Vermietete Immobilie verkaufen: Kapitalanlage oder Eigenbedarf

Besonderheiten, wenn Sie Ihr Objekt veräußern

 

Wer eine Immobilie verkaufen möchte, die aktuell fest bewohnt ist, steht vor einigen ganz spezifischen Herausforderungen, die bei unbewohnten Objekten nicht existieren. Grundsätzlich gilt im deutschen Mietrecht der eiserne Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“. Der Käufer tritt beim Erwerb also automatisch mit allen Rechten und Pflichten in den bereits bestehenden Mietvertrag ein. Wenn Sie die Räumlichkeiten nicht nach einem Auszug neu vermieten wollen, sondern einen sofortigen Verkauf anstreben, richtet sich Ihr Angebot in der Regel primär an Kapitalanleger.

 

Besonders ein vollständig vermietetes Mehrfamilienhaus ist bei Investoren heiß begehrt, da es vom ersten Tag an sichere und planbare Renditen abwirft. Dennoch bedarf es einer klaren und durchdachten Verkaufsstrategie. Um den optimalen Angebotspreis festzulegen, müssen Sie im ersten Schritt Ihre Immobilie professionell bewerten lassen. Bei Anlageobjekten greifen wir dabei auf das sogenannte Ertragswertverfahren zurück, das den aktuellen Mietertrag und lokale Marktfaktoren präzise einbezieht.

 

Oft resultiert der Verkaufswunsch aus plötzlichen familiären Umbrüchen, wie etwa einer unvorhergesehenen Scheidung oder der Situation, dass Sie eine geerbte Immobilie erhalten haben, die bereits feste Mieter hat. Auch die Notwendigkeit, eine noch offene Restschuld bei der Bank zügig zu tilgen, kann den Verkaufsauslöser darstellen. Unabhängig von Ihren persönlichen Motiven: Diskretion gegenüber den Bewohnern und Transparenz gegenüber den Käufern ist hierbei enorm wichtig.

 

Eigenbedarfskündigung durch den Käufer

 

Natürlich gibt es auch viele Interessenten, die nicht nach einer reinen Kapitalanlage suchen, sondern das Objekt mittelfristig selbst beziehen möchten. Hier kommt die Kündigung wegen Eigenbedarf ins Spiel. Käufer müssen zwingend nach dem Erwerb als neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen sein, bevor sie den Eigenbedarf rechtmäßig anmelden können. Die gesetzlichen Kündigungsfristen variieren dabei je nach bisheriger Mietdauer und können von drei bis hin zu neun Monaten betragen. Bei der Vermarktung klären wir potenzielle Eigennutzer transparent über diese Fristen und rechtlichen Hürden auf, um spätere juristische Konflikte und Enttäuschungen zu vermeiden.

 

Das Vorkaufsrecht der Mieter

 

Ein weiterer wichtiger Punkt ist das gesetzliche Vorkaufsrecht. Wird ein Mietshaus in Eigentumswohnungen aufgeteilt und anschließend verkauft, steht dem Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu. Das bedeutet, er kann in den Kaufvertrag zu denselben Konditionen einsteigen, die mit einem Dritten ausgehandelt wurden. Als professionelle Immobilienmakler managen wir diese sensible Kommunikation und stellen sicher, dass alle Fristen und formalen Informationspflichten penibel eingehalten werden.

 

Optimale Präsentation trotz Bewohnung

 

Es ist oft eine echte Herausforderung, ansprechende Fotos von bewohnten Räumen für das Marketing zu erstellen, ohne dabei die Privatsphäre der Mieter zu verletzen. Schließlich sollen keine persönlichen Gegenstände oder Fotos im Internet landen. Dank unserer modernen Vermarktungstools können wir die Räumlichkeiten am Computer mit Digital Staging virtuell neu aufbereiten, falls die echte Möblierung der Mieter auf den Bildern nicht ideal wirken sollte.

 

Um den Besichtigungstourismus massiv zu minimieren und die Mieter in ihrem Alltag so wenig wie möglich zu stören, setzen wir zudem auf detaillierte 360-Rundgänge. Dies filtert echte Interessenten von reinen "Sehleuten" vorab effizient heraus. Sehen Sie sich gerne ein Beispiel-Exposé an und werfen Sie einen ausführlichen Blick auf unsere aktuelle Immobilienangebote, um sich von unserem stets respektvollen, aber äußerst hochwertigen Markenauftritt zu überzeugen.

 

Selbst wenn Sie als Eigentümer nicht mehr in der Region ansässig sind, stellt das für uns kein Problem dar. Wir organisieren den gesamten Verkauf aus der Ferne für Sie. Wir übernehmen die Schlüsselverwaltung, koordinieren die Besichtigungstermine direkt mit Ihren Mietern und fungieren vor Ort als verlässlicher Puffer zwischen Ihnen, den Interessenten und der Mieterschaft.

 

Energieeffizienz als starkes Verkaufsargument

 

Besonders bei Objekten, die als Renditeanlage dienen, ist der energetische Standard in den letzten Jahren immer stärker in den Fokus gerückt. Steigende Nebenkosten und verschärfte gesetzliche Vorgaben fordern Eigentümer und Anleger gleichermaßen heraus. Wir unterstützen Sie aktiv mit unserem umfassenden Fachwissen rund um Energieberatung und den iSFP (individueller Sanierungsfahrplan). Ein aktueller, korrekter Energieausweis ist beim Verkauf ohnehin gesetzliche Pflicht, und eine detaillierte Energiebilanz steigert die Attraktivität und die Finanzierbarkeit für Kapitalanleger immens.

 

Ihr regionaler Immobilienexperte in Niedersachsen

 

Vertrauen, Diskretion und tiefgreifende regionale Marktkenntnisse sind das A und O beim Immobilienverkauf. Als etablierter Immobilienmakler Bruchhausen-Vilsen und Umgebung verfügen wir über ein ausgezeichnetes, jahrzehntelang gewachsenes Netzwerk. Von unserem modernen Hauptsitz in Bruchhausen-Vilsen aus betreuen wir ein überaus weitreichendes geografisches Gebiet und bringen Verkäufer mit bonitätsstarken Käufern zusammen.

 

Egal, ob Sie ein vermietetes Reihenhaus in der dynamischen Gemeinde Weyhe veräußern oder eine schicke, gut vermietete Eigentumswohnung im naturnahen Syke auf den Markt bringen wollen – wir haben die passenden, solventen Käuferkontakte in unserer Datenbank. Auch in eher ländlichen, idyllischen Gemeinden wie Asendorf oder Schwarme erzielen wir durch fundierte Standortanalysen stets hervorragende Verkaufsergebnisse für unsere Kunden.

 

Unser täglicher Wirkungskreis reicht zudem nach Osten in die charmante Gemeinde Martfeld und erstreckt sich über die gesamte, florierende Samtgemeinde Grafschaft Hoya. Auch Kapitalanleger und Eigentümer aus dem Raum Eystrup sowie dem beschaulichen, familienfreundlichen Hassel können sich jederzeit auf unsere professionelle Vermarktungsexpertise verlassen. Die kompetente Betreuung von Liegenschaften im historischen Bücken und der naturnahen Ortschaft Hilgermissen runden unser regionales Portfolio perfekt ab.

 

Lernen Sie uns persönlich kennen

 

Wenn Sie mehr über uns und unsere kundenorientierte Philosophie wissen möchten, laden wir Sie herzlich ein, unser engagiertes Team einmal persönlich kennenzulernen. Wir sind Makler aus absoluter Leidenschaft und beraten Sie immer ehrlich, transparent und auf Augenhöhe. Vertrauen Sie beim Verkauf auf einen echten regionalen Experten, der die juristischen und zwischenmenschlichen Besonderheiten eines bewirtschafteten Objekts im Detail kennt.