Mehrfamilienhaus verkaufen

Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses unterscheidet sich grundlegend vom Verkauf einer einzelnen Wohnung oder eines Einfamilienhauses. CENTURY 21 dad Immobilien bringt die notwendige Erfahrung in der Bewertung und Vermarktung von Zinshäusern mit, um Eigentümern im Münchner Osten einen professionellen, renditeorientierten Verkaufsprozess zu bieten.

 

Zinshäuser verlangen eine andere Logik als Einzelobjekte

 

Wer ein Mehrfamilienhaus verkaufen möchte, bewegt sich in einem anderen Marktsegment als beim Verkauf einer einzelnen Eigentumswohnung. Käufer solcher Objekte sind in aller Regel Kapitalanleger, Family Offices oder vermögende Privatpersonen, die nicht primär nach Wohngefühl, sondern nach Rendite, Risiko und langfristigem Wertsteigerungspotenzial entscheiden. CENTURY 21 dad Immobilien kennt diese Logik und richtet die gesamte Vermarktung eines Mehrfamilienhauses konsequent an den Kriterien aus, die für diese Käufergruppe tatsächlich relevant sind.

 

Der Ausgangspunkt jeder seriösen Vermarktung ist die Ertragswertberechnung. Anders als bei selbstgenutzten Immobilien, bei denen Lage und Wohngefühl im Vordergrund stehen, bemisst sich der Wert eines Mehrfamilienhauses maßgeblich an den erzielten und erzielbaren Mieteinnahmen, abzüglich der Bewirtschaftungskosten, kapitalisiert über einen marktüblichen Liegenschaftszinssatz. CENTURY 21 dad Immobilien erstellt für jedes Objekt eine fundierte Berechnung, die sämtliche Mietverträge, deren Laufzeiten, die aktuelle Miethöhe im Vergleich zur ortsüblichen Vergleichsmiete sowie den Instandhaltungszustand des Gebäudes einbezieht. Diese Transparenz schafft Vertrauen bei professionellen Käufern, die ihre eigenen Kalkulationen ohnehin anhand belastbarer Zahlen durchführen und oberflächliche Schätzungen schnell durchschauen.

 

Ein zentraler Werttreiber bei vielen Mehrfamilienhäusern im Münchner Osten ist das Verhältnis zwischen Bestandsmieten und aktuellem Marktniveau. In Objekten, die seit Jahrzehnten im Familienbesitz sind, liegen die bestehenden Mieten häufig deutlich unter dem, was bei Neuvermietung erzielbar wäre. Für Käufer bedeutet das zusätzliches Wertsteigerungspotenzial, sobald Mietverhältnisse auslaufen oder Mietanpassungen im gesetzlich zulässigen Rahmen vorgenommen werden können. CENTURY 21 dad Immobilien arbeitet dieses Potenzial in der Vermarktung gezielt heraus, ohne dabei unrealistische Erwartungen zu wecken, denn seriöse Investoren erkennen übertriebene Darstellungen sofort und reagieren mit Preisabschlägen oder Kaufzurückhaltung.

 

Neben den wirtschaftlichen Kennzahlen spielt der bauliche Zustand eine entscheidende Rolle. Ein Instandhaltungsrückstau bei Dach, Fassade, Fenstern oder Haustechnik wirkt sich unmittelbar auf den erzielbaren Preis aus, sollte aber nicht verschwiegen, sondern offen kommuniziert werden. CENTURY 21 dad Immobilien lässt bei größeren Objekten regelmäßig eine technische Einschätzung des Gebäudezustands erstellen, die als Verhandlungsgrundlage dient und spätere Nachverhandlungen nach einer eigenen Prüfung durch den Käufer deutlich reduziert. Investoren schätzen diese Offenheit, weil sie Planungssicherheit für ihre eigene Kalkulation der Instandhaltungs- und Modernisierungskosten schafft.

 

Die Vermarktungsstrategie selbst unterscheidet sich ebenfalls deutlich von der eines Einfamilienhauses. Statt einer breiten öffentlichen Bewerbung setzt CENTURY 21 dad Immobilien bei Mehrfamilienhäusern meist auf eine gezielte, diskrete Ansprache eines kleinen Kreises qualifizierter Investoren aus dem eigenen Netzwerk. Diese Vorgehensweise schützt die Privatsphäre der im Haus wohnenden Mieter, vermeidet Verunsicherung im Mietverhältnis während der laufenden Vermarktung, und führt bei gefragten Objekten häufig zu einem schnelleren und wirtschaftlich besseren Ergebnis als eine öffentliche Ausschreibung. Für Objekte in besonders gefragten Lagen wie Bogenhausen ist diese Diskretion oft sogar ausdrücklich im Interesse der Verkäufer, während in Trudering, Berg am Laim und Ramersdorf eine etwas breitere, aber dennoch kontrollierte Ansprache sinnvoll sein kann, abhängig von Objektgröße und Käuferkreis.

 

Rechtlich gilt für sämtliche bestehenden Mietverhältnisse im Haus der Grundsatz, dass ein Eigentümerwechsel die laufenden Mietverträge unberührt lässt. Käufer übernehmen also sämtliche Rechte und Pflichten aus den bestehenden Verträgen, was bei der Zusammenstellung der Verkaufsunterlagen eine vollständige und korrekte Übersicht aller Mietverhältnisse, Kautionen und eventueller Sondervereinbarungen notwendig macht. CENTURY 21 dad Immobilien stellt diese Unterlagen strukturiert zusammen und sorgt dafür, dass Käufer vor der Entscheidung vollständige Transparenz über das übernommene Mietportfolio haben, inklusive möglicher Besonderheiten wie vermieteter Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss, die in vielen älteren Zinshäusern des Münchner Ostens vorkommen.

 

Auch Verkaufsanlässe unterscheiden sich häufig von denen bei Einzelimmobilien. Mehrfamilienhäuser wechseln oft im Rahmen einer Erbschaft den Eigentümer, wenn eine Erbengemeinschaft ein über Generationen gehaltenes Objekt nicht gemeinsam weiterführen möchte, oder im Zuge einer Portfoliobereinigung institutioneller und privater Anleger. In beiden Fällen braucht es eine Bewertung und Vermarktung, die den tatsächlichen wirtschaftlichen Wert des Objekts widerspiegelt, nicht nur eine grobe Schätzung anhand der Wohnfläche. Eigentümer, die zusätzlich eine laufende Finanzierung auf dem Objekt bedienen, finden ergänzende Informationen zum Verkauf trotz Restschuld, die auch bei größeren Darlehenssummen anwendbar sind.

 

Ein weiterer Werttreiber, der bei vielen älteren Mehrfamilienhäusern im Münchner Osten bislang ungenutzt bleibt, ist die Möglichkeit einer Umwandlung in Wohnungseigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz. Durch eine Teilungserklärung lässt sich ein Mehrfamilienhaus rechtlich in einzelne Eigentumswohnungen aufteilen, die anschließend separat verkauft werden können, häufig zu einem in Summe deutlich höheren Gesamterlös als beim Verkauf des Gebäudes im Ganzen. Diese Strategie eignet sich nicht für jedes Objekt und jeden Eigentümer, da sie zusätzlichen rechtlichen und zeitlichen Aufwand bedeutet und bestehende Mieter besonderen Kündigungsschutz genießen. CENTURY 21 dad Immobilien prüft bei geeigneten Objekten, ob eine Umwandlung wirtschaftlich sinnvoller ist als ein Verkauf als Gesamtobjekt an einen einzelnen Investor, und legt die Vor- und Nachteile beider Wege offen, bevor eine Entscheidung getroffen wird.

 

Wer sich für CENTURY 21 dad Immobilien als Partner beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses entscheidet, profitiert von einem Vorgehen, das professionelle Investoren erwarten: belastbare Zahlen, vollständige Unterlagen, diskrete Kommunikation und eine klare Verhandlungsführung bis zum Notartermin. Weiterführende Informationen für Verkäufer größerer Objekte bietet zudem der Ratgeber für Verkäufer, während interessierte Käufer im Ratgeber für Käufer erste Orientierung zur Finanzierung größerer Immobilienportfolios finden. Einen Überblick über vergleichbare, aktuell verfügbare Objekte bietet die Übersicht der aktuellen Immobilienangebote.