Vergleichsstudie: Hamburg hat eine wirksamere Mietpolitik als Berlin

Jinny Verdonck

27. Mai 2021

Sowohl Hamburg als auch Berlin gehören zu den typischen Mieterstädten mit einem angespannten Wohnungsmarkt, doch beide haben eine grundverschiedene Wohnungspolitik. Während in der Hauptstadt viele Regulierungen an der Tagesordnung stehen, kooperiert Hamburg mehr mit der Wohnungswirtschaft und legt den Schwerpunkt auf den Neubau. Eine Studie des Forschungsinstituts F+B hat nun ermittelt, dass Hamburg mit seiner Wohnungspolitik bessere Ergebnisse liefert.

Im Rahmen der vom Zentralen Immobilien Ausschuss (ZIA) beauftragten Studie wurde zunächst die Wohnungs- und Mietenpolitik von Berlin und Hamburg untersucht und gegenübergestellt, inwieweit sich die unterschiedlichen Vorgehensweisen seit dem Jahr 2011 auswirken. 

In Berlin wird die Bauleistung durch die Verwaltungsstruktur gebremst

Während der mittlerweile vom Bundesverfassungsgericht gekippte Berliner Mietendeckel gemäß der Studie die Mieter zunächst unmittelbar entlastet hat, hatte dieser auch zur Folge, dass sich das Wohnungsangebot um etwa ein Drittel verringert hat. Während das Mietsegment die negativen Folgen des Mietendeckels zu spüren bekam, profitierte der Eigentumswohnungsmarkt davon. Verglichen mit Hamburg hat Berlin zudem viel restriktivere bauplanungsrechtliche Vorgaben beim Neubau. 

Ein Grund, warum Berlin einen bedeutenden Nachfrageüberhang aufweist, liege laut F+B in der Verwaltungsstruktur der Hauptstadt. Während den Berliner Bezirken durch die Berliner Landesverfassung eine zentrale politische Rolle beim Bauprozess eingeräumt wird, hat Hamburg mit den Bezirken vertraglich festgelegt, dass potenzielle Bauflächen konsequent erschlossen werden müssen, um den plangemäßen Bau neuer Wohnungen zu erreichen. 

Im Gegensatz zu einer forcierten Baulandmobilisierung oder der sozialen Wohungsbauförderung könne laut der Studie jedoch kein Mietendeckel die Anzahl der Wohnungen vergrößern. Somit sei durch den Mietendeckel nur ein mittelbarer Eingriff ins Marktgeschehen möglich.

Hamburg hatte sich gegen einen Mietendeckel entschieden und stattdessen lediglich die Mietpreisbremse zur Regulierung der Preise genutzt.

Die offensive Baulandmobilisierung in Hamburg zeigt Wirkung

Für die 21. Legislaturperiode sollen in Hamburg nun nicht mehr nur 6.000 neue Wohnungen gebaut werden, sondern bereits 10.000, von denen 3.000 gefördert werden sollen. So sieht es das “Bündnis für das Wohnen" zwischen dem Hamburger Senat und den Bezirken gemeinsam mit der Wohnungswirtschaft vor. Auch Private werden in Hamburg gemäß der Studie vermehrt in die Entwicklung des Städtebaus involviert. 

In Hamburg gibt es relativ wenige regulatorische Eingriffe in den Mietwohnungsmarkt. Im Gegensatz zu Berlin betreibt Hamburg eine offensivere Baulandmobilisierung. Zudem werden in der Hauptstadt mit 27 % eindeutig öfter soziale Erhaltungsgebiete ausgewiesen als in Hamburg (17 %).