Vermietete Immobilie verkaufen in Herzberg am Harz

Vermietet verkaufen ist ein eigener Markt

 

Eine vermietete Wohnung oder ein vermietetes Haus wird nicht an dieselben Menschen verkauft wie ein leerstehendes Objekt. Selbstnutzer scheiden fast immer aus, weil sie nicht einziehen können. Gefragt ist die Immobilie stattdessen bei Kapitalanlegern, und die rechnen anders: Sie interessieren sich weniger für die Küche und mehr für die Jahresnettokaltmiete, den Instandhaltungsstau und die Qualität des Mietverhältnisses.

 

Daraus folgt eine einfache, aber oft übersehene Konsequenz: Ein vermietetes Objekt wird mit anderen Argumenten, anderen Unterlagen und über andere Kanäle vermarktet. Wer es wie ein Eigenheim inseriert, erreicht die falsche Zielgruppe und wundert sich über ausbleibende Anfragen.

 

Der Preis liegt bei vermieteten Objekten in der Regel unter dem, was dieselbe Immobilie leer erzielen würde. Das ist kein Makel, sondern schlicht die andere Rechnung: Der Käufer erwirbt eine Einnahmequelle und keine eigene Wohnung. Wie groß dieser Abstand ausfällt, hängt stark von der Höhe der laufenden Miete, der Restnutzungsdauer und dem Zustand des Gebäudes ab. Eine gut vermietete, gepflegte Wohnung mit marktgerechter Miete kommt dem Preis eines leeren Objekts erstaunlich nahe.

 

Kauf bricht nicht Miete

 

Der wichtigste Grundsatz steht im Bürgerlichen Gesetzbuch: Der Käufer tritt in den bestehenden Mietvertrag ein. Die Mieter müssen dem Verkauf nicht zustimmen, sie müssen nicht ausziehen, und ihre Rechte bleiben unverändert. Für Verkäufer ist das eine Entlastung, für Käufer eine klare Rechnungsgrundlage.

 

Wichtig zu wissen: Ein Verkauf allein rechtfertigt keine Kündigung. Eigenbedarf kann nur der neue Eigentümer geltend machen, und bei umgewandelten Eigentumswohnungen gelten zusätzlich Sperrfristen, die je nach Bundesland und Gemeinde unterschiedlich lang sind. Wir sind Immobilienmakler und keine Rechtsanwälte, deshalb sagen wir es deutlich: Für die rechtliche Prüfung Ihres konkreten Falls gehören Sie zu einem Fachanwalt für Mietrecht. Wir sorgen dafür, dass alle relevanten Unterlagen vorliegen, damit diese Prüfung überhaupt möglich ist.

 

Was Kapitalanleger sehen wollen

 

Ein Investor entscheidet anhand weniger Kennzahlen. Er will die aktuellen Mietverträge, die tatsächlichen Mieteinnahmen, die Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre, den Zustand von Dach, Heizung und Leitungen sowie die Frage, ob die Miete am Markt noch angemessen ist. Eine deutlich unter dem ortsüblichen Niveau liegende Bestandsmiete drückt den Preis, kann aber als Entwicklungspotenzial verkauft werden, wenn man es sauber belegt. Auch eine lange, störungsfreie Mietdauer ist ein Verkaufsargument, weil sie dem Käufer Planbarkeit und geringes Ausfallrisiko signalisiert.

 

Genau diese Unterlagen bereiten wir mit Ihnen auf, bevor das Objekt an den Markt geht, gemeinsam mit Grundbuchauszug, Wohnflächenberechnung und Energieausweis. Wie wir dabei vorgehen, zeigt unsere Seite zum Immobilienverkauf, ergänzende Checklisten finden Sie im Ratgeber für Verkäufer. Wo Ihr Objekt preislich steht, klären wir vorab: Lassen Sie Ihre Immobilie kostenfrei bewerten.

 

Der Umgang mit den Mietern entscheidet mit

 

Besichtigungen in bewohnten Wohnungen sind der heikelste Teil eines solchen Verkaufs. Mieter sind zur Duldung nur in engen Grenzen verpflichtet, und ein verärgertes Mietverhältnis kann einen Verkauf über Monate blockieren. Wir gehen deshalb offen auf die Mieter zu, kündigen Termine rechtzeitig an, bündeln sie und führen jede Besichtigung persönlich durch. In vielen Fällen lässt sich die Zahl der Termine durch einen 360 Grad Rundgang deutlich reduzieren, was allen Beteiligten hilft und die Mieter spürbar entlastet.

 

Wie unsere Vermarktung aussieht, zeigen die aktuellen Immobilienangebote. Was Käuferinnen und Käufer dabei beschäftigt, lesen Sie im Ratgeber für Käufer. Warum sich professionelle Begleitung hier besonders auszahlt, erläutern wir beim Thema Mehrwert eines Maklers.

 

Erst vermieten, später verkaufen

 

Manchmal ist die Reihenfolge umgekehrt: Eine leerstehende Immobilie soll zunächst Erträge bringen und erst in einigen Jahren verkauft werden. Auch dabei begleiten wir Sie, von der Auswahl der Mieter über die Bonitätsprüfung bis zur rechtssicheren Vertragsgestaltung. Alle Leistungen rund um das Vermieten Ihrer Immobilie besprechen wir gern persönlich. Wer schon beim Abschluss des Mietvertrags an einen späteren Verkauf denkt, hat es Jahre später deutlich leichter, weil Mietanpassungen, Übergabeprotokolle und Nebenkostenabrechnungen von Beginn an sauber dokumentiert sind.

 

Wenn mehrere Themen zusammenkommen

 

Vermietete Objekte tauchen häufig in anderen Zusammenhängen auf. Bei einer Trennung gelten zusätzlich die Punkte, die wir beim Hausverkauf bei Scheidung beschreiben. Gehört die Wohnung zu einem Nachlass, greifen die Hinweise zur geerbten Immobilie. Läuft noch ein Darlehen, klären wir mit der Bank, wie Sie trotz Restschuld verkaufen können. Wohnen Sie weit entfernt, wickeln wir den Verkauf auch aus der Ferne ab. Und bei größeren Beständen gelten die Regeln, die wir beim Thema Mehrfamilienhaus verkaufen erläutern.

 

Vor Ort in Südniedersachsen

 

CENTURY 21 NR Immobilien sitzt in Herzberg am Harz und ist im gesamten Südharz und Eichsfeld tätig, unter anderem in Duderstadt, Gieboldehausen, Hattorf am Harz und Ebergötzen. Kapitalanleger für Objekte in dieser Region sitzen selten nebenan. Über CENTURY 21 NR Immobilien und das internationale Netzwerk erreichen wir Investoren weit über Südniedersachsen hinaus.

 

Sprechen Sie mit uns über Ihre Zahlen

 

Ob sich der Verkauf einer vermieteten Immobilie für Sie lohnt, entscheidet die Rechnung, nicht das Bauchgefühl. Nehmen Sie unverbindlich Kontakt zu CENTURY 21 NR Immobilien auf. Wir sehen uns Mietverträge und Zustand an und sagen Ihnen ehrlich, was am Markt erreichbar ist.