BGH: Zum Beweis von Härtegründen gegen Räumung bedarf es mehr als ein Attest

Jinny Verdonck

8. Juli 2021

Räumungsstreitigkeiten landen nicht selten vor Gericht. Vor kurzem hat der BGH geurteilt, dass ein hohes Alter allein kein Härtegrund gegen eine Eigenbedarfskündigung ist. Nun gibt es zum Thema Härtegrund bei Räumung ein weiteres Urteil. Atteste reichen nicht aus, um zu bezeugen, dass eine Räumung wegen Gesundheitsproblemen unzumutbar ist. Kommt es zu einem Räumungsprozess, darf das Gericht seine Entscheidung nicht nur auf ärztliche Atteste basieren, sondern muss generell auch ein Gutachten einholen. Dies hat das BGH entschieden.

Hintergrund zum Fall

Im Jahr 2012 hat ein Vermieter eine Dreizimmerwohnung in Berlin erworben, die bereits seit 1986 vermietet ist. Da der Vermieter Eigenbedarf angemeldet hat, muss der 70 Jahre alte Mieter die Wohnung bis Ende Juni 2017 räumen. Doch aufgrund von Härtegründen hat der Mieter der Kündigung widersprochen.

Die Entscheidung des Landgerichts

Die Räumungsklage wurde vom Landgericht abgewiesen. Während zwar der Eigenbedarf anerkannt wurde, ordnete das Gericht aufgrund der Härtegründe des Mieters eine Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit an. Das fortgeschrittene Alter und der schlechte Gesundheitszustand des Mieters führen nach Auffassung des Landgerichts zu einer nicht zu rechtfertigend Härte. Darüber hinaus bestehe das Mietverhältnis bereits seit mehr als 30 Jahren, wodurch der Mieter in seinem Wohnumfeld fest verwurzelt ist. Allein das ernsthafte Risiko einer deutlichen Verschlechterung des Gesundheitszustands kann nach Auffassung des Landgerichts die Annahme einer nicht zumutbaren Härte rechtfertigen. 

Um die gesundheitliche Verfassung des Mieters zu beurteilen, basierten sich die Landgericht-Richter auf die vom Mieter vorgelegten ärztlichen Atteste. Diese Atteste bescheinigten, dass der Mieter nicht in der Lage sei, die Wohnung zu räumen. Seine Depression könne verschlechtert werden, wenn er sein gewohntes Umfeld verlässt und außerdem sei er nicht fähig, Gegenstände zu heben, die mehr als zehn Kilogramm wiegen. Die Richter beriefen sich allein auf diese Atteste anstatt ein eigenes Gutachten eines Sachverständigen in Auftrag zu geben. 

BGH-Urteil

Das Urteil des Landgerichts wurde vom BGH aufgehoben und der Rechtsstreit wieder an das Landgericht verwiesen. Nach Auffassung der BGH-Richter waren die ärztlichen Atteste des Mieters nicht ausreichend. Stattdessen wäre es Aufgabe des Landgerichts gewesen, selbst ein Sachverständigengutachten einzuholen. Nur mittels dieses Gutachtens sei es möglich, die Art, den Umfang sowie die konkreten Auswirkungen der im Attest aufgeführten Erkrankungen des Mieters vollständig zu beurteilen.

Einholung eines Sachverständigengutachtens erforderlich

Wenn ein Mieter so stark erkrankt ist, dass er keinen Umzug durchführen kann bzw. ein Umzug für ihn unzumutbar ist, kann dieser ein entsprechendes fachärztliches Attest vorlegen. Mit welchen Folgen aufgrund eines Umzugs zu rechnen sind, muss ein Mieter aber nicht angeben. Allerdings kann ein Vermieter die vom Mieter aufgestellten Behauptungen bestreiten und ein gerichtliches Sachverständigengutachten beantragen. In einem solchen Fall hat das Gericht die Pflicht, diesem Antrag nachzukommen.

Das gerichtliche Gutachten

In dem Gutachten müssen zum einen die Art und das Ausmaß der Erkrankungen festgestellt werden und welche gesundheitlichen Einschränkungen dadurch entstehen. Zum anderen muss darin erläutert werden, welche konkreten Auswirkungen ein Wohnungswechsel mit sich bringen könnte und Angaben über die Schwere und Wahrscheinlichkeit der gesundheitlichen Risiken gemacht werden. Nur dann sei das Gericht in der Lage, die Situation ausreichend zu beurteilen. Die Richter können dann diese individuellen Umstände gemäß § 574 Abs. 1 BGB abwägen und sachgerecht gewichten.

Begrenzte Fortsetzung des Mietverhältnisses  

Das BGH widersprach außerdem der Anordnung des Landgerichts, das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortzusetzen. In der Regel darf das Mietverhältnis nämlich nur auf bestimmte Zeit fortgesetzt werden.

BGH-Urteil vom 28.04.2021 - VIII ZR 6/19