Immobilie verkaufen trotz Restschuld: So funktioniert es

Eine laufende Finanzierung ist kein Hindernis für einen Immobilienverkauf. CENTURY 21 Adriatic Immobilien klärt gemeinsam mit Ihnen und Ihrer Bank die Restschuld, mögliche Vorfälligkeitsentschädigungen und den realistischen Mindestverkaufspreis, damit der Verkauf trotz bestehender Belastung reibungslos und ohne böse Überraschungen abläuft.

 

Immobilie verkaufen trotz Restschuld: Kein Grund zur Sorge

 

Viele Eigentümer gehen fälschlicherweise davon aus, dass ein Hausverkauf erst nach vollständiger Tilgung des Immobilienkredits möglich ist. Das ist nicht der Fall. CENTURY 21 Adriatic Immobilien begleitet regelmäßig Verkäufe, bei denen noch eine Restschuld auf der Immobilie lastet, und weiß genau, welche Schritte dabei in welcher Reihenfolge notwendig sind, damit der Prozess reibungslos verläuft.

 

Warum ein Verkauf trotz laufender Finanzierung machbar ist

 

Rechtlich steht einer bestehenden Grundschuld ein Verkauf grundsätzlich nicht entgegen. Entscheidend ist, dass der Verkaufserlös ausreicht, um die Restschuld gegenüber der finanzierenden Bank abzulösen. Ist das der Fall, wird die Bank die Grundschuld nach Zahlungseingang löschen lassen, und der Verkauf kann wie gewohnt über den Notar abgewickelt werden. Ist der Verkaufserlös geringer als die Restschuld, wird die Situation komplexer, bleibt aber in den allermeisten Fällen dennoch lösbar.

 

Der erste Schritt: Kontakt zur finanzierenden Bank

 

Noch bevor eine Immobilie öffentlich vermarktet wird, empfehlen wir dringend das Gespräch mit der finanzierenden Bank. Diese teilt die aktuelle Restschuld mit und benennt die Höhe einer möglichen Vorfälligkeitsentschädigung, die bei vorzeitiger Ablösung des Kredits anfallen kann. Diese Zahl ist entscheidend für die realistische Kalkulation des Verkaufs, denn sie muss neben der eigentlichen Restschuld ebenfalls aus dem Verkaufserlös gedeckt werden.

 

Wir unterstützen unsere Mandanten dabei, diese Zahlen frühzeitig einzuholen und in eine realistische Gesamtrechnung einzuordnen. Erst wenn klar ist, welcher Mindestpreis erzielt werden muss, macht eine fundierte Immobilienbewertung und darauf aufbauend eine Vermarktungsstrategie wirklich Sinn.

 

Wenn der Verkaufserlös die Restschuld nicht vollständig deckt

 

In seltenen Fällen reicht der erzielbare Marktpreis nicht aus, um die komplette Restschuld zu decken, etwa nach einem Wertverlust der Immobilie oder bei einer sehr jungen Finanzierung mit entsprechend hoher Restschuld. In dieser Situation ist eine enge, transparente Kommunikation mit der Bank unerlässlich. Häufig lässt sich eine sogenannte lastenfreie Entlassung gegen Ratenzahlung der verbleibenden Differenz vereinbaren, sodass der Verkauf dennoch stattfinden kann. Wir begleiten diesen Abstimmungsprozess und sorgen für eine realistische, ehrliche Einschätzung der Verhandlungsspielräume.

 

Vorfälligkeitsentschädigung realistisch einordnen

 

Ein häufiges Missverständnis betrifft die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung. Viele Eigentümer schätzen diese zunächst zu hoch ein und scheuen deshalb den Verkauf, obwohl sich dieser wirtschaftlich durchaus lohnen würde, etwa weil die Immobilie inzwischen deutlich im Wert gestiegen ist. Wir empfehlen in jedem Fall eine konkrete, schriftliche Berechnung von der Bank einzuholen, statt sich auf grobe Schätzungen zu verlassen, denn nur mit belastbaren Zahlen lässt sich eine fundierte Verkaufsentscheidung treffen.

 

Unser Vorgehen bei der Vermarktung

 

Sobald die finanziellen Rahmenbedingungen geklärt sind, läuft der Verkaufsprozess wie bei jeder anderen Immobilie ab: Bewertung, Erstellung der Vermarktungsunterlagen, Veröffentlichung über unsere Immobiliensuche, Besichtigungen und Preisverhandlungen. Für Kaufinteressenten ist eine bestehende Restschuld des Verkäufers in der Regel ohnehin nicht relevant, da die Ablösung über den Notar im Rahmen der Kaufpreiszahlung erfolgt. Wer sich näher mit dem Ablauf beschäftigen möchte, findet im Ratgeber für Verkäufer weiterführende Informationen.

 

Auch bei paralleler Neuorientierung möglich

 

Manche unserer Mandanten verkaufen eine Immobilie mit Restschuld, um anschließend in eine kleinere, besser passende Immobilie umzuziehen, oder um stattdessen künftig zu vermieten statt zu besitzen. Wir beraten in solchen Fällen ganzheitlich und beziehen die jeweilige Lebenssituation in die Empfehlung mit ein, statt isoliert nur den Verkaufsprozess zu betrachten.

 

Auch in Kombination mit anderen besonderen Situationen

 

Eine Restschuld tritt in der Praxis häufig gemeinsam mit anderen besonderen Umständen auf. Muss die Immobilie im Rahmen einer Scheidung verkauft werden, klären wir die Ablösemodalitäten in enger Abstimmung mit beiden Parteien. Stammt die belastete Immobilie aus einer Erbschaft, unterstützen wir bei der Klärung, wer für die Restschuld haftet. Ist die Immobilie zusätzlich vermietet oder handelt es sich um ein Mehrfamilienhaus mit entsprechend höherer Restschuld, entwickeln wir eine individuell passende Lösung. Auch wenn Sie nicht persönlich vor Ort sein können, unterstützen wir Sie über unser Konzept für den Hausverkauf aus der Ferne.

 

Was Kaufinteressenten über eine belastete Immobilie wissen sollten

 

Auf der Käuferseite herrscht mitunter Unsicherheit, ob der Kauf einer Immobilie mit bestehender Grundschuld überhaupt sicher ist. Hier können wir Entwarnung geben: Der Notar wickelt die Zahlung so ab, dass der Kaufpreis zunächst zur Ablösung der bestehenden Belastung verwendet wird, bevor ein verbleibender Betrag an den Verkäufer fließt. Käufer erwerben die Immobilie damit lastenfrei, genau wie bei jeder anderen Transaktion auch. Wer sich generell mit dem Ablauf eines Immobilienkaufs vertraut machen möchte, findet in unserem Ratgeber für Käufer eine verständliche Übersicht über den gesamten Prozess von der Finanzierungszusage bis zur Übergabe.

 

Regional erfahren im gesamten Münsterland

 

Ob Ihre Immobilie in Selm, Lünen, Werne oder Nordkirchen liegt, wir kennen die lokalen Bankverbindungen und Marktbedingungen. Auch bei Immobilien an der kroatischen Adriaküste, etwa im Umfeld unseres Beitrags Wohnen in Istrien, bringen wir Erfahrung mit grenzüberschreitenden Finanzierungsfragen mit.

 

Sprechen Sie mit uns über Ihre Finanzierungssituation

 

Ein erstes, kostenfreies und diskretes Gespräch hilft, Klarheit über die eigenen Möglichkeiten zu gewinnen. Einen Überblick über unser Leistungsspektrum finden Sie auf unserer Startseite, Kontakt nehmen Sie über unsere Kontaktseite auf. Auch allgemeine Informationen zum Thema Immobilie verkaufen finden Sie dort gebündelt.