Haus verkaufen trotz Kredit: so geht es rechtssicher

Viele Eigentümer glauben fälschlicherweise, dass ein Hausverkauf erst nach vollständiger Rückzahlung des Immobilienkredits möglich ist. Tatsächlich lässt sich eine Immobilie auch bei bestehender Restschuld verkaufen, wenn der Prozess sauber mit der finanzierenden Bank abgestimmt wird. CENTURY 21 ImmoExperten begleitet Eigentümer in Panketal, Bernau und der Region Barnim durch diesen oft unterschätzten, aber gut lösbaren Prozess.

 

Hausverkauf trotz laufendem Kredit: was zu beachten ist

 

Eine noch bestehende Restschuld ist kein grundsätzliches Hindernis für den Verkauf einer Immobilie. Entscheidend ist, dass der Verkaufserlös ausreicht, um die offene Darlehenssumme sowie eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank abzulösen. CENTURY 21 ImmoExperten hat in Panketal, Bernau und dem Landkreis Barnim bereits zahlreiche Eigentümer erfolgreich durch diesen Prozess begleitet und weiß genau, worauf es bei der Abstimmung mit der finanzierenden Bank ankommt.

 

Der erste Schritt ist eine realistische Immobilienbewertung, die zeigt, ob der zu erwartende Verkaufspreis die Restschuld tatsächlich deckt. Auf dieser Grundlage lässt sich gemeinsam mit der Bank klären, welche Vorfälligkeitsentschädigung anfällt und wie hoch der Betrag ist, der Ihnen nach vollständiger Ablösung des Kredits verbleibt.

 

Deckt der Barnimer Marktwert Ihren Kredit? Ein Rechenbeispiel

 

Ob ein Verkauf aufgeht, entscheidet der Marktwert. Laut Immoportal (Stand Oktober 2026) liegen Häuser in Bernau bei rund 3.740 Euro pro Quadratmeter, Eigentumswohnungen bei rund 3.410 Euro; für Panketal nennt Immobilienpreise-2026.de (erstes Quartal 2026) rund 3.560 Euro für Häuser und rund 3.030 Euro für Wohnungen. Eine Wohnung mit 70 Quadratmetern ergäbe in Bernau rechnerisch rund 239.000 Euro. Bei einer Restschuld von 200.000 Euro und angenommenen 8.000 Euro Vorfälligkeitsentschädigung blieben rechnerisch rund 31.000 Euro, bevor Maklerkosten und Nebenkosten abgezogen sind. Das Beispiel dient nur der Orientierung. Zu beachten ist auch: Die Grunderwerbsteuer von 6,5 Prozent in Brandenburg zahlt in der Regel der Käufer, sie senkt aber dessen Budget für den Kaufpreis.

 

Wie viel Spielraum der Markt gibt, zeigt der Blick auf die Entwicklung: Die Bodenrichtwerte für Wohnbauland blieben in Bernau laut Gutachterausschuss Barnim zum 1. Januar 2025 überwiegend konstant, in Panketal sanken sie bei 65 Prozent der Werte um 5 bis 15 Prozent. Wer vor einigen Jahren zu Höchstpreisen finanziert hat, sollte deshalb früh prüfen, ob der Erlös noch reicht.

 

Vorfälligkeitsentschädigung verstehen

 

Wird ein Immobiliendarlehen vor Ablauf der vereinbarten Zinsbindung vorzeitig abgelöst, verlangt die Bank in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung als Ausgleich für entgangene Zinserträge. Die Höhe dieser Entschädigung hängt unter anderem von der Restlaufzeit, der Restschuld und dem aktuellen Zinsniveau ab. Gesetzlich gibt es einen wichtigen Anhaltspunkt: Nach zehn Jahren können Darlehensnehmer ein Immobiliendarlehen mit sechs Monaten Frist ohne Entschädigung kündigen (Paragraf 489 BGB). Davor ist eine Ablösung wegen Verkaufs möglich, aber mit Entschädigung. CENTURY 21 ImmoExperten unterstützt Sie dabei, diese Kosten frühzeitig transparent zu machen, damit Sie den tatsächlichen Netto-Erlös aus dem Verkauf realistisch einschätzen können.

 

Abstimmung mit der Bank

 

Für die Löschung der im Grundbuch eingetragenen Grundschuld benötigt der Notar eine sogenannte Löschungsbewilligung der Bank. Wir koordinieren diesen Schritt eng mit Ihrer finanzierenden Bank, damit der Notartermin nicht durch fehlende Unterlagen verzögert wird. In vielen Fällen lässt sich der gesamte Ablauf, von der Zusage der Bank bis zur Umschreibung im Grundbuch, innerhalb weniger Wochen abschließen.

 

Reicht der Erlös nicht: Vermietung als Brücke

 

Reicht der erzielbare Verkaufspreis nicht aus, um die Restschuld vollständig zu decken, kann in manchen Fällen eine Vermietung eine sinnvolle Zwischenlösung sein, um die Kreditrate weiter zu bedienen, bis sich Marktlage oder persönliche Situation ändern. Mit Nettokaltmieten von durchschnittlich rund 13,30 Euro pro Quadratmeter in Bernau (Immoportal, Oktober 2026) ergäben 70 Quadratmeter rechnerisch rund 931 Euro im Monat. Wir beraten Sie gerne, welche Option zu Ihrer finanziellen Situation passt.

 

Unsere Orte im Barnim

 

Ob Ihre Immobilie in Bernau bei Berlin, in Zepernick, in Schwanebeck oder im Bernauer Ortsteil Schönow liegt: Wir kennen die regionale Preisentwicklung und können früh abschätzen, ob ein Verkauf trotz Restschuld wirtschaftlich sinnvoll ist.

 

Angebot und Ratgeber im Überblick

 

Unter Immobilien finden Interessierte unser aktuelles Angebot in der Region. Der Ratgeber für Käufer erklärt, wie ein Erwerb abläuft. Der Ratgeber für Verkäufer zeigt Eigentümern, wie sie ihr Haus trotz laufender Finanzierung gut vermarkten.

 

Wenn zur Restschuld weitere Umstände kommen

 

Selten steht ein Kredit allein im Raum. Mal geht es um die Trennung (Scheidung), mal um ein Erbe, mal um Mieter im Haus (vermietet), mal um einen Verkauf aus der Ferne oder um ein Mehrfamilienhaus. Zu jedem dieser Themen gibt es eine eigene Seite.

 

Antworten auf Kreditfragen

 

Kann ich mein Haus verkaufen, obwohl noch ein Kredit darauf läuft? Ja, das ist grundsätzlich problemlos möglich, solange der Verkaufserlös ausreicht, um die Restschuld und eine eventuelle Vorfälligkeitsentschädigung zu decken.

Was passiert, wenn der Verkaufspreis die Restschuld nicht vollständig deckt? In diesem Fall bleibt eine Restforderung der Bank bestehen, die entweder aus anderen Mitteln beglichen oder mit der Bank neu verhandelt werden muss.

Wie lange dauert die Abstimmung mit der Bank in der Regel? Erfahrungsgemäß lässt sich die Löschungsbewilligung innerhalb weniger Wochen einholen, sofern alle notwendigen Unterlagen frühzeitig vorliegen.

Fallen bei der vorzeitigen Ablösung zusätzliche Gebühren an? Neben der Vorfälligkeitsentschädigung können vereinzelt Bearbeitungsgebühren der Bank anfallen. Lassen Sie sich die Kosten frühzeitig schriftlich bestätigen, damit die Kalkulation belastbar ist.

 

Ihre ersten Schritte als Kreditnehmer

 

Fragen Sie bei Ihrer Bank nach der genauen Restschuld und der Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung. Lassen Sie realistisch bewerten, ob der Verkaufspreis die Schuld deckt. Und binden Sie einen erfahrenen Makler ein, der Bank und Notar koordiniert und Verzögerungen vermeidet.

 

Wie wir Verkäufe mit Kredit angehen

 

CENTURY 21 ImmoExperten hat viele Verkäufe begleitet, bei denen zum Zeitpunkt der ersten Anfrage noch eine erhebliche Restschuld auf der Immobilie lag. Meist ließ sich eine tragfähige Lösung finden, sobald Klarheit über die Zahlen bestand. Wir kennen die üblichen Anforderungen an eine Löschungsbewilligung und wissen, welche Unterlagen Banken typischerweise anfordern.

 

Deckt der Preis die Schuld nicht ganz, besprechen wir Alternativen, etwa eine Ratenzahlung der Restforderung oder eine zeitliche Verschiebung.

 

Die erste Einschätzung erhalten Sie über die Kontaktseite. Mehr zu unseren Leistungen zeigt die Startseite.