Immobilien-Investment über eine kroatische d.o.o.

Wenn Sie als deutscher Investor eine Immobilie über eine kroatische Kapitalgesellschaft (d.o.o.) erwerben und vermieten, unterliegen Sie dem kroatischen Steuerrecht für Unternehmen. 

Hier sind die wichtigsten Kennzahlen (Stand 2026):

1. Einmalige Steuern beim Kauf (Anschaffungsphase)

• Grunderwerbsteuer: 0 % (statt regulär 3 %). Beim Kauf eines Neubaus von einem Bauträger (der PDV-pflichtig ist) entfällt die Grunderwerbsteuer für die d.o.o. komplett.
• Mehrwertsteuer (PDV): 25 %. Diese wird auf den Kaufpreis fällig, kann aber als d.o.o. im Rahmen des Vorsteuerabzugs vom Finanzamt zurückgefordert werden. Dies ist der größte Liquiditätsvorteil gegenüber dem Privatkauf.

2. Laufende Steuern im Betrieb (Vermietungsphase)

• Körperschaftsteuer (Gewinnsteuer):
  • 10 % bei einem Jahresumsatz bis zu 1.000.000 EUR.
  • 18 % bei einem Jahresumsatz über 1.000.000 EUR.
    (Hinweis: Die meisten Ferienimmobilien fallen unter den 10 %-Satz).
• Grundsteuer (Porez na nekretnine): Seit 2025/2026 erhebt Kroatien eine wertbasierte Grundsteuer auf Wohneigentum, das nicht als Hauptwohnsitz dient. Die Sätze variieren je nach Gemeinde, sind jedoch für gewerblich genutzte Immobilien oft steuerlich absetzbar.
• Abschreibung (AfA): Immobilien können steuerlich abgeschrieben werden (in der Regel 5 % pro Jahr auf das Gebäude, ohne Grundstücksanteil). Dies mindert Ihren zu versteuernden Gewinn erheblich.

3. Gewinnverwendung (Entnahmephase)

Wenn Sie den erwirtschafteten Gewinn aus der kroatischen Firma an sich privat nach Deutschland ausschütten möchten:

• Quellensteuer auf Dividenden: 10 %. Dank des Doppelbesteuerungsabkommens (DBA) zwischen Deutschland und Kroatien wird diese Steuer oft auf die deutsche Steuerschuld angerechnet.
• Kapitalertragsteuer in DE: In Deutschland unterliegen die Dividenden der Abgeltungsteuer (zzgl. Soli/Kirchensteuer), wobei die in Kroatien gezahlte Quellensteuer berücksichtigt wird.

Vergleich: Privatkauf vs. Kauf über d.o.o.

Warum mein Netzwerk hier den Unterschied macht:

Die reine Theorie der Steuersätze ist das eine – die korrekte Umsetzung das andere. 

Über CENTURY 21 Adriatic Immobilien erhalten Sie nicht nur diese Übersicht, sondern auch den direkten Zugang zu den Profis, die das für Sie umsetzen:

• Der Steuerberater: Ich vermittele Ihnen Partner, die auf deutsch-kroatische Steuerberatung spezialisiert sind. Sie stellen die Anträge auf Mehrwertsteuer-Rückerstattung und erledigen die laufende Buchhaltung.
• Die Sprachbarriere: Da ich Kroatisch spreche, fungiere ich als Schnittstelle. Wir stellen sicher, dass alle Belege korrekt erfasst werden und die Kommunikation mit dem Finanzamt reibungslos läuft.

Fazit: Ein Investment über eine d.o.o. ist in Kroatien ein hocheffizientes Steuermodell. Es verwandelt Steuerlast in Liquidität und steigert Ihre Nettorendite signifikant.

Diese Information dient als reine Orientierungshilfe und wird Ihnen durch eine Steuerberater, Notar und Anwalt verbindlich bestätigt. Wir sind bei Ihnen!