Ergänzende Informationen zum allgemeinen Verkaufsprozess bietet unser Ratgeber für Verkäufer, während Kaufinteressenten sich über unseren Ratgeber für Käufer informieren können.

 

Regionale Erfahrung in ganz Köln

 

Erbfälle begleiten wir in allen Kölner Lagen, besonders häufig jedoch in Köln Nord-Mitte, Köln Altstadt, der Köln Neustadt sowie im Agnesviertel, da hier besonders viele Immobilien seit Generationen im Familienbesitz sind. Wer den Verkaufsweg direkt starten möchte, findet unter Immobilie verkaufen alle notwendigen Informationen, einen Gesamtüberblick bietet alle Dienstleistungen im Überblick auf der Startseite von CENTURY 21 Dahmani Immobilien, aktuelle Vergleichsobjekte finden Sie unter aktuelle Immobilienangebote.