Mehrfamilienhaus verkaufen: Rendite richtig berechnen und vermarkten

Mehrfamilienhäuser werden anders bewertet und anders vermarktet als klassische Einfamilienhäuser, denn für Käufer zählt vor allem die erzielbare Rendite. CENTURY 21 FSK Makler hat sich auf diesen Teilmarkt in Mittelbaden und dem Ortenaukreis spezialisiert.

 

Warum die Bewertung eines Mehrfamilienhauses anders funktioniert

 

Während bei einem Einfamilienhaus vor allem Lage, Zustand und persönlicher Geschmack den Preis bestimmen, steht bei einem Mehrfamilienhaus für die meisten Käufer eine Kennzahl im Mittelpunkt: die erzielbare Mietrendite. CENTURY 21 FSK Makler berücksichtigt das bereits bei der einer kostenlosen Wertermittlung, indem wir neben dem reinen Sachwert auch die aktuellen und potenziellen Mieteinnahmen, die Instandhaltungssituation und das Verhältnis von Kaufpreis zu Jahresmiete, den sogenannten Vervielfältiger, detailliert einbeziehen.

 

Wie sich die Mietstruktur auf den Verkaufswert auswirkt

 

Ein Mehrfamilienhaus mit mehreren langjährigen, zuverlässigen Mietern wird von Käufern anders bewertet als ein Objekt mit hoher Fluktuation oder teilweisem Leerstand. Wir erstellen für jedes Objekt eine übersichtliche Mietaufstellung, die Mietbeginn, aktuelle Miethöhe und etwaige Besonderheiten jeder einzelnen Einheit zusammenfasst, damit potenzielle Käufer die tatsächliche Ertragssituation auf einen Blick erfassen können, statt sich die Informationen mühsam aus Einzelverträgen zusammensuchen zu müssen.

 

Instandhaltungsrückstellungen und Modernisierungsbedarf richtig einpreisen

 

Bei Mehrfamilienhäusern spielt der bauliche Zustand eine noch größere Rolle als bei Einfamilienhäusern, da sich anstehende Sanierungen auf mehrere Einheiten gleichzeitig auswirken und entsprechend höhere Kosten verursachen können. Wir lassen den energetischen und baulichen Zustand des Objekts realistisch einschätzen und kommunizieren etwaigen Modernisierungsbedarf transparent gegenüber Interessenten, da erfahrene Kapitalanleger solche Kosten ohnehin in ihre eigene Kalkulation einbeziehen und ein verschwiegener Sanierungsstau am Ende nur zu Vertrauensverlust führt. Mehr zu unserem Vorgehen beim Verkauf erfahren Sie über unseren Verkaufsservice, auch für Sonderfälle wie einen Verkauf im Zuge einer einem Hausverkauf bei Scheidung.

 

Die richtige Käuferansprache für Mehrfamilienhäuser

 

Anders als bei Einfamilienhäusern vermarkten wir Mehrfamilienhäuser gezielt über unser bestehendes Netzwerk erfahrener Kapitalanleger, die bereits mit der Logik von Mietrenditen und Vervielfältigern vertraut sind, statt über breit gestreute Standardanzeigen. Über unseren aktuellen Angebotsbestand und direkte Ansprache aus unserem Bestand erreichen wir regelmäßig Käufer, die konkret nach Mehrfamilienhäusern in der Region suchen und entsprechend zügig entscheidungsfähig sind, sobald die Kennzahlen stimmen.

 

Wenn ein Mehrfamilienhaus aus einer Erbschaft stammt

 

Mehrfamilienhäuser gehören häufig zu den komplexeren Fällen bei einem Verkauf im Rahmen einer Erbschaft, da mehrere Erben gemeinsam Eigentümer eines Objekts mit mehreren Mietparteien werden und sich sowohl über den Verkauf als auch über den Umgang mit bestehenden Mietverhältnissen einigen müssen. Wir moderieren solche Situationen sachlich und erstellen eine neutrale, nachvollziehbare Bewertung, die allen Beteiligten als gemeinsame Grundlage dient, unabhängig von unterschiedlichen individuellen Interessen.

 

Finanzierung und Restschuld bei größeren Objekten

 

Bei Mehrfamilienhäusern sind die zugrundeliegenden Finanzierungen oft komplexer als bei einem einzelnen Einfamilienhaus, teils mit mehreren Darlehen oder öffentlichen Fördermitteln. Bei einem Verkauf trotz offener Restschuld berücksichtigen wir diese Besonderheiten und klären gemeinsam mit allen beteiligten Banken, wie sich eine Ablösung konkret auf den Verkaufserlös auswirkt, bevor ein Verkaufspreis final festgelegt wird.

 

Auch einzelne vermietete Einheiten verkaufen wir fachgerecht

 

Nicht jeder Eigentümer möchte ein ganzes Mehrfamilienhaus auf einmal verkaufen. Besitzt jemand lediglich eine einzelne vermietete Eigentumswohnung innerhalb eines größeren Hauses, finden Sie bei dem Verkauf einer vermieteten Immobilie alle wichtigen Informationen speziell zu diesem kleineren, aber ebenfalls spezialisierten Teilmarkt, der eigene rechtliche und wirtschaftliche Besonderheiten mit sich bringt.

 

Wenn Sie nicht mehr selbst vor Ort wohnen

 

Viele Eigentümer von Mehrfamilienhäusern in unserer Region wohnen selbst andernorts, oft weil das Objekt gezielt als Kapitalanlage erworben wurde. Für einen Hausverkauf aus der Ferne übernehmen wir die komplette Organisation vor Ort, inklusive der Kommunikation mit allen Mietparteien, sodass ein Verkauf auch über größere Distanzen hinweg sicher gelingt.

 

Unser Fazit für Eigentümer von Mehrfamilienhäusern

 

Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses verlangt eine andere, zahlenbasiertere Herangehensweise als ein klassischer Hausverkauf. Mit unserem Ratgeber für Verkäufer und unserem Ratgeber für Käufer geben wir beiden Seiten zusätzliche Orientierung, über unseren Vermietungsservice beraten wir auch bei Teilverkäufen oder Umstrukturierungen, und über CENTURY 21 FSK Makler direkt auf einen Blick sowie unsere Kontaktseite erreichen Sie uns für eine individuelle Renditeeinschätzung zu Ihrem Objekt. Entsprechende Objekte bewerten wir regelmäßig in der gesamten Region, von Immobilienmarkt Offenburg über Immobilienmarkt im Landkreis Rastatt und Gaggenau bis in den Baden-Baden hinein.

 

Welche Fragen Kapitalanleger uns am häufigsten stellen

 

In Gesprächen mit potenziellen Käufern tauchen immer wieder dieselben Fragen auf: Wie hoch ist der tatsächliche Vervielfältiger, wie verteilen sich die Nebenkosten zwischen Eigentümer und Mietern, und welche größeren Reparaturen stehen in den kommenden Jahren realistisch an. Wir bereiten für jedes Mehrfamilienhaus eine strukturierte Antwort auf genau diese Fragen vor, bevor die erste Besichtigung überhaupt stattfindet, damit ernsthafte Kaufinteressenten direkt mit belastbaren Zahlen arbeiten können, statt im Nachhinein wichtige Informationen einzeln nachfordern zu müssen, was den Verkaufsprozess spürbar verlangsamen würde. Diese Vorbereitung unterscheidet eine professionelle Vermarktung deutlich von einer einfachen Anzeige, die solche Kennzahlen meist gar nicht enthält und Interessenten mit offenen Fragen zurücklässt.

 

Wann sich der Verkauf gegenüber einer langfristigen Vermietung lohnt

 

Nicht jeder Eigentümer eines Mehrfamilienhauses sollte automatisch verkaufen, nur weil eine Anfrage vorliegt. Wir beraten grundsätzlich ergebnisoffen und rechnen transparent vor, wie sich ein Verkauf im Vergleich zu einer fortgesetzten Vermietung über unseren Vermietungsservice langfristig finanziell darstellt, inklusive steuerlicher Aspekte wie der Spekulationsfrist. Erst auf dieser vollständigen Grundlage sollte eine Entscheidung fallen, die zur individuellen finanziellen Situation des Eigentümers tatsächlich passt und auch steuerlich tragfähig ist, statt sich allein an einer attraktiv klingenden ersten Kaufpreisanfrage zu orientieren, die bei genauerer Prüfung oft nicht hält, was sie zunächst verspricht, sobald tatsächliche Nebenkosten und Instandhaltungsrückstellungen vollständig berücksichtigt werden.