Mehrfamilienhaus verkaufen: professionelle Vermarktung für Bestandshalter

Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses unterscheidet sich grundlegend vom Verkauf einer einzelnen Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses. CENTURY 21 Great Living Immobilien verfügt über die nötige Erfahrung, um Renditeobjekte in Fürth und dem Landkreis professionell zu bewerten und gezielt an passende Investoren zu vermitteln.

 

Mehrfamilienhaus verkaufen: Bewertung nach dem Ertragswertverfahren

 

Anders als bei einer selbstgenutzten Immobilie steht beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses die wirtschaftliche Ertragskraft im Vordergrund. Investoren kalkulieren den Kaufpreis in der Regel über das Ertragswertverfahren, bei dem die nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen, die Bewirtschaftungskosten und ein marktüblicher Liegenschaftszins miteinander verrechnet werden. CENTURY 21 Great Living Immobilien erstellt diese Berechnung für Eigentümer in Fürth und dem gesamten Landkreis nachvollziehbar und marktgerecht, damit der angesetzte Preis bei seriösen Investoren auch tatsächlich Anklang findet.

 

Ein entscheidender Faktor für den erzielbaren Preis ist der sogenannte Mietmultiplikator, also das Verhältnis von Kaufpreis zu Jahresnettokaltmiete. Dieser Wert schwankt je nach Lage, Zustand und Mieterstruktur innerhalb des Landkreises Fürth spürbar. Objekte mit langjährigen, bonitätsstarken Mietern und moderater, noch steigerungsfähiger Miete erzielen in der Regel höhere Multiplikatoren als Häuser mit hoher Fluktuation oder überdurchschnittlich hohen Bestandsmieten, bei denen das Nachholpotenzial für Investoren begrenzt ist. Unsere Immobilienbewertung berücksichtigt diese Feinheiten im Detail, statt mit groben Pauschalwerten zu arbeiten.

 

Ein weiterer, oft unterschätzter Werttreiber ist die Mieterstruktur selbst. Ein Haus mit einer guten Mischung aus langjährigen, verlässlichen Mietern und moderatem, altersbedingtem Fluktuationspotenzial gilt für Investoren als besonders attraktiv, da es sowohl stabile laufende Einnahmen als auch mittelfristiges Mietsteigerungspotenzial bietet. Wir analysieren diese Struktur im Detail und bereiten sie für Kaufinteressenten verständlich auf, damit der Wert Ihres Objekts nicht nur auf dem Papier, sondern auch in der tatsächlichen Verhandlung überzeugt.

 

Neben der reinen Zahlenlogik spielt bei Mehrfamilienhäusern auch der bauliche Zustand des Gemeinschaftseigentums eine zentrale Rolle. Dach, Fassade, Heizungsanlage und Leitungen betreffen alle Mietparteien gleichermaßen, und anstehender Sanierungsbedarf wirkt sich direkt auf den erzielbaren Preis aus. Wir erfassen diese Faktoren bereits bei der Erstbesichtigung und weisen Eigentümer frühzeitig darauf hin, welche Instandhaltungsrückstände sich preismindernd auswirken könnten, damit es im Verkaufsprozess keine bösen Überraschungen gibt.

 

Die Vermarktung eines Mehrfamilienhauses erfolgt bei uns grundsätzlich diskret. Da mehrere Mietparteien betroffen sind, vermeiden wir öffentliche Schilder oder auffällige Besichtigungstermine, um Verunsicherung bei den Mietern zu verhindern. Stattdessen sprechen wir gezielt einen vorqualifizierten Kreis aus privaten Kapitalanlegern und regionalen Investoren über unsere Plattform mit aktuellen Immobilienangeboten an und führen Besichtigungen koordiniert und mit ausreichend Vorlauf durch.

 

Auch die Nebenkostenabrechnung der vergangenen Jahre gehört zu den Dokumenten, die Investoren typischerweise genau prüfen, da unerwartet hohe Umlagen auf einzelne Mieter ein Indiz für anstehenden Sanierungsbedarf sein können und entsprechend in die Preisverhandlung einfließen.

 

Beim eigentlichen Verkaufsprozess eines Mehrfamilienhauses sind zusätzliche Unterlagen erforderlich, die bei einer einzelnen Wohnung keine Rolle spielen, etwa eine vollständige Mieterliste mit Mietvertragsdaten, eine Übersicht über Instandhaltungsrücklagen sowie gegebenenfalls eine Teilungserklärung, falls das Objekt bereits in Wohnungseigentum aufgeteilt ist. Wir stellen diese Unterlagen systematisch zusammen und bereiten sie für Investoren und deren Finanzierungspartner auf, was den Verkaufsprozess erheblich beschleunigt. Ergänzende Informationen bietet unser Ratgeber für Verkäufer.

 

Auch für Käufer eines Mehrfamilienhauses ist eine solide Vorbereitung entscheidend, insbesondere bei der Finanzierung, die bei Renditeobjekten andere Maßstäbe anlegt als bei einer selbstgenutzten Immobilie. Unser Ratgeber für Käufer erklärt, worauf Investoren bei Finanzierung, Due Diligence und Mietvertragsprüfung besonders achten sollten, bevor sie ein Kaufangebot abgeben.

 

Manchmal ist ein sofortiger Verkauf auch wirtschaftlich nicht die beste Lösung, etwa wenn Mietverträge erst regulär auslaufen oder das Zinsumfeld ungünstig ist. In solchen Fällen prüfen wir mit Ihnen gemeinsam, ob eine vorübergehende Vermietung der noch leerstehenden Einheiten den Gesamtwert bis zum Verkauf steigern kann, etwa weil ein voll vermietetes Haus bei Investoren grundsätzlich attraktiver ist als ein Objekt mit Leerstand. Besonders bei Mehrfamilienhäusern, die im Rahmen einer Scheidung zwischen zwei Miteigentümern aufgeteilt werden müssen, lohnt sich diese zusätzliche Abwägung, da die Einnahmesituation während der Trennungsphase oft eine wichtige Rolle für beide Parteien spielt.

 

Manche Eigentümer stehen zudem vor der Frage, ob eine Aufteilung des Mehrfamilienhauses in einzelne Eigentumswohnungen vor dem Verkauf wirtschaftlich sinnvoll ist. Eine solche Umwandlung nach dem Wohnungseigentumsgesetz kann unter bestimmten Marktbedingungen zu einem höheren Gesamterlös führen, da einzelne Eigentumswohnungen oft an Selbstnutzer verkauft werden können, die bereit sind, pro Quadratmeter mehr zu zahlen als ein Investor für das gesamte Haus. Allerdings ist dieser Weg mit zusätzlichem zeitlichem und finanziellem Aufwand verbunden, etwa für die Erstellung einer Teilungserklärung und die Abstimmung mit bestehenden Mietern, die unter Umständen ein Vorkaufsrecht besitzen. Wir analysieren für Eigentümer in Fürth und dem Landkreis ergebnisoffen, ob sich eine Aufteilung in der konkreten Situation tatsächlich lohnt, oder ob ein direkter Verkauf an einen Investor als Gesamtobjekt den schnelleren und unterm Strich wirtschaftlich attraktiveren Weg darstellt, ohne den zusätzlichen administrativen Aufwand einer Umwandlung in Kauf nehmen zu müssen.

 

Mehrfamilienhäuser mit entsprechendem Entwicklungspotenzial finden sich im gesamten Landkreis Fürth, nicht nur in zentralen Lagen. Auch in Zirndorf, Oberasbach, Cadolzburg und Stein bestehen gute Verkaufschancen für solche Objekte, da die Nachfrage von Investoren nach stabilen Mietrenditen in der gesamten Metropolregion Nürnberg ungebrochen hoch ist.

 

Besondere Konstellationen kommen auch bei Mehrfamilienhäusern vor. Wird das Haus im Rahmen einer Erbschaft von mehreren Personen gemeinsam gehalten, unterstützen wir bei der Aufteilung oder dem gemeinsamen Verkauf. Läuft noch eine größere Finanzierung, erklären wir, wie ein Verkauf trotz Restschuld bei einem Renditeobjekt mit mehreren Darlehen abläuft. Ist das Objekt bereits vollständig vermietet, erläutern wir auf unserer Seite zum Thema vermietete Immobilie verkaufen die Besonderheiten bestehender Mietverhältnisse im Detail, und wer das Objekt nicht persönlich betreut, kann den Verkauf auch als Hausverkauf aus der Ferne vollständig an uns übergeben.

 

So stellen wir sicher, dass sowohl der bauliche Zustand als auch die wirtschaftlichen Kennzahlen Ihres Hauses von Beginn an vollständig und überzeugend dokumentiert sind.

 

Lesen Sie abschließend gerne unsere Kundenstimmen von Eigentümern, die ihr Mehrfamilienhaus erfolgreich mit uns verkauft haben, und nehmen Sie für eine kostenlose Ersteinschätzung über unseren Kontakt Verbindung zu uns auf.