Haus verkaufen trotz Restschuld: So funktioniert die Rechnung

Eine noch nicht abbezahlte Finanzierung ist kein Verkaufshindernis, verlangt aber eine saubere, frühzeitige Rechnung, damit am Ende keine böse Überraschung entsteht. CENTURY 21 FSK Makler erklärt im Folgenden an einem konkreten Beispiel, wie sich eine offene Restschuld auf einen Hausverkauf auswirkt.

 

Ein Rechenbeispiel aus der Praxis

 

Nehmen wir an, ein Eigentümer in Bühl hat sein Haus vor zwölf Jahren für 320.000 Euro finanziert und seither monatlich getilgt. Nach unserer einer kostenlosen Wertermittlung liegt der heute erzielbare Verkaufspreis bei rund 480.000 Euro, während bei der finanzierenden Bank noch eine Restschuld von etwa 140.000 Euro offen ist. Auf den ersten Blick wirkt das nach einem komfortablen Gewinn, doch erst eine vollständige Rechnung zeigt, was tatsächlich übrig bleibt, wenn man auch Ablösekosten, Vorfälligkeitsentschädigung und Maklerkosten berücksichtigt.

 

Schritt eins: Die offene Restschuld bei der Bank exakt ermitteln

 

Der erste Schritt besteht darin, bei der finanzierenden Bank eine aktuelle, verbindliche Restschuldbescheinigung anzufordern, da der im Darlehensvertrag genannte Tilgungsplan allein selten den exakten heutigen Stand widerspiegelt. Wir unterstützen Eigentümer aktiv dabei, diese Bescheinigung einzuholen und richtig zu interpretieren, denn nur auf dieser Basis lässt sich eine verlässliche Erlösrechnung erstellen, die später auch dem Notar und möglichen Käufern standhält.

 

Schritt zwei: Die Vorfälligkeitsentschädigung richtig einordnen

 

Wird ein Darlehen vor Ablauf der vereinbarten Zinsbindung abgelöst, verlangt die Bank in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung als Ausgleich für entgangene Zinserträge. In unserem Beispiel läuft die Zinsbindung noch zwei Jahre, was eine Entschädigung von schätzungsweise 8.000 Euro zur Folge hat. Diese Summe schmälert den Nettoerlös direkt, lässt sich aber in vielen Fällen durch eine geschickte Verhandlung mit der Bank oder durch die Übertragung der Finanzierung auf den Käufer teilweise vermeiden, worüber wir ebenfalls beraten.

 

Schritt drei: Maklerkosten und weitere Nebenkosten einplanen

 

Neben der Bank sind auch die eigenen Verkaufsnebenkosten Teil der vollständigen Rechnung. Über unseren Verkaufsservice erläutern wir transparent, mit welchen Kosten Verkäufer rechnen müssen, damit am Ende keine Differenz zwischen erwartetem und tatsächlichem Auszahlungsbetrag entsteht. In unserem Beispiel verbleiben nach Abzug von Restschuld, Vorfälligkeitsentschädigung und Nebenkosten rund 325.000 Euro als tatsächlicher Nettoerlös, deutlich weniger als der ursprünglich genannte Verkaufspreis, aber dennoch ein solides Ergebnis gegenüber der ursprünglichen Investition.

 

Was bei mehreren Darlehen auf einer Immobilie zu beachten ist

 

Nicht selten haben Eigentümer im Laufe der Jahre eine zweite Finanzierung aufgenommen, etwa für eine Modernisierung. In solchen Fällen prüfen wir gemeinsam mit allen beteiligten Banken, in welcher Reihenfolge die Grundschulden im Grundbuch eingetragen sind, da dies die Ablösereihenfolge beim Verkauf bestimmt. Eine saubere Abstimmung mit allen Gläubigern verhindert, dass sich der Notartermin unnötig verzögert, weil eine Löschungsbewilligung fehlt. Sollten Sie anstelle eines Verkaufs zunächst eine Vermietung in Erwägung ziehen, finden Sie unter unseren Vermietungsservice die passende Beratung.

 

Besondere Situationen rund um Restschuld und Verkauf

 

Die Frage der Restschuld begegnet uns besonders häufig in Verbindung mit anderen Lebenssituationen. Bei einem Hausverkauf bei Scheidung muss die offene Finanzierung zusätzlich fair zwischen beiden Partnern aufgeteilt werden, während bei einem Verkauf im Rahmen einer Erbschaft oft unklar ist, ob die Erben überhaupt in die bestehende Finanzierung eintreten oder diese vollständig ablösen möchten. Auch bei dem Verkauf einer vermieteten Immobilie spielt die Restschuld eine Rolle, da ein Verkauf unter laufendem Mietverhältnis andere Käufergruppen anspricht als ein lastenfreier Verkauf an Eigennutzer.

 

Wenn die Restschuld höher ist als der erzielbare Verkaufspreis

 

In selteneren Fällen übersteigt die offene Restschuld den realistisch erzielbaren Verkaufspreis, etwa nach einem Wertverlust der Immobilie. In solchen Situationen suchen wir gemeinsam mit Eigentümer und Bank nach Lösungen, etwa einer Ratenvereinbarung für die verbleibende Differenz, bevor ein Verkauf überhaupt in Betracht gezogen wird. Über unsere Kontaktseite können Sie uns Ihre individuelle Situation schildern, auch wenn sie von unserem Rechenbeispiel abweicht. Entsprechende Berechnungen erstellen wir für Eigentümer in der gesamten Region, von Immobilienmarkt Bühl über Baden-Baden und Gaggenau bis in den Immobilienmarkt Offenburg hinein.

 

Unser Fazit: Rechnen, bevor Sie sich entscheiden

 

Eine offene Finanzierung ist kein Grund, einen Verkauf zu scheuen, sollte aber von Anfang an in die Preisstrategie einfließen. Mit unserem Ratgeber für Verkäufer und unserem Ratgeber für Käufer geben wir beiden Seiten zusätzliche Orientierung, über unseren aktuellen Angebotsbestand und CENTURY 21 FSK Makler direkt auf einen Blick erhalten Sie einen Überblick über unser Angebot, und bei Fragen zu Ihrer individuellen Restschuldsituation erreichen Sie uns jederzeit, auch für Objekte mit mehreren Einheiten über dem Verkauf eines Mehrfamilienhauses oder bei einem geplanten einen Hausverkauf aus der Ferne.

 

Warum sich eine frühzeitige Bankabstimmung auszahlt

 

Viele Eigentümer sprechen erst kurz vor dem Notartermin mit ihrer Bank über die Ablösung der Finanzierung, was den gesamten Prozess unnötig unter Zeitdruck setzt. Wir empfehlen stattdessen, die Bank bereits vor Beginn der Vermarktung über den geplanten Verkauf zu informieren, da sich daraus oft bereits erste Hinweise zu den konkreten Ablösekosten ergeben. Diese frühzeitige Abstimmung verschafft Verkäufern Planungssicherheit und verhindert, dass ein bereits gefundener Käufer wegen unerwarteter Verzögerungen bei der Bank wieder abspringt.

 

Zinsbindung und Anschlussfinanzierung richtig mitdenken

 

Steht die Zinsbindung des bestehenden Darlehens ohnehin kurz vor dem Ende, kann sich ein Verkauf finanziell deutlich günstiger gestalten als bei einer Ablösung mitten in der Zinsbindungsfrist, da dann keine oder nur eine geringe Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Wir prüfen für jeden Eigentümer individuell, ob sich ein Verkaufszeitpunkt kurz vor Ablauf der Zinsbindung anbietet, auch wenn dies bedeutet, die Vermarktung um einige Monate zu verschieben, um am Ende einen spürbar höheren Nettoerlös zu erzielen, der sich über mehrere tausend Euro summieren kann. Wir begleiten diese Abwägung gemeinsam mit Ihnen und der Bank, damit der gewählte Verkaufszeitpunkt tatsächlich zu Ihrer individuellen Finanzierungssituation passt.