Ferienwohnung oder Ferienhaus an der Ostsee verkaufen: worauf es ankommt

Eine Ferienimmobilie an der Ostsee verkauft sich anders als ein Wohnhaus. Käufer interessieren sich nicht nur für Lage und Zustand, sondern auch für Belegung, Einnahmen und die Frage, ob überhaupt an Feriengäste vermietet werden darf. CENTURY 21 Bröske Immobilien kennt diese Fragen aus eigener Erfahrung, denn Inhaber Andreas Bröske vermietet selbst Ferienwohnungen in der Region.

 

Zwei Käufergruppen, zwei Blickwinkel

 

Ferienimmobilien an der Ostsee kaufen vor allem zwei Gruppen. Kapitalanleger rechnen: Wie hoch sind Einnahmen, Kosten und Rendite? Eigennutzer suchen einen Ort für den eigenen Urlaub oder den späteren Ruhestand und vermieten nur in der übrigen Zeit. Je nachdem, wen eine Immobilie anspricht, stehen im Exposé andere Zahlen und andere Bilder im Vordergrund. Eine gute Vermarktung spricht beide Gruppen gezielt an.

 

Darf überhaupt an Feriengäste vermietet werden?

 

Das ist die wichtigste Frage vieler Käufer. Ob eine Wohnung oder ein Haus als Ferienwohnung genutzt werden darf, ergibt sich aus dem Bebauungsplan der Gemeinde und bei Eigentumswohnungen zusätzlich aus der Teilungserklärung und den Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft. In manchen Wohngebieten ist Ferienvermietung nur eingeschränkt oder gar nicht zulässig. Wir klären das vor der Vermarktung, damit es später keine Überraschungen gibt.

 

Welche Unterlagen Käufer sehen wollen

 

Neben den üblichen Unterlagen wie Grundbuchauszug, Grundrissen und Energieausweis gehören bei Ferienimmobilien dazu: Belegungs- und Einnahmenübersichten der letzten zwei bis drei Jahre, die laufenden Kosten (Reinigung, Wäsche, Agentur, Hausgeld, Versicherungen), der Vertrag mit einer Vermietungsagentur, falls vorhanden, und eine Liste der bereits gebuchten Aufenthalte. Je vollständiger diese Zahlen sind, desto leichter lässt sich der Kaufpreis begründen.

 

Inventar und laufende Buchungen

 

Ferienwohnungen werden meist möbliert verkauft. Das Inventar sollte im Kaufvertrag mit einem realistischen Wert gesondert aufgeführt werden. Für bewegliche Gegenstände fällt keine Grunderwerbsteuer an, der Wert muss aber angemessen sein. Bei gebuchten Aufenthalten nach dem Übergabetermin wird festgelegt, ob der Käufer die Buchungen übernimmt und wem die Einnahmen zustehen. Läuft ein Vertrag mit einer Vermietungsagentur, kommt es auf Laufzeit und Kündigungsfrist an.

 

Wie eine Ferienimmobilie bewertet wird

 

Grundlage sind Vergleichsverkäufe ähnlicher Objekte in der Umgebung. Bei vermieteten Ferienimmobilien fließen zusätzlich die nachhaltig erzielbaren Einnahmen ein. Lage zum Strand, Ausblick, Balkon oder Terrasse, Stellplatz und der Zustand der Anlage machen große Unterschiede. Ein Beispiel aus den Marktdaten: In Heiligenhafen und auf Fehmarn kosten Wohnungen im Schnitt mehr pro Quadratmeter als Häuser, weil kleine, gut vermietbare Ferienwohnungen so gefragt sind. Die kostenlose Immobilienbewertung verbindet beides: Vergleichswerte und Ihre tatsächlichen Zahlen.

 

Steuern beim Verkauf: das Wichtigste in Kürze

 

Wird eine Ferienimmobilie vermietet, ist ein Gewinn beim Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf in der Regel steuerpflichtig. Danach ist er steuerfrei. Für ausschließlich selbst genutzte Ferienwohnungen können andere Regeln gelten. Wer bei Kauf oder Ausstattung Vorsteuer geltend gemacht hat, sollte vor dem Verkauf klären, ob eine Berichtigung droht. Diese Hinweise ersetzen keine Steuerberatung. Wir empfehlen, die Fragen vor dem Verkauf mit Ihrem Steuerberater zu besprechen.

 

Der richtige Zeitpunkt

 

Viele Kaufinteressenten sind im Frühjahr und Sommer an der Küste und besichtigen dann. Gleichzeitig ist die Ferienimmobilie in dieser Zeit oft belegt. Wir planen Besichtigungen deshalb mit Rücksicht auf Gäste, nutzen Wechseltage und setzen auf einen virtuellen 360-Grad-Rundgang, damit Interessenten vom Festland schon vorab einen guten Eindruck bekommen.

 

Verkauf mit CENTURY 21 Bröske Immobilien

 

Andreas Bröske hat mit eigenen Ferienwohnungen alle Phasen selbst erlebt: Bau und Sanierung, Vermietung und Verwaltung. Das hilft beim Verkauf, weil er die Fragen von Käufern kennt und die Zahlen einer Ferienimmobilie einordnen kann. Wie der Verkauf im Einzelnen abläuft, beschreibt die Seite Immobilie verkaufen, aktuelle Angebote finden Sie unter Immobilien.

 

Ferienimmobilien in unseren Orten

 

Mehr zu den einzelnen Märkten lesen Sie auf den Seiten zu Hohwacht, Heiligenhafen und Fehmarn. Im Landesinneren sind wir in Plön, Eutin und Lensahn tätig. Alle Leistungen finden Sie auf der Startseite von CENTURY 21 Bröske Immobilien.

 

FAQ

 

Kann ich meine Ferienwohnung während der Saison verkaufen?

Ja. Besichtigungen legen wir auf Wechseltage oder freie Zeiten, bereits gebuchte Aufenthalte werden im Kaufvertrag geregelt.

 

Wird das Inventar mitverkauft?

Meist ja. Es sollte mit einem realistischen Wert gesondert im Kaufvertrag stehen. Für Möbel und Ausstattung fällt keine Grunderwerbsteuer an.

 

Welche Unterlagen brauche ich?

Zusätzlich zu Grundbuchauszug, Grundrissen und Energieausweis: Belegungs- und Einnahmenübersichten der letzten Jahre, Kostenaufstellung, Agenturvertrag und die Liste gebuchter Aufenthalte.

 

Was passiert mit dem Vertrag der Vermietungsagentur?

Das hängt von Laufzeit und Kündigungsfrist ab. Wir klären vorab, ob der Käufer den Vertrag übernehmen kann oder ob er zum Übergabetermin endet.

 

Muss ich den Gewinn versteuern?

Bei vermieteten Ferienimmobilien in der Regel nur, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Bitte lassen Sie Ihren Einzelfall von einem Steuerberater prüfen.